警惕高房价背后的腐败问题

马率锋

(中国矿业大学文法学院，江苏徐州221000)

警惕高房价背后的腐败问题

马率锋

(中国矿业大学文法学院，江苏徐州221000)

腐败;房地产;反腐倡廉

房地产市场关系着千万百姓的安居生活，是社会和谐的重要保障。针对目前一度飙升的高房价，当前国家正在进一步加强房地产领域的宏观调控，而腐败问题不除，宏观调控的效果将会大打折扣，建设和谐社会的目标也会深受影响。就针对亿万人们热切关注的住房问题入手，探究房地产市场背后的腐败问题，以引起人们的高度重视。

自1998年以后，我国的房地产业开始迅猛发展，成为国民经济重要的支柱产业和先导性产业，但是，同时房地产业也成为滋生腐败的重点领域。随着涉及房地产腐败的一批高官相继落马，房地产腐败一度成为人们关注的焦点。

一 房地产市场腐败问题的根源

近几年，中国房地产行业的社会形象并不好，与暴利、土地黑幕交易、官场腐败等有着纠缠不清的关系。造成如此局面的原因，概括起来主要有以下几点:

(一)土地垄断

我国宪法规定:“城市的土地属于国家所有”，政府高度垄断建设用地供应一级市场，很多地方政府设立土地储备中心，代表政府经营国有土地资产，负责统一收购、统一开发、统一储备，并交由土管部门统一供应，禁止企业内部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发。土地一级市场(征地)的政府垄断和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，使得地方政府拥有了控制土地供给规模、节奏、地段、用途结构的绝对垄断权力。我国法律规定国务院为国有土地产权主体，但是土地市场权力实际是在市县级政府手中。能否保持土地市场的健康，需要看地方政府驾驭市场经济的能力，制定正确的土地出让供应计划和供应节奏。目前不少热点城市房价不断上涨的原因在于土地供给偏紧，但由于土地由政府垄断供给，不少地方为了能最大限度地提高土地价格，故意制造土地饥渴症，开发商乘机大肆渲染土地紧张，房价必涨。同时，垄断供应土地，开发商往往和地方政府官员勾结，暗箱操作，侵吞国家利益，极易滋生腐败问题。另外，一些地方政府过度依赖土地财政，土地财政甚至占到了财政收入的30%到50%，为了提高财政收入，地方政府官员与房地产开发商相互勾结，客观上存在一种“共生”的寻租现象。

(二)官商勾结，权钱交易

首先在土地出让环节，开发商伸向政府部门的黑手“能量”巨大。其手法之一是与政府部门有关官员合谋，以免费划拨或者低价协议出让的形式取得土地使用权。随着国家土地宏观调控的深入，以及通过招拍挂方式出让土地的制度越来越严格，土地出让环节又出现了一些新的腐败“变种”。比如土地在进行招拍挂之前，有一个信息公示的过程，要求有关部门在媒体上公开土地出让信息。个别主管部门的官员则在公开信息的渠道和方式上大做手脚，有的选择关注度不高的媒体，故意缩小土地拍卖信息的传播范围;有的选择周末等时间发布，到了规定时间，只有两三家打了招呼的房地产开发企业知道土地拍卖信息并做好了招投标的论证工作。阳光招标变成暗箱操作的“围标”、“陪标”，所谓的招拍挂成为一场用来应付国家制度规定的小范围“路演”，“小圈子、大腐败”的空间由此产生。

其次在规划审批方面，根据现有制度设计，各级规划部门对开发企业的约束性非常强，与此同时，其对许多制度的具体要求又有极大弹性，就为开发商提供了利诱的机会。目前，我国正处于城市化的高速发展阶段，许多大中城市对老城区的建筑有硬性指标约束，而对新城区的建筑规划往往只是简单分为若干功能区。许多城市新城区的项目开发均以大中型项目为主，单个楼盘动辄超过10万平方米，一些大盘规划面积甚至达到数百万平方米。在这样的情形下，楼盘容积率只要提高零点几个百分点，就能够带来巨额利益。

