三菱地所落子中国

| 文· 本刊记者 阚世华

2011年2月，日本最大的商业地产开发商三菱地所宣布与香港新沣集团合作，发展及经营位于中国沈阳的旗舰店——高级名牌特价购物中心尚柏奥莱，正式进军中国市场。这是三菱地所首次在海外拓展业务，此举足见三菱地所对中国商业地产市场的重视与信心。其中，三菱地所向新沣支付7,962万元人民币，以换取Premier Ever的37.5%股权，余下62.5%股权则续由新沣集团持有；Premier Ever持有Rivergold全部已发行股本80%权益。而Rivergold则持有沈阳奥特莱斯房地产100% 间接权益，沈阳奥特莱斯房地产开发主营业务为管理及经营尚柏奥莱。

三菱地所属三菱集团的一个核心企业，是日本人气最旺、最顶尖的大型综合建筑设计事务所，专于城市规划、城市开发、市区重建、高档超高层写字楼开发及设计，超高层及各种规模的高档商品住宅开发及设计，在日本持有大量的商业及住宅组合，其中包括在东京中央商务区之内的30多个主要建筑物及位于纽约及伦敦的建筑物。此外，上海浦东新区科技创新中心、上海银星皇冠假日酒店、上海市浦东新区唐镇新市镇总体规划等建筑作品是三菱地所设计向中国递交的一张“名片”。

随着城镇化步伐的加快和拉动内需政策的落实，二三线城市必将成为中国未来主要的经济增长点之一。多家外资开始在中国商业地产领域频频动作，不约而同地布局二三线城市。三菱地所这次在沈阳的动作，恰好表明其中国棋局的一颗“棋子”已经落定。

中国机会

据数据显示，从2003-2010年，一二线城市购物中心数量增长约2.2倍，而三四线城市增长了将近10倍！这无疑表明市场需求正吸引海量资金向二三线城市快速蔓延。

香港佳兆业集团城市综合体项目空降盘锦、马鞍山亿丰环球商业中心在建26万平方米城市综合体、华强集团投资33亿建石家庄华强广场城市综合体、华润万象城和宝龙商业综合体签约西安沣渭新区、保利香港以2.82亿美元在浙江余姚投建城市综合体、金鹰拟建48万平方米的世界最大百货、宝龙地产未来5年宝龙城市广场的数量将达到100个、众美集团将选择二三线城市新兴区域重点打造众美·欢乐汇……万科、华润、保利、中粮、绿地等地产巨头均以超过30%以上的资产比例杀入商业地产……

中投顾问高级研究员黎雪荣一言以蔽之，受国内住宅地产的调控政策与中国经济的快速发展，尤其是二三线城市商业地产的巨大发展前景影响，外资地产商的投资正在向商业地产倾斜。

新沣集团负责人认为，鉴于中国国内和国际旅游蓬勃发展的客源市场，使零售业处于发展的前端，与三菱地所成立合营企业，不仅可透过技术及实际经验的交流来提高公司的竞争地位，同时还客提供一个平台，让集团在行业里能有长远发展；透过公司在国内丰富的业务经验和广阔的网络，再加上三菱地所的卓越声誉和在购物中心发展与经营的专业知识，两家公司将产生有利的协同效应。集团有信心为中国名牌特价购物中心市场的消费模式带来崭新一页，并期待将来可借此联盟于中国的主要城市开拓更多潜在的商机。

其实，在很早前由于日本国内市场空间有限，部分资金充裕的日本企业开始赴美大规模收购房地产、企业等各类资产。1989年，三菱地所曾不费吹灰之力，掏出近2,000亿日元购买了象征美国财富的大楼洛克菲勒中心。

当时的一些日本企业还收购了大批观光旅游房产项目和商业地产项目。据日本媒体报道，到上世纪80年代末，日本投资者在美购买的不动产占美国不动产总量的10%。但是，三菱地所始终未能从该项目经营中盈利，直至1995年为弥补巨额赤字而低价出售，以本币计价的亏损额高达800余亿日元。同一时期，日本企业在美国收购的房地产项目大多数也都经历了类似命运。

