房地产贷款风险显现

张志刚

截至8月30日，各家上市银行均已公布了上半年年报，房地产贷款余额约为2.66万亿元，虽然新增贷款得到有效控制，较年初仅增加1344.26亿元，增长5%，但贷款逾期总额已经上升至3859亿元，较年初增长约6%。房地产贷款呆滞已现端倪。

然而，目前社会各方对我国金融体系风险的认识，还是摆脱不了屁股指挥脑袋。利益不同，角度各异，所看问题的角度也完全不同。忧患者认为，按国外成熟的市场经济标准，我国金融体系正面临着风险，无论是银行信贷需求膨胀、进入贷款景气下滑周期，还是地方融资平台过度扩张、房地产泡沫不断扩大，都是导致金融体系恶化的诱因。但是在无忧者看来，我国银行业资产总量、贷款规模、利润率均已在国际银行业达到良好水平，有效的公司治理机制已经初步形成，资本充足率与拨备覆盖率得到大幅提升，风险抵御和消化能力得到前所未有的增强，中国金融体系的风险始终处于低位，完全在可控范围之内。

一、虽然无忧有据 难掩风险袭来

截至2010年底，我国银行业资产总量较2003年底增长了3倍，贷款增长了2倍，税后利润增长约27倍，资产利润率超过1%，增长了约10倍，商业银行的平均资本充足率从2003年的近-3%提升至目前的12%以上，商业银行及农村信用社机构平均拨备覆盖率从2002年底的不足7%，提高到了目前的近170%，风险抵御和消化能力明显增强了，主要经营指标在国际银行业内达到了良好水平。更为重要的是，银行业的现代公司治理架构基本建立，良好的内部机制初步形成，风险管理的水平不断提升，依靠存贷款利差盈利的模式正在悄然转变。

根据英国《银行家》杂志核心资本排名，中国进入世界1000家银行的数量，从2003年的15家增加到2011年6月的101家，上榜家数仅次于美国和日本。工商银行、建设银行、中国银行、农业银行均跻身全球银行总市值前10位。当前，中国银行业正处在历史上最好的发展时期。良好的业绩与靠前的排名，得益于商业银行业的自身努力，以及监管者在指导银行公司治理、实施科学监管等方面采取了有效措施。

目前，仍然能够听到乐观与自信的情绪弥漫在经济与社会层面。为数不少的地方官员、金融机构管理者、房地产开发商、多套住房持有者否认房地产领域存在风险，认为逾期贷款虽然有所抬头，但是所占银行贷款总额的比重仍然比较小，信贷风险可以控制；对政府融资平台贷款余额巨大，四大银行贷款占比倚重视而不见，认为平台投向房地产业的贷款不仅没问题，而且仍然是质量较好的资产；五大银行高级管理层前不久披露，各行发放住房按揭贷款，首套购房所占比例达到95%以上，个人住房贷款不存在风险；来自银监会的消息同样是平安无事，住房贷款压力测试结果表明，房价即使下跌50%，对国内银行的正常运行也不会影响，国内银行信贷体系总体不存在过高风险。

然而，上述分析是以两个假定条件为基础的，一是房价不会大跌；二是政府的统计数据确切反映了实情。那么实情究竟如何呢？现阶段我国的房地产按揭贷款没有实行信用等级评定与划分，银行对贷款人的真实全部收入、名下财产价值难以全面查证。一些开发商为了加快销售回款，刻意制造虚假销售繁荣，房产尚未出售时制造虚假的交易记录。与购房投机炒作者暗里勾结，从银行骗取个人按揭贷款。即使是在当前严控购房的背景下，也能够以支付手续费、辛苦费等办法获取证明，将购买第二、第三套住房改头换面成第一套住房。“假按揭”极可能成为今后银行出现贷款风险的主要成因。

只需进一步推敲还能发现，如果各大银行住房按揭贷款购房用于自住的比例都占到95%以上，那么近年来的房地产宏观调控岂不是多此一举吗？其实，95%的比例就是曾经享受了优惠利率贷款者的比例。

已有多家专业机构估算，在当前55万亿左右的银行贷款中，有60%至70%与房地产相关。

当前，房地产调控政策从紧、已经导致部分中、小型开发商资金链出现问题，银行逾期贷款风险在第二季度开始逐步显现。三季度贷款收紧趋势不会改变，中小房地产开发商客户的关停兼并，还将暴露出新的逾期贷款。进而老的逾期贷款就会沉淀成为次级、可疑和损失类贷款，各类不良贷款上升都将不可避免。

对于银行个人住房按揭贷款来说，不良率的高低与国内房价上涨幅度有关。房价上涨幅度越大，银行贷款的不良率就越低；房价下跌幅度越大，个人住房按揭贷款所担的风险就越高。我国可能爆发的金融体系风险的特殊性，在于住房价格出现调整的周期有多长尚不得而知，对房地产泡沫究竟有多大尚无足够的认识。若等到系统性风险发生后采取措施，必将为时已晚。

