深圳:“城中村”VS保障房

崔晓火

“城中村”小产权房活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。与征收小产权房相比，深圳市政府对于拆迁安置和新增保障住宅更感兴趣

如果一位深圳居民没有属于自己的房子，他还能住在哪里？

答案很可能是，城中村。

六年前，为了筑巢深圳，快30岁的某制药公司销售员林佳铭随着公司同事一起，从“城中村”里阴暗潮湿满是蟑螂的农民自建房开始租住，再经过小区单间、单身公寓，慢慢接近“我要有个家”的梦想。

去年，林佳铭终于用25万的积蓄，买下了一套从城中村菜市场的墙贴广告中发现的68平方米的两居室——尽管这套房子没有房产证。有了自己的房产，他的妻子和孩子才从福建老家搬到了深圳市宝安区的龙华。

如今对于这位深圳的常住居民，虽然他的两居室既不是合法的商品房，也非政府建设的保障房，但是这套每天被日光西晒着的房子对他生活的保障，却胜似保障房。

“没有房产证但有房子，不是远远好过居无定所的日子？我很多同事的第一套房都是这样的，这样想就踏实了。”他说。

林佳铭一家三口现在即便租一套一居室也要每月花费2000块钱左右。但现在，他只花25万元就能买到这套房子的使用权，这使得林佳铭觉得“一下子就回本了”。

小产权难为“保障房”

然而，拥有这套房脚下土地的深圳市政府，可能会觉得有些“亏本”。原因很简单，“城中村”小产权房活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

從31年前深圳经济特区成立初期开始，深圳市政府就鼓励农民利用农村的集体土地合作筹建这种不具备房屋产权的“统建房”，目的就是让这座小城能住下来自全国各地的开拓者。从事后看，这一创举也加快了深圳特区内外的高速城镇化。

之后，随着民间资本和银行贷款的加入，开发商介入了高密度的小产权房建设，城中村规模也越来越大。根据2008年深圳市的建筑普查，在近2000平方公里的深圳市，“违章建筑面积”总共2.93亿平方米，其中属于市政府市政规划以外的小产权住宅就达1.06亿平方米。按照住建部门人均30平方米的住宅面积，这些处在法律边缘的小产权房的总和，几乎可以住下两座深圳城的居民。

实际上，安居了数百万“夹心层”的“城中村”和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”。根据深圳市住房和建设局的统计，截至2010年底，深圳市有政府出资或公共配套性质的各类保障房，共有27万套。但是这27万套，并不包括任何小产权房。

根据今年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五期间”将新增安排筹集建设保障性住房24万套。

然而，深圳市住房和建设局一位不愿意透露姓名的工作人员在接受《中国新闻周刊》采访时则坦言，24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的“小产权房”。

深圳市住建部门表示，其预计“十二五期间”的24万套保障房总数中，将实际竣工21万套。而剩余的3万套，住建局预计将由政府按比例从开发商手中回购配建保障房，并“筹集”部分少量的小产权房来完成。

“比如2011年新增保障房6.2万套，其中的1000套可能会是小产权房。不过具体能不能筹建到小产权房，要看负责工作的区政府有没有办法，还要看回购价格以及手续方面能否操作成功。现在一切都还不好说，操作起来太难了。”这位不愿公开姓名的官员表示。

参与调研国内保障房建设研究的清华大学房地产研究所的副教授郑思齐告诉《中国新闻周刊》，由于小产权房法律问题的模糊，深圳市政府很难有所作为。但深圳市政府又同时面临一个困局，那就是忽视对现有保障性质住房存量的充分利用，无疑成为保障房建设中的一个弊端。

自从2004年，深圳市政府开始进行一轮农村土地国有化的统一管理之后，小产权房的天空就变得阴晴不定。深圳市政府将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。

根据深圳市规划与国土委员会的历史数据，每逢深圳市政府出台严格限制小产权房规模的措施前后，就曾出现小产权房抢建的高潮。到如今，农民房的存量不仅不见减少，反而越来越密集，楼层也越来越高，平均售价是普通商品房三分之一的“农民房”，建设标准甚至与普通商品房无差别。

