北京：保障建设公租房为主

截至6月底，北京已实现保障房新开工12万套，完成全年建设任务的60%，完成了建设投资261.6亿元，竣工3.5万套，完成全年建设任务30%。作为“十二五”开局之年，今年北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。与全国其他区域相比，北京上半年交出的“期中”答卷令人倍感振奋。

十二五设定100万套目标

按照党的十七大提出的住有所居的要求，北京市全面贯彻落实国家解决城市中低收入家庭困难住房措施，十一五期间累计建设收购各类保障性住房4392万平方米，共48.5万套，完成原定计划1.5倍，通过实施保障性安居工程累计解决约40万户家庭的住房困难。十二五期间北京市进一步加快安居工程建设，全面实现住有所居目标，计划建设收购各类保障住房100万套，比十一五要翻一番。

今年是十二五的开局之年，北京市建设委员会计划收购20万套，竣工10万套，这有60%以上是公租房。实现新开工12万户，完成全年建设任务的60%，完成了建设投资261.6亿元。竣工的住房3.5万套，完成全年建设任务30%。北京市保障房建设主要是有以下几种：一类公租房，一类是经济适用房，一类是限价房。

北京市保障建设目前的思路是以公租房作为主体。按照国家及住房城乡建设部的规定，综合考虑首都人口、资源、环境的因素，北京市大力发展公租房，创新了“三公一统筹”的建设管理模式，全面推动住房方式，从以售为主向以租为主方式转变。

除了区政府、市政府、产业园区外，鼓励社会单位利用自有土地建设公租房，解决本单位职工住房困难。还有鼓励社会投资机构，房地产开发企业来建设持有运营公租房。

目前，公租房建设是多方式筹集房源和多元化融资，公租房建设除加大政府投入的同时，积极吸引各类社会资金参与公租房建设。“一统筹”就是要在全市统筹建设管理政策，把各种渠道建设公租房纳入北京市保障房发展计划实行统一管理。2009年以来，北京市落实公共租赁住房98个，其中今年初步落实建设项目7.7万套，超额完成了今年6万套公租房的建设任务，并且年内力争配租2万户以上，目前已经启动了北京经济开发区、中关村科技园区等公租房配租工作。

融资渠道多元化

北京保障房建设资金需求值得细说。2011年北京市计划新建收购公租房需要资金1025亿元。资金缺口主要是公共租赁住房建设，扣除资本金外，公租房融资需要约210亿元。其中经济适用房销售住房在建设期间资金压力较大，需要融资600亿。针对这些需求，北京市多方筹集，积极想办法，通过几个方面来解决：一是财政资金。截止到目前，北京市财政局已经安排保障性住房专项资金超过100亿元。二是近期中央政府向北京市下调资金2000多万元，以及公租房专项资金5个多亿。

此外，北京市委市政府还通过组建北京市保障住房建设投资中心来加快北京市公租房建设。2011年6月30日，北京市保障住房投资中心揭牌成立。这是北京市国资委下属一级企业，在全国保障住房投资中心规模最大的一家。投资中心将以财政基金为基础，通过银行贷款、债券等金融工具利用基金杠杆，为北京市统筹建设收购公租房和定制安置房建设筹集资金，同时投资中心承担了建设收购，以及后期管理任务。

在公积金贷款方面，2010年经住房城乡建设部同意，北京市安排150亿元公积金贷款支持保障房项目，涉及到项目26个，目前已经实现放款项目7个，占全部公积金贷款27%。此外，还有商业贷款，2010年11月，北京市住房城乡建设委和建设银行北京分行签订战略合作协议，建设银行北京分行针对北京市保障性住房情况和资金需求状况，意向性给予200亿元授信额度，给贷款利率优惠以及贷款期限的各种优惠。另一家国家开发银行，对北京市公租房也给予了长期贷款和资本金和利率方面的支持。早在2009年国家开发银行和北京市住房成乡建设委共同开展竞技使用房贷款工作，允许经济适用房项目开工之前国家开发银行给予50%贷款，这一政策对北京市经济适用房项目顺利推进起了非常重要的作用。今年北京城乡建设委员会与国家开发银行共同研究准备继续扩大这一试点范围，目前正在向人民银行和银监会上报材料。

保障房融资暴露的问题

目前，北京市在保障住房融资过程当暴露出了一些问题。首先是严格贷款条件和项目贷款需求是矛盾。按照金融机构贷款要求，保障性住房和普通房地产项目一样需要在四证齐全之后发放贷款，但是这一条件要求与北京市保障性住房建设资金需求相冲突。据我们统计60%在是四证之前，在土地运作以及规划勘察的时候就需要投入大量的资金，但是这个时候四证不齐全，由于四证不齐银行机构无法给予贷款支持，因此形成这一矛盾。

第二，对中小企业建设保障房支持力度不高。目前北京保障房大多是由一些大型的国有企业承担，但也有一些项目是由中小企业完成的。目前银行对于中小企业有担保要求、资本金要求，以及抵押物的要求，但中小企业提供有一些难度，因此影响了一些项目进行。

第三，金融产品尚不能完全适应保障房建设需求。目前，金融机构对保障房的建设给予了大力支持，设计了很多金融产品，但是对于保障房急需资金的前期运转，目前金融机构还有社会创新产品不够。

第四，受房源限制公租房融资比较困难。首先公租房缺乏一些来源，在当前运营模式下公租房全部要依靠公积金、商业贷款以及其他社会资金来支持，但是公租房只租不售，只能依靠租金收入，这缺乏其他资金来源，导致商业贷款难以进入。

第五，缺乏启动资金，贷款利率高，公租房租金难以维持。目前公租房依靠公积金贷款和商业贷款进行，但是北京城乡建设委员会测算了一下贷款利率占公租房租金成本里面，占到了70～80%，这导致公租房的租金成本非常大，还款周期长，贷款期限很矛盾。现在还款周期最长的是建设银行，给予公租房贷款15年的贷款周期，但是我们测算了一下，如果公租房需要租金来还款，至少要还30年，这个贷款期限和公租房还款时间有一定的差距。

北京市住房保障办公室提出以下建议：

采取有效措施解决四证齐全之前贷款问题。四证取得前发放部分贷款，希望北京建委和国开行在经济适用房之前试发放50%推广到其他公租房，而且解决贷款问题。发放贷款的时候能以规划、国土、建设、法规出具的四个函件来代替四个许可证发放贷款。对承担保障房建设任务中小企业给予支持和创新保障住房金融支持的模式。

建议金融部门成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制。建议金融机构推出解决项目前期资金需求的金融产品。突破银行限制的担保模式，结合项目自身条件扩大合作方式。