房价上涨或维持时期，贷款风险自然隐蔽下来了，一旦进入下跌周期，风险将会逐步暴露，比重究竟有多大难以测算。一旦资金链环节断裂，引发的将是金融市场的系统性风险，而且会在短时间内迅速放大，蔓延至其他领域危及全社会。

二、端倪已经出现 各方悄然应对

次贷危机的发生，主要源于贷款机构放松了贷款条件的执行。由于降低门槛，银行向更多抗风险能力较差的低收入客户发放了贷款。当房地产价格下跌利率上升时，借款人的还贷成本上升，偿债能力趋于减弱，银行的还款违约率将会大幅上升。一旦房价进入下跌周期，银行处置房产的收益难以抵补信贷资产的损失，个人住房贷款的风险就会大规模爆发出来。此进程在美国次贷危机中已经得到了充分的演绎。好在我国各家银行已经有所警觉。

笔者了解到，8月以来杭州多家银行都对房地产住房按揭贷款收紧了口子。五大银行首套房贷优惠利率已全面取消。业内人士告知此前到中行、农行，仍可申请到8.5折优惠房贷，但进入8月，各大银行的首套房贷，都以先后调整至央行同档期规定的基准利率。目前只有少数外资银行首套房贷利率可以下浮15%。股份制商业银行的中信银行、华夏银行的房贷利率只能打到9.5折。

8月下旬以来，杭州贷款资源非常紧张，已有几家银行基本处于无款可贷境地。在披露中报的银行中，有11家逾期贷款额均较年初有所增加，其中有8家银行增幅超过10%，光大、浦发、民生、宁波银行增幅居前，逾期贷款额分别较年初增长 17.87% 、22.19% 、24.71% 和31.97%。中小商业银行的房地产贷款风险同样集中体现在逾期贷款中，民生银行二季度公司逾期贷款增加了7.5亿元，主要属于房地产、传统制造业贷款逾期。该行将对房地产开发商客户群进行整合，部分客户将会遭遇减贷与停贷。

从上半年市场看，虽然杭州中大型房地产上市公司新开工计划没有更改或下调，国有大银行的房地产贷款总体还在增长。以建行为例，上半年对房地产贷款增长了3.15%，其中，房地产开发商贷款增长1.5%。但是，众多小型开发商和项目性地产公司，因银行贷款紧张，已经开始转让土地项目，打算等待土地销售回款到位，再决定是否开工。据全省统计，房贷业务虽然整体风险可控，但随着多个二、三线城市的限购令出台，更多商业银行会“有钱难贷”。即使银行受理了房贷申请，客户往往需要等待三个月或更长时间，才可能获得贷款。

目前，一些银行甚至向客户提出苛刻条件，如提交存款证明或向银行存入30万到50万金额不等存款。与首套房贷相比，二套房及以上住房贷款的条件更为苛刻。二套房贷首付比例均为60%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%至40%不等。很多银行认为现阶段处于实际萎缩状态的房地产贷款，已经影响了盈利能力。房贷基本形同“鸡肋”，有数家信贷资源偏紧的城市商业银行，暂停了住房按揭贷款业务。

银监会除了出台严格的房地产调控政策，还提高了对商业银行的资本要求。《商业银行资本充足率管理办法(征求意见稿)》指出，房地产开发贷款风险权重将上调至150%，使得房地产贷款业务的增速和在贷款业务中的占比进一步有所下降。依照目前趋势，此政策将会促进国有大银行加强整合开发商客户。对地、楼价上升过快城市的开发商进行限额管理，减少他们与中小型开发商的合作，以提升贷款质素。以建行为例，其在全国的房地产开发商客户数量已由2007年的6400多个减少至现在的3084个，其中因限额管理而离开建行的全国性开发商也不在少数。

截至6月30日，全国工、农、中、建、交五大银行上半年共新增房地产开发贷款773.84亿元，（农行较去年末不增反降，减少了92.51亿元）。五大银行房地产开发贷款占银行全部贷款业务的比重分别为：中行占7.74%，建行占6.83%，工行占10.5%，农行占13.8%，交行占6.18%，较上年末分别下降了0.02%、0.28%、0.4%、1.2%、0.12%。股份制商业银行中，7家银行上半年新增房地产开发贷款总额共516.87亿元。房地产开发贷款占总贷款比重下降的有民生银行、光大银行、浦发银行、兴业银行，分别下降0.83%、0.94%、0.03%、0.45%。

在今年接下来的几个月中，随着保障房推动房地产开发力量的减弱，商品房新开工增速、投资增速将继续下滑。多家商业银行已经暂停了北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。对于尚未叫停第三套房的地区，则首付提高至六成，利率上浮至30%。

三、监管日渐趋紧 关注政策延伸

最近两年，银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，监管广度和深度进一步加强。对房地产贷款风险防范的措施已经次第出台，具体调控体现在：对贷款成数作出适时调整，明确了要求；银行要求开发商以在建工程作为抵押，而不再办理土地抵押；控制银行逐年减少房地产开发贷款，不排除实施余额与占比双下降考核；明确贷款额度一定要达到银行现金流的完全覆盖。预期政策的延续性将会反映在以下方面，建议各银行机构应当以积极的态度予以关注与贯彻。