再次，在土地用途转换方面，我国实行土地用途管制制度，工业和商业用途的土地使用年限一般在50年以下，而住宅用途的土地可使用70年。一些开发商对有关部门进行公关，做土地用途转换的文章，在工业、商业项目上开发住宅项目以增加销售利润。工业、商业用地乃至公建配套用地被转变为住宅用地，开发商从中谋取了巨大的差额利润，而对购房者则意味着利益剥夺。甚至有些居民买到房子后才发现，房子的土地使用权不是国家规定的70年，而是50年或者更低。据专家介绍，发生这一现象的原因主要是土地用途发生了变更。消费者支付同等的购房成本，却莫名其妙地被减少了20年甚至更多的土地使用年限;一旦开发商不能办妥土地用途变更的全套手续，房产证办理、购房者落户、孩子入学入托甚至包括水电使用成本都有可能受到直接影响。开发商和腐败官员又一次在合谋中对购房者进行了算计，并给之后的城市管理留下了重重隐患。

(三)体制和法规不健全

1994年的分税制改革和1998年的住房制度改革推动了房地产业的扩张。土地财政体制虽然解决了政府流动资金的问题，却滋生了房地产领域的腐败。

首先，地方政府的权力失去监督。缺乏权力的监督机制势必导致权力随意滥用，最终发生腐败;其次，房地产市场不健全。审批程序为政府设租提供了便利条件，土地批租制度的隐患和漏洞就在双轨制和“暗箱操作”。这种制度包含计划环境和市场环境。在计划环境下，大量资源依然掌握在政府部门手中，于是在市场的资源配置方式之外，还存在着众多的政府部门对资源的调配，这种调配与市场相比总体上是缺少效率的，但这种方式可以给商品和服务的供需双方都带来额外效益的可能，这种可能也是国家和集体损失的可能。行政价格与实际市场价格之间的巨额差价既是驱动不少地方政府大量卖地的动力，也是寻租行为产生的温床。再次，房地产行业信息不公开。应该说，一些地方政府对于政府信息公开做得并不到位，公众无法得知土地是怎样拍卖交易的。还有官员在房地产审批中收受了多少贿赂，我们也不会知道，因为我们对官员的个人财产不清楚。这一切的暗箱环境都为权力与资本的交易提供了极大空间。

二 房地产腐败涉及的一系列问题

(一)影响民生问题的改善

21世纪，中国面临着前所未有的机遇和挑战，同时我们又处在社会的转型期，怎样应对在社会转型期凸显的一系列问题，显得尤为重要。由于社会贫富差距的逐渐拉大，以及在社会转型期难免出现的一些社会不公平问题，因此对民生问题的高度关注是保证社会稳定和构建和谐社会的关键。近几年来，随着国内房地产市场快速发展，国内房价飙升，房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线，而房地产领域的腐败问题更使人们深恶痛绝。房地产暴利是建立在对人民利益的掠夺之上的，房地产商与相关官员的暴富是通过民众的致贫完成的。有些地方政府为了私利，随意出让农民的土地，从贫弱农民手中获取的土地，最终成了某些有权有势的干部和腰缠万贯的商人之间权钱交易、迅速暴富、腐化堕落的乐土，一些地方贫富差距的扩大，围绕土地的变迁、运作是其重要因素之一。

(二)腐败成本成为房价的助推器

暴利、腐败，在房地产行业内已经形成了一个不成文的潜规则，腐败成本抬高房价，这是有关调查的结论，也是活生生的事实。但是这种局面又是整个房地产行业、房地产开发商以及房地产市场不得不面对的。不回避房价的“腐败成本”，进而，铲除房价的“腐败土壤”，是民众的期待。这一方面是加大反腐倡廉力度的需要，是从源头上防治腐败之举;另一方面，如果让房价中的“腐败成本”直接惠民，房价降了，民众买房的热情也会高起来。此外，铲除房价的“腐败土壤”，体现政府的反腐败决心，政府反腐败的决心也能提振民众的消费信心，剔除房价“腐败成本”还可以提振消费信心。正如国务院总理温家宝作政府工作报告中指出:通过全面正确履行政府职能，创造良好发展环境，增强企业投资的信心，增强社会消费的信心，增强人民群众对国家发展的信心。

