高房价的推手与抓手

谢作正

当前，我国高房价困扰一直是全社会普遍担忧的热门话题。从2009年以来，中央政府不断推出宏观调控措施，但仍然收效甚微，为何出现如此状况？我们确有必要分析一下高房价的成因，才能找到科学调控的新思路。

高房价形成的因素有哪些？我们必须从马克思剩余价值理论中寻找答案。马克思指出：剩余价值中体现工人的剩余劳动或无偿劳动的那一部分，我们称之为利润。这种利润并不是全部存入经营资本家的腰包。垄断土地，使土地所有者能以地租名义——不管这土地是用于农业、建筑、铁路还是用于其他生产目的——取得剩余价值的一部分。另一方面，拥有劳动资料，使经营资本家能生产剩余价值，即窃取一定量的无偿劳动，这就使拥有劳动生产资料并把它全部或部分地贷给经营资本家的人。简而言之，即放债的资本家，能以利息的名义要求取得剩余价值的另一部分，所以留归经营资本家本身的，就只是所谓产业利润或商业利润的那一部分了。把住宅作为商品推向市场以后，参与生产这种商品的三种资本所有者，他们为了获取利润，共同推高房价就成了必然结果。

首先，政府为了经营和改造城市，尊重市场法则，将城市土地这种稀有资源，实行公开拍卖，谁出的价高就出让给谁，本无可非议。因为不拍卖，更为社会公众所不容。但由此产生的后果是城市土地转让收入成为政府口袋里的重要资源，也就激发了地方政府的卖地冲动。例如，2010年某沿海城市一年的土地转让收入超过1000亿元，而当年该市财政收入不到1000亿元。

其次，商业银行作为信贷资本实行市场化运作后，投向房地产市场，获取利息收入更是合理合法行为。如果信贷资本不参与，房地产开发商又从哪里去获取资金向政府交地价呢？因此，地方政府暗中默许，并怂恿银行大量向房地开发商借贷当然不足为奇。

第三，房地产开发商作为经营者，要获取产业利润的最大化，只有不断变戏法似的推高房价。一方面通过提高住宅品质，另一方面通过推出新的住宅品种，以种种理由使推高房价成为可能。尤其是在市场供不应求的情况下，房价只涨不跌成为既成事实。往往在取得土地资源后故意放慢开发进度，用房地产涨价获得的超额利润来冲抵购置土地所支付的极少利息。

从上述分析中，不难看出高房价是由多种因素共同作用的结果。作为一个负责任的政府如何才能科学调控高房价呢？笔者认为，只要我们真正尊重市场规律从改善市场供求关系入手，是可以找到出路的。

一是调控土地资源供给，扩大市场房源增量。这是降低高房价的根本所在。如何才能调控土地呢？现在一、二线城市适合开发建设商品住宅的土地资源稀缺，不少资源已被开发商获得并闲置，城市政府拥有的土地存量已经所剩不多了。在这种情况下，更要大胆创新税收杠杆。一方面积极开征土地资源占有税，迫使开发商加快土地开发，以增加市场房源，对于长期闲置不开发的土地由政府强制收回。另一方面，政府应继续推出商品住宅用地，同时开发一部分保障房、安置房，使市场房源总量和品种结构能得到更大的改善，从而降低房价。

二是调控商品住宅品种结构，只满足市民住宅的基本要求。我国人口众多，土地资源短缺，在城市化进程不断加快的情况下，我们只能选择高密度低面积的保障水平，满足市民住宅的基本要求。商品住宅以开发90平米以下为主，保障房开发以60平米以下为主。而对于部分高收入人群的大面积房屋需求，主要通过增加高额纳税的办法来满足。

三是限制住宅买卖投机，引导住宅消费向“一户一宅”健康发展。从现实情况看，商品住宅买卖投机推高房价的作用不可小觑。但究其原因，是因为我们缺乏正确税收政策调控。在我国完全可以采取实名登记拥有量；公示交易过程与纳税记录；首套免税、多购多征税等措施，引导市民向“一户一宅”的健康消费发展。

（作者为国家统计局深圳调查队队长）

责编/李逸浩 美编/李祥峰