房产投资新攻略

张平

房产投资新攻略

New Strategiesof Real Estate Investment in 2011

张平

按：在新的一年里，为应变银行加息进入上升周期，已经买房的如何调整还贷策略？打算买房的怎样抓住机遇，买到性价比相对较高、有望保值、升值的房产？本文调查了甬杭市场，力图为读者指点迷津。

2011年，伴随着“国八条”的出台与“京十五条”的细化，针对住宅的房地产调控更加严厉，一些调控的死角正在被格外“关怀”，各地更多的细化政策陆续出台，结合当地实际，具有更强的针对性。就房价而言，普遍预计已难以上涨，不少地区可能还有不小幅度下跌，市场天平将开始向买方倾斜，已经没有悬念。据统计，2010年前11个月，全国商品房新开工面积大增48.7%，远远高于2009年全年11.54%的增速。由于新房销售多为预售，今年楼市供给将会增长较多。在供给增多的情况下，需求率呈现减少趋向。

在抑制投资性需求方面，今年的政策从紧力度更为加大，各地限购第二、第三套住宅的政策纷纷出台。而且，在抑制自住住房需求方面，首次祭出了杀手锏，纳税与社保缴交的年限被设定购房必要条件。控制房屋交易量与价格上涨，将会逐渐取得预期的效果。

在宏观有效增压的背景之下，楼市库存逐渐增加，北京可售住宅已超过10万套，上海挂牌的二手住宅已超过15万套。2010年一、二线城市的住宅销量已经出现了下滑，10个重点城市中住宅成交量除武汉小幅上涨1.18%以外，其余城市均出现下跌，跌幅较大的城市有：深圳50.83%，南京 45.45% ，杭州44.47%，上海 40.32% ，北京39.7%。

在新的一年里，为应变银行加息进入上升周期，已经买房的如何调整还贷策略？打算买房的怎样抓住机遇，买到性价比相对较高及有望保值、升值的房产？本文作者调研甬杭市场各方需求实际，分析买卖心理诉求变化，给出了可供参考的意见。

一、提前还贷降温有原因

每年伊始，很多市民春节拿到了一笔年终奖、荷包“鼓起来”了，他们中的房贷一族都会提前还贷。今年开年，房贷利息按新利率计算，月供又要比去年的每月多支出一笔钱了，按理提前还贷的人会有所增多。然而实际情况却是，各大银行预约、登记还贷的人数明显比去年少了，据笔者对工行、建行、交行、华夏、中信各大银行询问，元旦过后以来，均未出现往年提前还贷的高潮。原因何在？

1.还贷压力有缓解

宁波市民彭女士2008年买了大户型的楼中楼（小跃层）并在银行贷款50万元，这几年她每年都在春节前，从家庭积蓄中拿出数万元向银行申请提前还贷。彭女士说，前几年春节前后是提前还贷的高峰期，不但每次都要在节前一个月去银行预约、排队，而且还会电话打追问银行：“轮到我那笔提前还贷申请了没有？”经过几年的折腾，到2010年底，彭女士的月供已经从2008年最初的3000多元降到了1900多元，剩余的房贷大约还有二十几万元，逐步减轻了还贷压力。

2.调息支出并不多

按照惯例，彭女士今年元旦前本应到银行去预约登记还贷的，但她了解了近期的财经动向后改变了想法，从往年的不怕排队也要提前还贷，转变为今年的算细账另辟蹊径。假设一笔50万元、贷款20年的房贷，到底新增月供增加了多少元？本次调息后，借款人房贷月供采用等额本息还款法计算，客户原先享受的是首套房7折利率优惠政策，每月月供支出仅增加48.86元；客户原先享受的是首套房8.5折利率优惠政策，每月月供支出仅增加61.95元；客户原先贷款利率执行的是基准利率，每月月供支出仅增加75.84元，增加幅度均未超过100元，对借款人家庭月支出无明显影响。

对于持有一笔现金的借款人，是否选择提前还款，他们会根据家庭实际情况综合考虑。针对享受首套房贷款优惠利率的借款人，银行一般不同意提前还款。对于享受7折或者8.5折优惠利率的借款人，提前偿还贷款后再次申请住房贷款，贷款利率将执行上浮10%的政策。本次加息后，对于享受7折优惠利率的借款人贷款执行利率为4.48%，而银行五年期定期储蓄存款利率为4.55%：两者相比，差别微乎其微，几近可以忽略不计。

3.把钱用好是道理

对于普通购房贷款的家庭来说，“省利息”最直接的办法唯有一次性提前还贷，但这必将占用手头一大部分用于投资的闲置资金，在通胀时代，规避贷款利息并非是明智之举。银行“提前还贷潮”退潮，说明购房者意识到了用好资金比“省小钱”重要，有钱用来投资，找到更好的渠道，比如日渐红火的银行托管的私募基金、投资黄金、购买银行理财产品，或者买基金、炒股等，收益覆盖贷款成本的概率还是很高的。

4.替代提前还贷有新品

让按揭客户的贷款活起来是个不错的变通方法。银行早已注意到了客户的需求，新的产品应运而生，目前主要有招商银行“贷利通”、工行的“存贷通”。

借款人开通“贷利通”业务后，只需将闲置资金存于个人按揭还款活期账户中，就可按照一定比例，视做提前还款用以抵消贷款本金的利息支出，账户余额越高，节省的利息支出就越多。该业务一方面可以节省借款人贷款利息支出，一方面也可以保持借款人现金流动性，不至于因提前偿还贷款丧失投资良机。

