外资参与中国商业地产的利益博弈

| 文· 谢祖墀

作者为博斯公司大中华区董事长

也许在不久的将来，当我们在北京万达广场购物的时候，将看不到沃尔玛超市的身影了。据外媒报道，近几年与万达广场有着紧密合作关系的沃尔玛，将在中国逐渐放弃沿用了十几年的租赁物业经营的战略，改为在中国买地自建超市的模式。

其实，沃尔玛只是目前众多外资通过各种形式大举进入中国地产行业的一个缩影。根据国家统计局发布的官方数据显示，中国地产利用外资直接投资的数额在2010年达到了676.96亿元。而这个数字在十年前的2000年为106.12亿元。而另一组数据更能显示出外资对于中国地产市场的“疯狂”，2010年度中国地产行业利用外资的同比增幅在第一个季度同比下降33.75%的情况下，在第二季度就达到了61.39%的同比增幅，到第四季度数据已改写为184.65%，增幅速度令人咋舌。

经历了后金融危机时期的短暂休整之后，虽然国家正在不断加强对外资进入地产行业的限制力度，但外资并没有放慢进军中国的脚步。

外资抢滩中国地产行业意欲何在？应如何正确看待外资对中国市场的影响？

中国商业地产的诱惑

外资对中国地产行业绝对是“虎视眈眈”。1040亿美元，这是DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告中，全球今年预计投向亚太区房地产的资金量。而在这其中，还未受到政策调控的中国商业地产是资金的重点流向。在全球后金融危机的经济大版图中，中国无疑扮演着最炙手可热的角色，在地产行业也不例外。探究其中的主要原因，包括快速的城镇化进程、较高的投资收益，以及人民币升值抗通胀因素等。

首先，中国的城镇化进程从1998年开始，截至2010年11月1日，中国城镇人口的数量约有6.66亿，占总人口的49.7%，比十年前的2001年提高了13.46%。虽然目前对是否将“十二五”规划目标51.5%调高到53.68%还存在争议，但不可否认的是，中国城镇化的道路依然会快速发展下去。而在这个过程中，有观点认为，一线大城市的发展已经趋于饱和，而二三线城市由于产业大转移趋势仍将继续，从而成为下一波城镇化发展的“发动机”。而外资正是看中了这其中积蓄的巨大消费潜能，在紧盯一线城市商业地产的同时，也越来越多地把目光投向了二三线城市。仲量联行的数据显示，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，二三线城市的发展潜力不容小觑。从中国购物中心产业资讯中心的预测报告中也可以看出二三线城市发展商业地产的疯狂程度：到2011年底，广东东莞将拥有购物中心69个，建筑面积350万平方米；辽宁沈阳的数据为71个、700万平方米；河北石家庄的数据为22个、230万平方米；贵州贵阳的数据为43个、200万平方米。

其次，较高的投资收益也是外资看好中国商业地产的重要原因之一。在世界经济大环境持续恶化的背景下，近年中国的GDP还能保持8%-9%的增长，这是其他任何国家都无法达到的“中国速度”。经济的增长必然导致消费需求的增长，而商业地产行业就得到了发展的大好时机。与国外相对成熟的地产行业相比，中国的地产行业目前还处在发展的初级阶段，对高档酒店、公寓、写字楼及其他商业地产的需求巨大。而业内人士也表示，中国地产价格上涨的幅度大于欧美国家，在亚洲国家里也处于领先地位。以新加波淡马锡旗下的丰树集团为例，通过其“丰树印度中国基金”，除了在北京投资建设了丰树大厦和佳程广场外，还进军二三线城市，投资了西安的怡丰城、佛山的富丰新城。在丰树集团25%的海外份额中，中国已经占到了6%，而集团也公开表示，未来还将加大中国的投资力度。

最后，人民币升值抗通胀的因素也许才是外资近期疯狂进入中国的最大驱动因素。连世界银行行长罗伯特·佐利克都表示，“人民币升值具有建设性意义，特别是在帮助解决中国的通胀压力方面。”多家国内外金融机构也相继调高了对人民币升值的预期。而这样的大环境，吸引了更多外资在短期内进入中国进行投机行为，虽然中国监管层已封堵了外资热钱进入中国住宅地产的投资，但调控之外的商业地产就成了外资热捧的对象，就连本土的地产企业万科、华润、万达、合生创展等也都纷纷开拓商业地产的业务，谋求新的业务增长点。目前，市场中的观点是，在人民币升值和通胀加剧的双重影响下，商业地产无疑是一种抗跌性更好、投资回报更稳定的投资类型。

积极作用要肯定

8月8日，美国洛克菲勒家族选择在中国这个寓意吉祥的日子，在华成立了罗斯洛克（天津）股权投资基金管理有限公司。该支基金采用人民币和美元平行的形式，将投入天津的商业地产项目——于家堡罗斯洛克金融中心，整体募资约20亿美元。其实，在2010年，洛克菲勒家族就已经参与过北京的一个商业地产项目。此次洛克菲勒家族通过设立房地产基金的形式投资商业地产项目，只是外资进入中国市场的形式之一。

目前，外资投资商业地产的方式归纳起来主要有三种。

第一种方式是通过设立私募股权基金及房地产信托基金。摩根士丹利可以说是该类投资范畴中最被国人熟知的公司，2003年起，摩根士丹利的房地产基金就开始试水上海，后相继在北京、南京、武汉进行包括住宅地产和商业地产在内的大手笔投资，可谓是外资房地产基金的先行者。

