投资性房地产风险控制研究

段志刚

摘要：随着我国房地产产业的迅速发展，越来越多的人开始将投资的目标投向房地产，通过房地产来获得租金或者资本的增值。也就是我们常说的投资性房地产。本文主要通过对投资性房地产的基本情况进行介绍，对其面临的风险进行分析，并最终对如何控制风险进行探讨。

关键词：投资性房地产；风险；控制

一、投资性房地产

房地产即房产和地产，具体来说是房产所有权和土地使用权。对房地产的投资即对房产所有权和地产使用权的投资。一般来说，房产具有固定资产的特性，地产则具有无形资产的特性。

顾名思义，投资性房地产就是指为了获得租金或者追求资本的增值，以及获得资金和追求资本的增值两者都有的房地产项目。投资性房地产可以单独的进行计量与出售。投资性房地产的范围主要包括了已经出租了的和已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。

1.已经出租了的土地使用权

已经出租了的土地使用权指的是对土地使用权包括自行进行开发并完成的土地使用权以经营租赁的方式进行出租，从而获取租金收益。这些出租的土地使用权的取得是通过出让或者转让的方式取得的。已经用于出租的投资性房地产，其出租的日期截止时，虽然有暂时的空置现象，但是其作用性质仍然是作为出租用的话，仍然可以将其视为投资性房地产的项目。

2.已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权

已经持有并且准备房地产增值后进行转让的土地使用权指的是土地使用权一经取得，实现增值后进行转让。

3.已经出租了的建筑物

已经出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和开发完成了的，具有建筑物的产权，且以经营租赁的方式进行出租。一般来说，可以出租的建筑物都是其产权归出租方所有的，而已经用于出租的建筑物实现其出租的行为，出租方必须先于租赁方就出租的方式等内容签订租赁协议。

二、投资性房地产面临的风险

房地产的投资过程中，风险无处不在。投资性房地产作为房地产投资行为的一种，其面临的风险也不小。

1.市场竞争大，随着我国房地产产业的迅速发展，投资房地产的人也越来越多，自然从事投资性房地产的人也越来越多，往往容易出现了供过于求的状况。房地产面临着转让不出去或者租不出去的局面，这对投资者来说是很大的风险。

2.购买能力的大小，一般来说物价的总水平的高低与人们的购买能力的大小是呈反比的，水平高的话，购买能力就会下降。而收入的水平一定的情况下，购买力水平的高低与人们对房地产消费需求的大小是呈正比的，购买力水平降低则消费需求减小。若出现这样的现象，投资房地产的租金与资本增值的收益都会受到影响而减少，投资行为也存在着一定的风险。

3.财务风险，上文已经说到投资性房地产可以单独的进行计量与出售，因而其产生的现金流量具有很大的独立性。一般来说，投资性房地产的财务风险体现在经营的风险与筹资的风险两方面。经营风险表现在可能不能实现预期的资本价值，而筹资风险则表现在可能到期后不能实现资本的清偿。

经营风险和筹措风险其在投资性房产行为中所处的阶段不同，经营风险处于现金流入阶段、筹资风险则是现金流出的阶段。经营风险是产生财务风险的前提，是问题产生的前提条件，是出现筹措风险的主要原因，而筹措风险是由经营风险催生出来的后果，是经营风险的终极体现。两者可以说是一个量变和质变的关系，牵引和后果的关系，而最后形成的便是投资房地产的财务风险。

三、风险控制

1.在进行投资性房地产项目前，应当对市场进行详细充分的调查分析，对市场的大概情况有足够的把握。不要盲目的进行投资。对国家针对房产的政策，宏观调控等等，保持关注。

2.针对投资性房地产的财务风险，控制这一风险应当充分考虑到现时的经济发展趋势以及房地产市场现时的状况。

(1)将风险的控制状况系统化，对经济发展的趋势以及房地产市场周期的起伏状况等等情况做到基本的了解与掌握。作为企业的投资者，应当对与自身的投资性房地产项目相关的所有信息进行收集，尽可能做到大范围以及持续不断的收集，其收集的信息包括有历史相关数据以及对未来的预测报告，而对这些收集来的信息，也应当科学的将其进行分类、取其精华，争取得到有利于自己的信息，对投资者有一定的指导作用。作为个人的投资者，能力与成本有限，可以做到对一些研究部门发布出来的信息进行关注和收集，并根据自己的情况储存和挑选有利于自己发展的信息资料。

(2)上面收集的信息都是初始信息，控制财务风险的发生还必须将这些信息与具体的投资性房地产项目情况结合起来，通过专业的评估系统，专业的一些历史数据和预测情况来对投资性房地产财务风险进行分析，得出的数据可以为对风险的评估和控制提供科学的指导作用。一般来说，对财务风险进行评估分析，不仅要對投资性房产行为是否具有风险进行判断，更重要的是要找出可能产生风险的原因。

(3)最后，针对投资性房地产产生的租金收入与资本增值收益应当做到严格的防范，采取例如风险的回避、分散、转移与自担等等这些控制措施。

综上所述，房地产行业作为一种高收益的投资行业，是具有很高的风险性的，但是，现实生活中很多的投资者对投资性房地产的风险没有足够的认识，甚至认为投资房地产永远不会贬值，最坏也可以做到保值，往往就是这种观念的存在使投资性房地产存在风险。因而，认识到投资性房地产的风险，并进行有效的控制，具有十分重要的意义。