孟晓苏：保险资金如何参与保障房建设

在今年全国“两会”的政协提案中，身为全国政协委员的两大保险巨头掌门人杨超和马明哲，不约而同地建言应让保险资金参与保障房的投资和建设。保险资金如何参与保障房建设，作为幸福人寿保险股份有限公司董事长的孟晓苏无疑更有发言权，其本身的身份，以及所具有的中房集团的房地产管理经验、行业影响力与投资预见性在业内独一无二。本刊就此话题采访了孟晓苏。

《中国建设信息》：在今年全国“两会”的政协提案中，身为全国政协委员的两大保险巨头掌门人杨超和马明哲，不约而同地建言应让保险资金参与保障房的投资和建设。原因是什么？

孟晓苏：一方面，根据国务院和住建部的计划，今年全国保障性住房建设规模将达1000万套，预计投资总额1.4万亿元，占全国房地产投资规模的20%。目前保障房建设可看得见的资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10%，假如足额到位最多也就1350亿元；另外，再加上动用有限的住房公积金增值净收益。其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及发债来完成。

另一方面，截至去年底，中国保险业总资产已突破5万亿元，保险投资余额达3.21万亿元，银行存款1.39万亿元。另外，去年保险业实现保费收入1.45万亿元，已经驶上规模及效率双丰收的快车道，资金配置压力日益凸显。保险资金进入保障房领域，对保险资金来说多了一个投资渠道。

2010年保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台，已对保险资金投资不动产开闸。目前已没有政策障碍。

《中国建设信息》：对于险资投资不动产领域，您能谈谈您具体的看法吗？

孟晓苏：保险业本身是一个比较保守的产业，正因为保守就使其在历史上的一些经济大起大落都没有受到损害。但是，保险业的这种保守也使得他的创新能力弱。这个包括投资不动产这方面，到现在还是非常慎重的在制定细则。

险资投资房地产还是一个比较长的路径，如果是投资自用的办公楼，自用的培训中心方面，这个可能性不大。我个人认为，我们的保险业应当学习国外同行的经验，就是用保险资金来投资政府的保障房。而为了让保险公司投资，就需要学习国外经验，引入一些金融创新产品。比如说，房地产信托投资基金和房地产股权投资基金。用这两个产品就使得这个险资能够通过购买金融产品来进入到保障住房的领域，通过PE也可以进入到旧城改造这个领域中来。现在险资投资不动产，就直接意义上来说还是不能够超越过去规定的范围。我在2005年就提倡房地产信托投资基金，2007年主张用房地产信托投资基金持有廉租房。现在，我知道有一些地方正在按照这种思路在进行试点。

《中国建设信息》：如果保险资金进入保障房领域，规模有多大？

孟晓苏：保监会以前发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险资金投资不动产，投资比例不得高于保险公司上季末总资产的10%。据了解，目前预计有超过4500亿元人民币的险资有望进入房地产领域。

《中国建设信息》：你认为保险资金该如何投资不动产？

孟晓苏：过去国家严格限制保险业投资不动产，是在房地产行业混乱的情况下，保护了保险资金的安全。今后开闸投资不动产，为的是保险业可以在一个稳定发展的市场里分享盈利机会。

保险资金进入保障房，要承担一定的社会责任，不能过于追求利润，至少不要一拥而上乱搞，不要依靠外行人瞎搞，不要不设公司违法搞。但对于保险资金的运营，也要寻求一个完整的模式，否则会带来很大风险。这个模式包括如下要素：资金如何投入、资金进入后周期有多长、财务如何平衡、租金如何缴纳、若无稳定的回报该怎样处理、如何补贴险企并给予稳定的预期等。我完全赞成保险监管部门的意见，先订制度，再放开渠道。作为房地产资深人士，我提出以下建议，可以防止走弯路，实现平稳健康发展，避免陷入新的“折腾”。

第一、组织房地产投资管理有限公司。它是由多家保险公司参与或委托，由行家经营管理，类似于保险业已经设立的九家金融投资管理公司。“行家管理”不是看其保险资产规模大小，而是看其房地产专业知识与行业从业经验。

第二、组织股权私募投资基金，参股或者控股好的房地产公司。国务院金融促进经济发展的九条中提出：“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。这种股权投资基金即“PE”非常适合于保险资金投资不动产。入股的房地产公司要有好品牌、好团队、好项目。保险资金不要参股那些在争拍“地王”中的受害公司，他们缺乏判断力，而且要长期背负土地包袱。而入资现有的房地产上市公司，溢价空间也已很有限。

第三、参与房地产信托投资基金。在业内，我最早提出引进境外普遍实行的房地产投资信托基金即“REITs”的建议，国务院在金融促进经济发展九条中就明确，将房地产信托投资基金列为创新融资方式的方向之一。国务院办公厅126号文件《关于当前金融促进经济发展的若干意见》要求“开展房地产信托投资基金试点”。现在各种客观条件具备，透过“REITs”投资不动产是保险公司、社保基金和其他稳健型投资者的最好投资手段。它属于固定收益类的投资，年收益率可稳定达到6%～8%，还有物业升值的潜在收益，股票又可上市流通，进市退市都方便。我国保险资金如果能借助这样的基金，就可进入到与房产紧密联系的资本市场。

《中国建设信息》：目前已有资金涉足保障房领域了，您怎么看？

孟晓苏：就在全国两会热议之际，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。该债权投资计划是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后第一单不动产债权投资计划。此外，目前保险资金已经开始进入保障房建设领域的还有中国人寿和北京、重庆签约，全国社保基金理事会也与南京有关方面签约了。

现在的险资进入保障房主要是试点。试点主要是两个方向，一个方向就是廉租房的房地产信托投资基金。把现有的廉租房打包，拿租金来做这个融资，虽然是证券性的，而不是主权性的，但也是行政房地产信托投资基金迈出了自己的一步。现在这个方案听说已经是搞得差不多了。另外，还有一种房地产信托投资基金，就是政府供应资产的房地产信托投资基金。交通、道路、桥梁、水工程、公园这些，有的有租金，有的没有租金。但是，政府把它交给房地产信托投资基金之后，交租金，或者交利息就可以形成证券性和股权性的房地产信托投资基金。

目前我们知道都是债券性，而不是股权性，真正的房地产信托投资基金是股权性的，中国在房地产信托投资基金当中走不出房地产的垄断。有了房地产信托投资基金，建廉租房就有了保障。因为现在廉租房和其他保障性住房，一年需要1500亿左右。去年没有完成任务，是因为地方政府缺钱，但是通过房地产信托投资基金用社会资金来解决是一个不错的办法。