事实上，从去年开始，外资房地产企业就加速其在中国的扩张步伐，希望通过商业地产相对稳定的收益，来对抗经济周期和行业周期的波动。随着住宅地产的持续调控与降温，进入2011年，外资对商业地产投资扩张再次提速。

“收购是跨国公司进入中国房地产市场的通用做法。”业内人士表示，一方面，内地房地产企业融资受困，一些资金实力薄弱的房地产企业希望寻求股权合作开发；另一方面，我国商业地产的发展前景与长期的投资收益也被他们所看重。

对于跨国公司在中国商业地产的活跃投资，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，相对宽松的商业地产政策吸引了外资的进入，同时也显示外资普遍看好我国商业地产的发展前景。中国城市化进程的加速以及经济结构的转型、消费的提升都将促使商业的快速发展，这些无疑将大大促进商业地产的繁荣。

“目前来看，我国一线城市商业地产份额基本饱和，外资投资将很大一部分影响到二三线城市的商业地产。”黎雪荣说，外资投资将有利于提高资金流向效率，对我国商业地产发展起到引导和促进作用。

据国家统计局公布的数据显示，今年1-2月份，全国办公楼销售面积增长了26.4%，商业营业用房面积增长了8.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长了46.3%和22.1%。据北交所相关人士介绍，近来北京产权交易所举行的年内首个项目推介会上，商业地产项目占据了来自全国14宗项目中的9宗。“去年北交所成交的房地产项目中，绝大部分也是商业地产项目。”

“除了住宅地产的调控助推外，目前商业地产的升温主要还是受宏观经济的整体向好所拉动。”湘财证券地产行业研究员张化东认为，随着国际国内经济形势的好转，外资、内资企业对商铺、写字楼、酒店等商业地产的需求会越来越大。

“商业地产多年来一直发展稳健，政策限制少，获益稳定。”中国写字楼研究中心主任刘凯认为，目前住宅市场受宏观调控影响很大，而商业地产写字楼目前是房地产最好的避风港。一向因为投资大、税费高、回报周期长而遭冷落的商业地产如今逐渐成为投资的“主旋律”。调查数据显示，目前投资首选的是商业地产，占比达到38.2%，而选择住宅的开发商锐减，只有12.3%。

黎雪荣分析称，外资商业地产企业短期融资效率优势明显，但总量具有“瓶颈效应”。据相关数据显示，境外房产投资基金大约有近千亿的投资规模，但是外资投资心理较为谨慎，“投机”心理决定着投资资金规模不可能进一步扩大，进而也不可能取代国内开发商的主导地位。“长期而言，国内开发商将逐渐占据绝对主导地位，外资商业地产企业将由投资沿海一线城市，转为投资内地重点城市，投资性质将以稳健为主。”黎雪荣表示。

新城市中心

如今，已成功入驻沈阳沈北新区的尚柏奥特莱斯正在紧锣密鼓的建设中，预计将于明年4月正式运营。作为日本最大的商业地产开发商三菱地所与香港新沣集团首次合作的开发项目，尚柏奥特莱斯旨在将最纯正的“奥特莱斯”模式引入东北，以欧美小镇建筑风格打造最纯正的美式奥特莱斯商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型、超完备的城市新中心。

所谓的奥特莱斯，其实是一种销售模式的简称。它最早起源于美国，由商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店为其构成专业的供货渠道。经过了百年的进化，奥特莱斯除了保持其原有生产厂商供货直销的模式以外，功能更加齐全，实现了休闲购物一体化，并且讲究购物环境。以驰名世界、质量上乘的品牌，超低的价格销售，舒适便捷的欧式小镇购物氛围三大特征为基础，使得消费者趋之若鹜。

奥特莱斯模式在中国的崛起有目共睹。自2002年燕莎奥特莱斯开业至今，在不足十年的时间里，奥特莱斯模式成为焦点。根据国际物业顾问戴德梁行统计，作为面对高端客户群的“品牌折扣中心”，奥特莱斯开始被复制到全中国各个城市。