工商银行个人住房贷款的理财产品“存贷通”也有一定的知名度。“存贷通”是一种将个人贷款与活期存款相结合，使同一客户名下的存款，采用贷款利率计算利息，从而达到对冲贷款利息并增值收益的目的。“存贷通”账户的资金既满足活期存款的流动性强的特点，又可获得贷款利率计息的超活期利息收入，即可减轻客户受到加息的负担，也可为达到客户理财增值的目的。不过，“存贷通”业务也有门槛，比如贷款余额必须大于或等于10万元、贷款期限必须大于12个月。

华夏银行已经预告，将在今年面向所有按揭贷款客户推出“存抵贷”业务。与招行、工行的新产品有相似之处。

二、白领购房全攻略

2011年必定是令人揪心的一年：物价上涨工资却不涨，股票在跌房价却依旧坚挺。这将是这批购房者人生中最艰苦的阶段：要想结婚就不得不买房，日后再买恐怕房价再次脱缰。

只有买了！对于急于买房的白领一族而言，究竟该参照哪些指标才能淘到一套性价比最高的房子？有必要掌握三大要素：

1.没有优惠不出手，不见兔子不撒鹰

没有过万的月薪，在微薄的薪水中仅能挤出少许余款用于分期月供；什么事都必须自己承担。对于困窘的年轻白领而言，购房的首要宗旨便是“没有优惠绝不出手”。

当然，优惠的表现与程度见仁见智，既要有眼力更要有耐性。持续关注一个楼盘时，务必重视纵向对比的环节，清楚该楼盘是否真有优惠。

与此同时，对于今年有购房愿望的白领而言，还要锁定几个楼盘算准价格。从近期宏观政策与市场趋势来看，房产商向购房者让利给予较大优惠的概率极大。

首先看高档商品房、单身公寓等。启动“拎包入住”计划。主要是指在带精装修的基础上，让业主轻松无需操劳即可入住。例如钱江新城临江北方组团的楼盘曾经赠送家私和家电，相当于购买了这里的住宅，既得到装修又可获赠家私家电。

杭州城郊去年三季度已有多个楼盘开盘当天推出100-200多套33-80平方米的小户型公寓，均价为16800元/平方米，带1500元/平方米的精装修以及附送部分家电。购买这一楼盘可省去装修的钱。且由于这一楼盘所处位置交通便捷，也可暂时省去买车的花费。今年的购房市场的营销口号是“开盘必优惠”，将会给白领带来一定的实惠，他们会成为积聚人气的热点和亮点。

2.总价最低是王道，此外神马都是浮云

即使是白领一族，在房地产市场里看见了豪宅大房，也应该视为浮云。买房只买对的，不买贵的。毕竟积蓄有限，大而漂亮的房子只能远观不宜视为购买目标。

为此，购买房子的第二个考虑要素是总价。倘若优惠不少但总价仍然过贵，那必定不是首选的购房标的。

据部分中介公司的统计，目前能够享受到首次购房7折优惠利率的购房者比例不到20%，原因一方面是首次购房的市民本来比例就不高，另一方面则是其中的很多人又不愿意购买90平方米以下的普通商品房。

很多新结婚的白领希望一步到位买大房子，其实符合首次购房条件者不妨转换思路，先买小房子享受新政。杭州中介公司提供的比照案例是：一家三口居住在市中心的房改房内，房产的市场价约在100万元左右，儿子结婚要买房，看中绕城公路附近总价150万元左右的一套大面积新房，准备贷款100万元。虽然是首次购房，但由于要购买的大套房屋不能享受最优惠利率。后来改变为先购买这个小区一套总价90万元左右的小面积套房，这样就享受7折的最优惠利率，贷款的额度70万元。全家搬入这套房子后再把市中心的老房子卖掉，这样买大房子就基本不用贷款了。他们改变购房计划，买卖房子支付的成本增加了3万元，但70万元贷款优惠按20年计算，至少能省下10多万元。

3.升值潜力要关注，学会长出第三只眼

倘若优惠幅度与总价均满足了要求，就得考虑第三个要素——升值潜力。

白领购房同样不能选便宜而缺乏长远眼光。正因为手中缺钱，才要更关心通过买房赚钱，有升值潜力的房子才能给力。在此之前房地产市场经历过两次调整，出现房价回调30%，时至今日，房价水平早已超过调整前的顶点。今年需买房者，不可能等大幅回调，而应该讲究区位与时机。首先要做到选择性价比较高的物业，如交通便捷程度高的房产，即使购买之后价格再次回落，但等到市场好转之后，这类房产的价格上涨速度也要快得多。其次是结合实际抓住时机，如果购房条件已经成熟，市场供应量较大，价格稍微下跌就会合理，而供应量偏少时，开发商往往会提价，白领购房应当认清自己处于的区间。

而从目前形势看，论及升值潜力最大的楼盘，首推的是开年时因地铁物业概念，已经上涨数百元/平方米的房产，虽然价格上涨了，但证实了它的潜力。在业内人士看来，上涨还仅是该区域房价上扬的开始。随着地铁配套设施的日益完善，往来人群的日渐增加，地铁物业未来仍然具有升值空间。

位于老城区和开发区之间，规划总用地面积为20万平方米以上，总建筑面积为40万平方米左右，总户数达约 3000户，居住人口约8000人的物业，其市政配套设施建设的保障系数也会有相应的保证。认购客户可享受2万抵10万的优惠。