“疏堵结合”调控高房价

中国房地产市场在2009年初经历了金融危机后的短暂“复苏”，但很快又在宏观经济环境难以支撑的背景下迅速成为需重点调控甚至抑制的对象，住宅市场更是调控的重中之重。虚高的房价危害国民经济，降低国民幸福指数，中央将稳定房价列为维护经济秩序，保障社会和谐的重要方式的确符合民意且及时准确。价格是反映市场供求关系和市场运行状态的重要信号，对价格的有效调节归根结底要找准价格形成和增长的根源，以市场规律为依据，综合运用行政与市场工具，采取“疏”与“堵”相结合的治理办法。

土地价格是住房价格的形成根源

土地是一切建构在其上的生产活动和产生各种经济关系的最基本物质载体，是一种特殊的商品，其市场价值也要由以货币为主要形式的价格体现出来。土地价格主要是指公开市场条件下形成的土地价格。土地本身的自然属性很难改变，但土地价格并非一成不变，会受到各方面因素影响，如政治、经济、文化心理、人口、人文环境、自然环境、区域约束、建筑面积、国际市场等。土地是一个国家的首要战略资源，因此影响土地交易与价格的首要因素是一国的土地制度和土地流转机制设计。

由于各国国体和政体不同，土地制度亦有所不同，在土地价格的形成机制方面也各有特色。我国实行社会主义市场经济，土地遵循公有制原则。自新中国成立至今，我国土地价格经过了“从无到有”的过程，上世纪八十年代我国土地的所有权和使用权得以分离，并且开始实行土地有偿使用。《中华人民共和国土地管理法》第二章第八条明确规定：城市市区的土地属于国家所有。国家垄断拥有土地所有权。

根据经典的马克思主义政治经济学中的价值理论，住房价格的理论价格构成可以用“W=C+V+M”来表示，其中W代表住房价格，“C+V”代表住房成本，M代表房地产企业获得的利润和上缴税金。目前，住房价格的现实构成主要包括：土地开发费、房屋开发费、配套税费、管理费用、开发商利润及流通费用等。

供求关系决定着价格的相对变动，而成本则是影响价格的绝对前提。目前，我国土地成本占到住宅产品成本的60%甚至更高，这首先就决定了住宅产品静态成本相对较高。住宅用地70年使用权的出让制度让开发企业无偿享受了70年间周边市政环境与城市发展带来的土地增值空间，项目周边环境的优化又为价格上涨提供了充足的市场理由。同时，土地增值税的收缴及监管又很难到位。种种这些都是由于制度或规则的不完善而带来的房价上涨冲动。

依靠增量土地创造财政收入，即“土地财政”，是我国一些地方政府的普遍现象，通过卖地的土地出让金来满足财政需求实际上也是世界上很多发达国家的做法，但国外主要通过逐年对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。当地方政府的财政收入命脉在于土地出让收入时，推高地价并造出一个个地王将成为必然结果，高居不下的地价会反作用房价，形成新的房地产价格泡沫。

表1 住房价格影响因素分析表

借鉴各国房价调控经验，建立科学住房价格调控体系

目前，中央对稳定房价的信念很坚决，近两年连续通过收紧信贷、提高首付、限制性购买、价格审批备案、退出房产税等一系列强有力的政策措施，希望通过抑制投机性需求进而控制住飞速上涨的房价。短期内的一系列措施的确迅速抑制了房价快速上涨。但是，价格的波动是由供求关系决定的，针对购买需求采取的控制措施只是单方面的，不能对房地产市场及房价进行长远的结构性调整，相反，如若政策执行不当，反倒会殃及真正的刚性居住需求，这将与政策初衷背道而驰。

那么，国外都有哪些值得我们借鉴的调控经验呢？

房价调控的标杆国家——德国

德国实施指导价制度，地价、房价等由独立的地产评估师来评估认定。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务照此执行，在合理范围内浮动。德国物价水平平均年涨幅2%，而房价每年仅上涨1%。德国的调控政策独具特色其针对性很强 。

第一，不将住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。房地产政策始终是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。

第二，特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，可抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

第三，税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益，将高房价纳入刑事责任。自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》 就已经构成了违法行为。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。

美国：利率和税收作为主要调控工具

美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。政府调控房地产市场的手段，主要是利率和税收，出台有利于普通消费者购房的规定。比如，在有70套以上的住宅项目中，开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人，像 教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小，但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。

在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

政府的这些调控手段和规定之所以能够发挥作用，得益于美国比较健全的税收制度和房地产评估体系、多元化的房地产金融服务体系、严格的商业法治氛围以及完善的个人信用评估制度。

法国：征收房产税，推行廉租房

法国自1996年以来，房价曾一路飙升，上涨达135%。经过大约10年的飞涨，从2005年开始，法国房价增速明显放缓，这期间，政府的调控政策发挥了巨大的作用。为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。

俄罗斯：司法部门和反垄断局专项调查房价，推动保障房建设

俄罗斯2006年全年房价增幅高达60%，首都莫斯科市的房价增长了1倍，平均房价达到每平方米4200美元左右。虽然经济的复苏使得俄罗斯人收入有所增加，但其收入增长速度还是远远落后于房价上涨速度。高房价使大多数俄罗斯人、特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。2005年秋，时任俄罗斯总统的普京提出旨在提高国民生活质量的四大国家优先项目，其中之一涉及住宅建设，主要目标是加快危旧房改造，推动经济适用房建设，保障房价趋于合理，使更多普通百姓能够买得起房。

启示

纵观国外各国房价调控经验，回顾我国房价调控的进程，我们从中能发现房价调控的症结所在，同时也能总结一些值得借鉴的调控思路与方法。首先，按照市场规律办事，遵循价格波动的供求关系原理，在充分发挥好市场这只“无形之手”的作用前提下，合理适度地运用直接行政干预手段，由抑制社会住房交易向引导合理投资及住房资源分配转变，在“限购”的同时，更要“限售”，这样才能从根本上抑制投机性购房需求，进而控制房价；第二、各国经验证明，政府调控房地产市场的有效工具有利率、税收、立法。其中房产税的征收能对房价起到间接的控制作用，但调控效果取决于房产税政策的实际执行情况，房产税作为一种不动产税，本质上是为调节社会收入分配而设立的税种。第三、加大保障性住房的建设力度是各国在调控房价问题上达成的共识。通过保障性住房分配稀释商品房市场上的居住刚性需求比例，对住宅市场供求关系进行调节，实现市场价格的理性回归。