银川市房地产开发项目环境影响评价工作初探

郭小宁，余福生

（银川市环境监测中心站，宁夏银川750001）

银川市房地产开发项目环境影响评价工作初探

郭小宁，余福生

（银川市环境监测中心站，宁夏银川750001）

银川市房地产开发项目环境影响评价具有与工业建设项目不同的评价特点，通过分析它们对外环境的影响，以及周边环境对它们建设的适宜条件和制约因素，运用银川市政府批准的环境功能区划标准、项目总图布置等评价指标，对开发项目的油烟、异味、施工过程的噪声和扬尘污染、室内环境污染、高层建筑景观、生态环境适宜性等进行了分析。

房地产；环境影响评价；银川市

随着我国经济和社会的发展，人们物质文化生活的各方面需求越来越丰富，城市房地产建设发展迅猛。据银川市统计局数据显示，2010年银川市房地产开发完成投资160.82亿元，目前房地产开发项目已经成为我市经济发展中非常突出的一个热点，它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生[1]，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目环境影响评价显得尤为重要。因此，积极开展房地产开发项目环境影响评价探讨，具有十分重要的意义。

1 房地产开发项目环境影响评价的特点

房地产开发项目类型多种多样，主要包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业等建筑工程以及与之配套的给水、排水、供热、供气、通讯、交通、园林绿化等市政公用工程[2]。房地产开发项目会征用土地，改变土地利用状况，破坏地表植被，大量消耗建材，改变区域生态系统的结构和功能。不同类型的房地产开发项目虽然使用功能各不相同，但是从其对环境的影响而言，均具有双重性。一方面它们在建设过程中和建成后有自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等对外环境产生的不利影响，是一个污染源；另一方面这类建设项目建设完成后，自身是居住、休闲、工作的场所，需要一个舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。从房地产开发项目环境影响评价分析，属于非工业建设项目，评价时不但要评价它们对外环境的影响，同时还要评价周边环境对它们建设的适宜条件和制约因素，并提出相应的保护措施。

2 评价标准的选取

房地产开发项目评价标准的选取十分重要，因为它既是环境影响评价工作的依据，又是房地产开发项目环保验收的依据，在选取时应注意掌握以下原则：

2.1 以政府批准的功能区划为依据

在标准选取时不能根据建设项目所在地区环境现状划定标准，而应以政府批准的环境功能区划为依据。随着城市化步伐的加大，一些过去属于疗养区、高级宾馆区区域已发生改变，成为以居住、文教机关、医疗卫生为主的区域。如银川市兴庆区某干休所老干部住房工程项目在噪声功能区划中属于0类区，但目前该区域噪声现状符合1类区的标准。在噪声标准选取时还应遵循噪声功能区划，执行0类标准[3]。这是因为在区划未调整前还应执行政府部门批准的环境功能区划。

2.2 考虑国家有关《技术规范》和规定

在不同功能区之间的过渡地带，一般按国家有关《技术规范》的要求执行[4]，对一些未划定的功能区域，按现有的环境现状确定。

3 房地产开发项目环境影响评价中应关注的环境问题

房地产开发项目总平面布置图合理性分析十分重要，体现了从环评角度考虑各产污环节对居住区的影响，便于建设单位及时调整总平面布置图，以便采取相应措施，从源头避免或减缓项目对居住区的不利影响。

3.1 垃圾转运站对居住区的影响

银川市书香门第小区项目是一个集商业楼、商住楼、住宅楼为一体的综合小区，该项目总占地面积为46691m2，总建筑面积63835m2，其中公建建筑面积11530m2，住宅建筑面积52305m2，项目还建有地下自行车棚及地下停车库等，公用设施齐全。从该项目总平面布置图中看，其垃圾转运站距离最近的一栋住宅楼约8m左右，对居民有一定的影响，评价要求将垃圾转运站位置重新设置，使其距最近的住宅楼≥15m，以减轻对住宅区内居民的影响。建设单位采纳了环评单位的意见，根据银川市污染气象条件，重新设置了垃圾转运站的位置。

3.2 车辆行驶对居住区的影响

近年来小区内行驶的车辆噪声和光污染扰民也成为环保投诉的热点问题，因此在房地产开发项目总平面布置图分析中，优先考虑建设地下停车场，并将其出入口设置于不敏感的位置。地面停车位不设在住宅楼正面位置，少量可设在住宅楼侧面及位置不敏感地方，在停车场出入口设置禁鸣标志，四周采取绿化降噪和挡光措施，以减轻对住宅内居民的噪声及光污染影响。

3.3 地下车库尾气排放的影响

目前，小区内一般都设有地下车库。根据实测，在设计换气风机正常运行的情况下，地下车库内环境空气中的污染物浓度高出环境空气质量标准几倍，但低于大气污染物排放标准，废气排出后会造成排气口周围污染物浓度偏高，一般不会出现超标现象。但由于地下车库的体积较大，换气量也较大，设计时为了周围景观和平面布局的考虑，通常会设置较少的排放口，存在污染物排放速率超标的可能。因此，地下车库排气的大气环境影响评价重点不是模式计算，而是合理设置废气排放口的个数和高度，合理设置通风换气次数。

