浅谈旧城改造中的控制性详细规划

周玉辉

城市发展是一个不断更新、改造的过程，自城市诞生之日起，老城区改造就作为城市自我调节机制存在于城市发展之中，是城市发展的综合需要。随着城市的快速发展，老城区基础设施不健全、土地利用率低、布局混乱、环境恶化等问题日益突出地表现，无法适应社会发展的要求。为了保证城市社会经济的持续发展，必须对老城区进行有计划的改造。三十里堡作为大连市的卫星城，是大连市的北大门，是大连市“西拓北进”发展的重要承接地，是大连市城市门户形象区。为了提升三十里堡综合服务水平，适应三十里堡城市化发展要求，结合老城区改造，完善城市功能，形成生态的、高尚的、独具魅力的、配套设施完备的居住生活城区。

1 现状概括

1.1 区位分析

基地位于大连市金州区的北部，距三十里堡临港产业园约10 km，距石河约10 km，距金州20 km，距大连48 km。其东部是小黑山，西为哈大铁路，规划用地面积212 hm2。

1.2 现状用地

规划用地内现状为居住用地和工业用地，有少量军事用地。居住用地所占比重最大，以三类居住用地为主，工业用地呈“散、乱”的格局分布。现状用地存在问题：1)建设用地结构不尽合理，人均居住用地面积偏大，而与居民生活息息相关的公共设施用地、市政设施用地和公共绿地明显不足。2)改造步伐明显滞后，一些新住宅在旧区中出现，加大了下一步规划设计的难度。3)建设档次不高，缺乏丰富多彩的街道空间场所。4)现状居住建筑多为低层住宅，布局不合理，建筑质量差。

1.3 现状交通

现状道路主要有华北线、中心路、八一路、五一路、振兴街、中华街。其中华北线、中心路的路况较好。现状交通存在问题：1)路网不成系统。现状道路等级较低，道路通达性不够，断头路、错接路较多，路面宽度不统一，缺乏静态交通，未形成完整便捷的交通网络。2)路网密度不足。道路用地存在道路网密度的缺口，路网密度略显不足。3)道路交叉口设施不完善。局部交叉口设计不合理，存在缺乏渠化组织设计、信号灯管制、交通标志、转弯半径过小、视距不足等诸多问题，制约了道路的通行能力。

2 规划原则

以人为本原则：从公共空间的创造、景观环境的塑造、交通组织等方面，处处体现人文关怀。

保留与改造扩建、拆迁与开发新建相结合的原则：按照规划设计方案，逐个地段、逐个建筑落实，对保留的建筑物实施改造、扩建;对可开发建设的地段，拆除旧建筑后实行综合开发建设。

保护文化遗产、突出特色的原则：改造地段建筑物因地制宜，突出历史文化底蕴和城市特色。

3 规划设计理念

前瞻性：走健康发展之路。生态性：创造独具特色的魅力城区。可操作性：便于规划实施，创造城市价值。

4 规划布局

根据总体规划功能布局的要求，坚持高标准、高起点的规划建设原则，建设完善的市政设施系统，建立公共绿地和防护绿地一体的绿地系统，为居民创造优美、舒适、安全的现代生活环境，形成“一心、一环、五轴”的规划结构。一心：公共中心。依托三十里堡火车站站前广场，布置主要的商业配套设施及其他公共服务设施，形成本区的公共中心。一环：外环绿化带。在片区公共中心的外围建设一条环形林荫大道，使整个公共中心的景观更加突出。五轴：五条绿化景观轴。通过“一纵四横”不同方向的绿化景观轴，将东侧山体的自然景观引入到基地中来，使基地的自然景观更加丰富。

5 交通组织

随着城市经济的发展，高效顺畅的交通组织至关重要，在做好疏导控制的同时应充分考虑静态交通设施的配备与建设，建立等级明确、功能合理的道路系统，确保基地与城市其他地区之间的便捷联系和本区的可达性，并通过道路组织城市景观系统，塑造城市特有的道路网络。规划在总体规划路网框架的基础上，结合周边道路、地形等因素，形成了二纵四横的干道路网结构。

为适应不断增加的机动车交通量的要求，规划采用在各地块设单位配建停车场的方法来解决未来城市中心区的停车问题。各类建设用地按其使用性质与开发强度设置足够的配建停车位。在城区内，由于道路网密度高，对于未来停车需求，有必要采取多种措施来保障，可采用地下停车场库的方法解决部分停车问题。

6 景观组织

充分利用自然景观资源和地形地貌特征，以保护自然生态和创造良好城市景观为目标，引导城市整体形象的塑造。注重内外部环境的共荣共生，环境与建筑总体布局的有机融合。依循总体构思，规划区绿地系统在把外部环境有序的引入内部的同时，充分利用周边自然环境特征，兼顾功能分区之间的联系和分隔，形成以自然山体为背景，绿轴、绿带、绿点、广场景观等共同构成的点、线、面结合的绿地景观系统，创造一个舒适优美的内部景观环境，为居民营造一个自然生态的生活环境。

7 建设开发控制

以地块为控制单位，以图纸和文件形式对每个地块提出控制指标和规划管理要求，用以指导修建性详细规划的编制，为土地综合开发的规划管理提供依据。地块控制指标体系分为两类：控制性指标和建议性指标。控制性指标是指在规划管理中必须严格遵循的指标，它综合反映了土地开发建设的强度及空间环境的塑造，建设容量和人口容量，决定了市政公用设施的规划容量，而市政公用设施建设完成后，其容量又反过来制约了建筑容量和人口容量的增加，因此，控制指标一经确定和批准，在规划管理中不得随意变更。

8 结语

老城区改造的主要目的是从根本上解决老城区存在的各种城市问题，促进城市社会经济的持续发展。老城区改造是以城市土地的合理利用、改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的的，在城市老化地区有计划地实施集再开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。老城区的改造建设对于重新塑造城市形象和增强城市功能具有重要的战略性意义。

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