1.区别对待大、中、小银行，对不同机构设置差异化的过渡期安排。从战略高度制定中国银行业监管风险中长期规划，推进《巴塞尔协议Ⅱ》与《巴塞尔协议Ⅲ》新监管标准实施。根据各类银行业金融机构的不同实际，在统一设定适用于各类银行业金融机构最低监管标准的同时，提高系统重要性银行（国有商业银行与股份制商业银行）监管标准，对不同机构设置了差异化的过渡期安排，以确保向新监管标准平稳过渡。

在房地产贷款方面，针对地方政府把房地产作为支柱行业，银行用于房地产贷款的资产负债过多，监管部门要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策，做好差异化房地产信贷的贷前尽职调查。

2.深入部署“平台贷”监管。除房地产贷款外，资产负债表期限错配、政府融资平台贷款超预期，对银行实施国际新监管形成多重挑战。目前，银行大部分信贷资产属于中长期贷款，而进入加息通道后，银行存款倾向短期化，形成期限错配。监管部门加强指导银行加大消费贷款投放，增加中小企业贷款投放，审慎地开展资产证券化试点。要求银行业坚持“有保有压”，合理调整信贷投向，确保三农、小企业信贷增速不低于同期各项贷款平均增速，严格控制“两高一剩”行业的贷款，执行差别化的房贷政策，严控资产价格泡沫。以上工作尚未取得切实成效。

对于政府融资平台，银行对每笔平台贷款进行重新审核和分类，要求依据风险覆盖率对资产进行归类，并且在资本计提、风险拨备、贷后管理进行部署安排。应对国际监管改革挑战，实施更严格《巴塞尔协议III》的指标监管，以国际监管标准为最佳参照系，将结合我国银行业的实际，在资本充足、流动性管理和计提拨备方面，加强日常监管，加快建设更高标准和更加透明的银行业监管环境。

3.禁止银政、银信、银担之间的不当合作。强化事前监管与持续监管，明令禁止银政、银农(农村信用社)、银信(信托公司)、银担（担保公司）的不当合作，提高风险监管有效性。实践逆周期监管，针对全球金融危机对实体经济影响的不断蔓延，督促银行业加大拨备计提力度，增强风险抵御能力，正确处理业务发展和风险防范关系，坚守风险管理底线，扎实做好“贷前调查、贷时审查、贷后检查”，防范票据风险，加强贷款风险集中度的管理。不断改进事前结构化限制性监管措施，降低不同金融市场、行业、地域的风险传染性。

关注银行体系与非银行体系间的股权控制和防火墙建设，严防风险传递。严格管控银行跨业开办各类非银行金融机构，每3年、5年、7年做一次同行评比、综合评级，达不到高于行业平均业绩的银行机构将被勒令退出。禁止信贷资金进入股市，禁止银行为企业债券提供担保，严密监测抵押品和理财产品的股权价格变动风险。

4.执行差别化房贷政策，严控资产泡沫。按照“有保有压”，合理调整信贷投向，严控资产价格泡沫。针对投机活跃领域可能给商业银行运行带来的风险，将加强从源头控制信贷的杠杆率和集中度。及时出台一系列简单、透明、有效的审慎举措：调整住房按揭首付比例；提高二套房首付比例，暂停三套房贷。对土地开发贷款、开发商贷款和住房抵押贷款规定进行窗口指导，防范风险的聚集和扩散。

对银行业体系与波动性较强的资本市场实施有效隔离，引导银行业金融机构审慎开展资产证券化，防止各类次级贷款风险通过证券化被放大，从机制和源头上取缔各类“影子银行”，切实监管套利动机防范风险传递。

5.严格执行宏观调控政策，制约金融机构放贷冲动。虽然开发贷款并没有全面喊停，但实际上从去年下半年已经进行了大规模压缩。商业房产开发贷款已是一贷难求，大部分中小房地产开发商已经不能从银行融到资金，只能转向信托求救。

开展房地产信托的态度更加谨慎，房地产信托计划成立的速度已经放缓。与4月份相比，房地产信托成立数量锐减26%。由于风险评级较高，银行方面开始收紧房地产信托合作。6月初，银监会要求10家信托公司暂停房地产信托业务，虽然并没有全面喊停，但明确要求了控制发展节奏和规模。

6.建立房地产业贷款风险预警体系，严格金融监管。总结美国次贷危机中金融监管的主要教训：以格林斯潘为代表的“最少的监管就是最好的监管”自由市场思想的缺陷，就是极端市场原旨主义。任何国家的监管体制都必须与其经济金融发展与开放程度相适应。必须做到风险全覆盖，最大限度地减少金融市场不断发展而带来的信息不对称。金融机构的高杠杆率、高关联度、高不对称性，决定了无论风险管理手段多么先进、体系多么完善，都不能避免机构内部或市场外部变化带来的冲击。

因此，建立金融业合法、稳健的运行机制，不仅有赖于监管部门实施监管，更在于通过监管链接，促使社会中介、行业公会、金融机构内部、监管部门形成默契，共同推进监督管理，提升金融安全经营水平。