3.4 餐饮油烟、污水等的影响

房地产项目建成后，小区物业管理部门由于对商业楼尤其是商住楼管理不严，会造成扰民污染，成为房地产开发项目产生污染纠纷的重要因素。对其评价按银川市颁发的管理办法从严要求，可防止扰民污染的发生。银川市尚景世家项目总占地面积为74500m2，总建筑面积为138099m2，是一个集住宅楼和商业楼于一体的综合小区，有商住楼和商业楼。根据《银川市饮食娱乐服务业环境污染防治条例》，其商住楼底层不得开办产生油烟、噪声、异味污染的饮食业经营场所，对项目商业楼评价要求距离住宅楼10m内不从事餐饮业。由于招商不确定，对商业楼环评要求预先设置残渣过滤装置、隔油池和内置烟道，营业用房预留天然气接口，防止发生污染扰民、餐厨垃圾堵塞下水道及临时设置的排烟管道影响景观等现象。

3.5 水泵房、变压器的布局及其对住宅居民的影响

近年来，不断有居民投诉设置于住宅楼内的水泵房、变压器产生的噪声干扰了居民的生活和休息。这就要求在做住宅项目的环境影响评价时，应从源头抓起，要求建设单位不得将水泵房、变压器等产生结构传声的设备布置在居民楼或商住楼内，避免此类噪声对居民的不良影响。

3.6 内外环境的相互影响

一些小区建成后，交通噪声对小区产生一定的影响，对其评述是必要的。对项目内部的相互影响和施工过程中噪声扰民的影响，这也常常是房地产开发项目产生污染纠纷的重要因素。在考虑项目可能引起的环境影响是否可以接受的同时，对周围污染源以及建设场地可能对项目引起的污染进行预测和评价，确定对其项目功能和景观等影响是否可以接受，综合考虑两方面的因素，确定项目建设的环境可行性。

3.7 关注室内环境污染，提倡绿色建材

随着房地产的发展和人们环保意识的提高，主要源于建筑、装饰材料和家具的室内环境污染也日益突出，由此引发的环境污染纠纷日益增多，为了体现以人为本的思想，保护人们的身体健康，房地产开发项目环境影响评价应对此予以关注，要求建设单位严格执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，尽量建设精装修房，防止二次装修造成的环境污染。

3.8 房地产开发项目景观分析

房地产开发项目通常会引起城市局部景观的变化，而以水泥地面为控制组分的城市景观系统生态效率不高。因此，房地产开发项目环境影响评价应加强景观生态环境影响分析[5]，考虑自身的建筑效果和与周边环境的协调性，以便采取相应措施避免或减缓项目建设对城市生态景观的不利影响。

3.8.1 景观环境可接受性分析

景观环境可接受性分析包括对景观环境现状的描述、拟开发的建设项目景观设计的描述以及拟开发建设项目与周边建筑的协调性分析等。

景观环境现状描述包括开发建设项目用地原有景观描述和评价区域现状景观描述。开发建设项目景观设计描述主要包括设计理念描述与建筑外观描述。开发建设项目与周边建筑的协调性分析主要是从建筑高度、建筑造型、建筑色彩等诸方面分析与周边建筑的协调性，分析评价项目的建设对景观的有利和不利影响。

3.8.2 阳光照射适度性分析

阳光对人们身心健康会产生极大影响，人们生活在背阴面的环境中，心情总有不悦的感觉。因此居住项目在规划设计和环境影响评价时均要考虑光遮挡的影响，根据《城市居住规划设计规范》（GB50180-93）的规定，居民白天日照时间在大寒日满足两个小时要求。在现代大城市建设中，由于高层建筑物密度过大，需要特别重视这个问题。

3.8.3 生态环境适宜性分析

适宜的生态环境就是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污染、生态平衡的建筑环境。生态环境适宜程度的评价涉及到区域的舒适、方便、高效节能、健康环保和景观美化等多方面，可建立一个综合指标体系进行评价。

4 结语

房地产开发项目属于非工业建设项目，环境影响评价应与工业项目环境影响评价有所侧重和区别，对项目选址和总图布置、油烟、异味、施工过程的噪声污染、扬尘污染、室内环境污染、外环境交通噪声以及高层建筑环境问题等应当予以特别关注，突出项目的景观生态环境影响分析。

[1]崔杨，华德尊，李春艳.房地产建设项目环境影响评价浅析[J].中国科技信息，2009，（24）：165，168.

[2]钟甦，陈晓冰，王蕊，等.浅谈房地产开发项目环境影响评价[J].环境保护科学，2006，32（5）：66-68.

[3]国家环境保护总局环境工程评估中心.环境影响评价相关法律法规汇编[M].北京：中国环境科学出版社，2005.

[4]国家环境保护总局环境工程评估中心.环境影响评价技术导则与标准汇编[M].北京：中国环境科学出版社，2005.

[5]国家环境保护总局环境影响评价职业资格登记管理办公室.社会区域类环境影响评价[M].北京：中国环境科学出版社，2007.

Environmental Impact Assessment of Real Estate Development Projects of Yinchuan

Guo Xiaoning，Yu Fusheng
（Yinchuan Environmental Monitoring Center Station,Yinchuan Ningxia 750001）

Environmental impact assessment of real estate development projects of Yinchuan differs from environmental impact assessment of industrial construction projects,have their own characteristics.By analyzing the impaction on the outside surroundings,suitable conditions and restricting elements of the outside surroundings,the paper expounded the lampblack,peculiar smell of the projects,noise and dust caused by its building,indoor environmental pollution,tall buildings landscape of the projects,ecological environmental adaptability by using evaluating indicators,such as standards,division of environmental functional zones that Yinchuan municipal government approved,layout plans of the projects,etc.

real estate；environmental impact assessment；Yinchuan

X828

A

1008-813（2011）03-0007-03

10.3969/j.issn.1008-813X.2011.03.003

2011-03-22

郭小宁（1964—），男，宁夏银川人，毕业于西北农业大学土壤农化系，高级工程师，注册环评工程师，现从事环境监测及管理工作。