第二种方式是通过外资银行融资贷款。由于中资银行紧缩房产企业贷款的政策相继出台，催生了国内房地产企业海外融资的急切需求，从而导致部分开发商向外资银行进行贷款。渣打银行在2005年成为国内首个推出商业地产贷款业务的外资银行；而另据媒体报道，在上海的高档楼盘中，仅汇丰银行参与的项目就有近30家。

第三种方式是通过收购国内房地产企业的股权。目前，这种方式屡见不鲜，例如新加波一家公司在上海产权市场，以超过3.1亿元的价格收购了上海国际集团广场有限公司100%股权。今年2月，爱尔兰最大的房地产公司财富控股，以5.75亿元收购了上海市淮海中路的淮海商城。

外资进入中国商业地产行业最显著的作用之一就是缓解了地产开发商的资金压力，尤其在目前政策紧缩的情况下，此作用显得更加突出。地产开发成本的提高，以及地产企业融资的困难，此时外资不管通过何种形式进入商业地产行业，可以说，从某种程度上都是在“雪中送炭”。其实，早在2006年11月，淡马锡、美林及德意志银行作为恒大地产的战略投资者，向其投资4亿美元，助推恒大地产最终走上上市道路。而最新来自国家统计局的数据显示，2011年前四个月，中国房企利用外资达到222亿元，增长达62.3%，仅4月一个月，利用外资的金额就达78亿元，同比大增107.34%。

其次，外资丰富的行业经验和操作模式促进了中国商业地产行业专业化水平的提高。与普通的住宅项目相比，商业地产的开发、管理及运营是一个更具专业性、更具竞争性的领域。而目前经验短板是中国商业地产开发商与国外开发商的主要差距。美国、新加波、日本等国外的商业地产由于起步早，虽然也走过一些弯路，但也正因为如此而积累了丰富的经验。尽管国外的成熟模式不能完全照搬到国内，但优秀的管理方法和开发理念，依然能帮助国内的开发商开拓思路，增长企业的综合竞争力。

最后，外资的进入必将促进地产行业的整体发展。外资进入中国商业地产行业，带来的除了充裕的资金、先进的管理经验、完善的创新机制、尖端的技术设备外，也同时带来了竞争。竞争必将导致利益的重新分配。优胜劣汰的结果，必将导致行业的新一轮整合，促进整个行业的提升。而外资带入的国际化思路，也将使中国的地产企业更快地与国际接轨，参与国际市场的竞争。

负面影响要谨慎

外资在中国商业地产领域的动作在今年甚是频繁，大多媒体都用“井喷”一词来形容这次的外资“狩猎”行动。2月，除了前面提到的爱尔兰财富控股收购淮海商城，还发生了几宗大案子：21日，淡马锡旗下的嘉德置地宣布开发广州番禺区石楼镇一个约50万平方米的商业项目，并计划未来3-5年内在中国内地投入100亿元；25日，日本最大的商业地产商三菱地所宣布与香港新沣集团共同开发位于沈阳的购物中心尚柏奥莱；28日，英国的大型连锁超市乐购对外公布已经与合作者组建了一家合资企业，双方各投入3000万英镑在中国开发购物中心。而根据商务部的备案信息显示，仅今年3月份，外资新设或增资的地产公司就达到了39家。

在这样一派热闹景象的同时，很多质疑的声音也开始出现。其实，根据国家统计局的数字可以看出，在中国这样一个庞大的市场中，外资在中国地产开发的占比非常小，2010年仅为1.4%，2008年达到峰值时为2.04%。不过，虽然目前中国的商业地产依然由国内的开发商绝对主导，短期内外资不可能撼动国内商业地产的主体，但是外资大举进入中国商业地产可能带来的负面影响，还是值得谨慎思考的。

催生地产泡沫是目前坊间谈论最多的负面影响之一。国内地产企业由于国家调控政策的不断出台，已经将未来几年的开发重点从住宅项目转向商业地产。在这样的大背景下，大量外资进入商业地产领域，给本来就已竞争激烈的市场又增添了复杂性。尤其在一线城市，内外资共同作用之下有可能将导致供大于求的不良局面，也就容易在该领域中产生泡沫。其实，这种商业地产供需不平衡的情形在2009年金融危机之时已经出现过，北京地区的高档写字楼和商场物业的空置率明显增加。

第二个负面影响是从某种程度上增加了人民币的升值压力。正如前面提到，外资进入中国地产行业的势头如此强劲，与人民币升值的预期有着密切关系。但外资的不断增加，将不可避免加大中国国际收支的差额，从而增加人民币升值的压力。在这种情况下，万一人民币升值周期结束，那些短期投机行为的外资如果撤离中国市场，将会给中国的地产行业带来严重的后果。到那时，国内的商业地产最终会成为这个由外资催生的泡沫的牺牲品。

第三个负面影响是增加了国内宏观经济调控的难度。目前外资投资地产行业的调控政策依然不完善，有的地方政府为了招商引资或者政绩考虑，提供各种优惠条件，并且没有严格执行审批的程序。同时，还存在部门之间监管不衔接，导致无法完全监测流入地产行业外资资金规模的情况。这些因素在很大程度上增加了国家进行调控的难度。

虽然目前还无法对外资进入中国商业地产的功与过下最后的定论，但值得肯定的是，外资的进入对国内的地产企业来说，绝对是一个提升自己的好机会。国内的地产企业在此时不能乱了阵脚，而是应该在总结本土经验的同时，借鉴和引进外资企业的创新经营机制和管理理念，以及国外成熟的商业地产的资本运作方式。有了成熟的本土化经验，加上不断调整改善的国际化运作模式，培育出可与外国商业地产巨头比肩的中国企业，只是时间问题。