政府在调节房屋结构问题上的缺位，客观造成了小产权房游离于深圳市的住房市场之外。

但是，深圳市政府却仍然有想法，没办法。

在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，首次明确提出有条件地将小产权房并入保障房。然而前述不愿意透露姓名的深圳市住建局人员也承认，征收或回购“农民房”为保障房，政府和民间有诸多协商。

“先处理历史遗留问题，才能收入保障房供应体系。”他表示。

城市开发，新的兴奋点

撇开了征收城中村等小产权房作为保障房的思路，深圳市政府开始另辟蹊径。2009年12月，深圳市政府推出《深圳市城市更新办法》，为城市的开发建设“注入强心剂”。这项举措可以为深圳市政府在2015年之前带来固定资产投资约1800亿元。而原则上，深圳特区成立初期建成的建筑物，目前均属于可申请更新的范畴。

就在第26届深圳世界大学生运动会开幕之前，由京基置地投资近50亿元建成的“京基100”作为深圳城市更新项目的代表性建筑，正在为大运会“献礼”。

不过，作为由天价征收“城中村”而建成的地标，其原址蔡屋围城中村里最顽强的“钉子户”，也在2007年用一座农民房换得了千万人民币的补偿款。而整个蔡屋围地区4.6万平方米的土地，花费的拆迁费用被指过百亿元。

如今，这座全球第8高摩天地标的超5A级写字楼，将为深圳市政府带来更多的融资机会。

而对于深圳市政府来说，到2015年之前，还可以完成城市更新的用地规模达到35平方公里。其中，以“城中村”和旧工业区为主的“更新”规模占其中的约1/3。

今年，深圳市已公布了两批城市更新项目的计划，两次分别包括18个和13个项目。而就在去年4月，深圳市规划和国土资源委员会首次公布的城市更新项目，就已经达到94个。

根据深圳市政府的规划，城市更新将形成新一批城市各区域的中心区、交通枢纽及产业片区。而在这些片区内，保障房也将得到配建。作为公租房、廉租房等性质的保障房，配建比例将在5%至12%之间。若为安居型商品房，配建比例将在10%至30%之间。

在城市更新项目的推动之下，深圳市住建局的数据显示，截至今年7月底，深圳市保障房的开工率达到50%。

而根据深圳市政府计划，若要新增安排筹集建设保障性住房24万套，总投资须达到646亿元。这对于不愁税收的深圳市政府来说，似乎不是难题。

2010年，在深圳市地税部门一般预算的各项收入1106.8亿元之中，房地产业实现税收收入179.5亿元。这也令近年来深圳地方财政收入规模在全国城市中排名前三，仅次于上海和北京。

但相比之下，深圳现成的土地资源比较紧张。深圳市长许勤在去年深圳市“两会”期间表示：“未来10年，深圳只有82平方公里的土地可建设”。

根据《深圳市住房建设规划2011年度实施计划》，年内新增安排筹建保障性住房6.2万套，但算上去年未开工的保障房项目，今年开工建设总量将达7.3万套，总共筹建保障性住房投资资金145亿元。在7.3万套之中，除5.8万套被市政府给区政府下任务之外，1.5万套由市政府协调。

从3月开始，深圳市国土部门在4个月内，极为高效地敲定了这1.5万套的土地来源：新增土地提供9000套保障房用地，城市更新再提供6000套保障房用地。城市更新项目再次成为“救命稻草”。

而与此同时，从2010年起，深圳市纯商品房用地的招拍挂近乎停滞。在深圳市土地交易中心的历史交易记录显示，最近一次用于商品房的居住用地出让还是在2010年12月16日，仁恒置地深圳有限公司以9.45亿的报价及6132元的楼面地价竞得的龙岗一块商品房居住用地。

深圳市规划国土委有关人士表示，保障房供地放在了绝对优先的位置，在保障房供地未完成之前，商品房供地不会急于推出。

深圳市政府在调控的背景下，始终在进行着利益平衡的微调。

今年6月，深圳市提出，对已分配保障性住房原则上禁止上市交易。深圳的这一做法被坊间认为不仅是对此前各类保障房分配和交易“猫腻”现象的一种纠错，更是和部分城市一样，为保值从而紧握房源在政府的手中。

深圳市国土发展评估中心主任王峰也告诉《中国新闻周刊》，深圳废止保障房上市交易，便是要把握保障房资源的可持续循环。