目前，全国大约有200多家以“奥特莱斯”命名的商场。奥特莱斯既分布在北京、上海等一线城市，同时也分布在杭州、成都等二、三线商业氛围浓厚的城市。而今这股风潮正在向东北地区蔓延。

据了解，沈阳一共有四家奥特莱斯模式的购物中心，它们分别是城东棋盘山赛特奥特莱斯，城西奥特莱斯购物中心，城南奥特莱斯精品折扣店和城北新沣尚柏奥特莱斯。奥特莱斯四面布局，抢滩沈阳主力消费市场，开始在东北地区的扩张。

尚柏奥特莱斯是时尚商业巨擘香港新沣集团联合亚洲最大商业房产开发商三菱地所在内地投资的第一家奥特莱斯商厦。作为全球最大的奥特莱斯投资商和营运商，三菱地所拥有经验丰富和技术先进的商业管理精英团队，因而尚柏奥特莱斯无论在硬件设施还是软件管理上，都具有国际顶级水准。

尚柏奥特莱斯整个项目总面积达8.7万平方米，拥有停车位3850个，全部采用美式及欧式购物小镇街区设计，配合两条敞开式商业步行街和中央广场，令人仿佛置身于欧洲的某个小镇。尚柏奥特莱斯主题品牌优惠广场的核心部分更是名店林立，包含约150-200家世界一流品牌的优惠店，每店面积150-1600平方米不等，目前已有多家国际一二线品牌签约入驻，届时将以低至3-7折的价格满足当地市民和游客的需求，让消费者享受到真正的奥特莱斯购物模式。

沈北新区被批复为全国第四座新区城市后，越来越多的人开始关注沈北、认可沈北、进而转向投资沈北、定居沈北。这里景观优美，规划完善，聚集了众多高校，同时还吸引了大量跨国企业的进驻，令沈北新区的购买力和消费力不断攀升，显示出无穷的商业潜力。

尚柏奥特莱斯作为东北三省引进的首家最纯正的奥特莱斯销售模式专营店，以及沈北新区第一家具有区域性商业模式的复合型购物中心，将增加沈北新区的商业内容，并提升其经济活力和整体环境的商业价值，促进地区旅游、商贸、物流等相关行业的发展，有助于沈北新区成为城市新中心，同时辐射铁岭、抚顺、鞍山等周边区域。

此外，专业的布局规划、丰富的国际品牌合作资源、专业的运营管理让尚柏奥特莱斯优势更加突出。在这里不仅仅是为了购物，而是在大自然中放松、休闲，度过一个愉快的假期。这里是全新意义的购物殿堂，是东北三省第一家真正意义上的奥特莱斯厂家直营商场。这里的种种实力条件，使得尚柏奥特莱斯项目一旦建成，将开创度假式奥特莱斯商业模式之先河。

目前，尚柏奥莱已正式进入招商阶段。作为进军中国市场的开山之作，三菱地所对新沣-尚柏奥莱的重视程度可想而知。掌控着包括纽约洛克菲勒中心、横滨地标大厦等在内的诸多全球知名商用地产的国际地产大鳄三菱地所表示，会将自身最优的商业地产经验和技术倾注到尚柏奥特莱斯的建设和运营上来。

现阶段，尚柏奥莱周边的配套建设项目，如酒店、服务式公寓、高级住宅、俱乐部等，正在逐渐落成，碧桂园、龙湖等高端地产项目也正在建设过程中。这些项目的汇聚，将加快把沈北新区打造成“沈阳副都——心脏”的步伐。

诸多业内人士认为，有这些国内地产业巨擘们的大手笔开发和诸如三菱地所这样的国际化开发商的进入，光环效应下，未来十年内，沈北新区将有望成为东三省及至东北亚经济发展的新引擎。也因此，处于沈北新区的尚柏奥特莱斯，成了沈阳乃至东北三省地区最受瞩目的商业地产项目之一。