(三)建筑垃圾的堆积

与高房价和房地产腐败相对应的是中国建筑物质量的低劣，早已成为普遍的问题。这既有房地产开发商、建筑商、监理商追求利润最大化的内在原因，更有地方政府监管缺失的问题。在当代中国，民用建筑特别是住宅的寿命非常之短。

建筑质量的日益低劣化，是有其深刻的中国特色背景的。从建筑业看，无论是民建、市政，还是高速路桥、铁路、水利的设计、施工、监理，都通过层层承包，向私人承包制发展且越演越烈。这种趋势促进了建筑企业的日益空心化，即皮包公司化，而且越大的公司，皮包公司的特征就越明显;从房地产开发看，几乎完全垄断了商业和住房开发活动的、90%为私人企业的房地产开发企业，在其开发企业建造项目的过程中，为了追求利润最大化，热衷于使建筑成本“能小则小、不能小也要小”的运作方式，造成了建筑质量的大幅度下降;在建设规划管理领域，一些地方政府领导在城市建设上不讲究质量、效果，只追求速度、表面形象，追求任期内的政绩，城市建设中流行边规划、边设计、边施工的“三边工程”，草率上马，不少工程成为垃圾建筑。

三 针对目前出现的问题初步应对的几点建议

(一)建立健全市场监督机制和信息披露的渠道

房地产开发必须公开、透明，要推行政务公开，坚持依法行政。涉及与老百姓利益密切相关的房地产开发规划必须流程公开、事务公开。在房地产开发中，政府必须实行规划批前、批中、批后的公示;对于土地审批、城市拆迁、房屋开发整个程序等都要公开，实行公开招投标。

健全监督机制，把公共权力置于法治和人民群众的有效监督之下。如果不对行政权力予以规制，商人的唯利是图和“审批权力”的结合，必然造成金钱和权力的交换，导致腐败滋生。为此，必须强化对公共权力的制衡规范，对公共权力建立强有力的民主监督机制。比如要强化公众对房地产规划开发实施的监督;加快规划审批监控体系建设;进一步健全对房地产、市政公用市场监管制度;加强后续监管，建立科学合理的房地产行政管理和监控机制;完善行政执法责任制和评议考核制;制定行政效能投诉、行政过错责任追究办法。同时还应该不断加强人大代表及政协委员在房地产腐败问题上的监督职能。其次，建立健全市场信息披露渠道。针对房地产市场存在的严重信息不对称，政府应当建立信息披露制度，降低交易过程中信息的不对称，为购房消费提供“阳光楼市”。比如:进行信息披露相关立法和完善商品房网上交易系统。

(二)标本兼治

有效控制房地产腐败，不仅在于“治标”，即惩治腐败，更着重在“治本”，即找出导致腐败的实质缘由及制度性原因，建立一整套管理和监督比较完善的市场机制。

有效惩治房地产腐败，必须标本兼治。其中治标的关键，在于把握治理的重点并加大惩处的力度。首先要重点整治:解决问题要善于抓住关键环节和重点部位。“整治行动将紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查。对有投诉举报的项目进行重点调查。”其次要严惩:检察机关、纪检监察机关要严肃查办房地产腐败案件。不仅要查处索贿受贿的国家工作人员，也要处理行贿的房地产商。

同时由于我国制度机制不够科学、不够完善，从某种意义上说，不少腐败官员成为了该机制的牺牲品。决策者应当集思广益，充分发扬民主，通过体制创新和制度建设，建立一种有效遏制房地产领域官商勾结、腐败发生的社会机制，编织全方位的科学有效可行的反腐败大网，做到法网恢恢，疏而不漏，为反腐倡廉工作提供保障。

(三)向服务型政府观念的转变

地方政府及其官员，不能单纯地从经济发展上考虑问题，要多从民生的角度，从公共服务的角度出发，站在宏观的高度上去看问题，确实执政为民，为民着想，为广大人民群众服务;多为民办实事、做好事，想百姓之所想，急百姓之所急，用一颗博大仁慈的爱心树立起负责任的服务型的现代政府的形象。

(四)政府责任的落实

“居者有其屋:最低的权利，最大的民生。”这已逐渐达成共识，然而住房问题目前在中国成为“新三座大山”之一，“房奴”遍地，特别是对于大部分来城市的中低收入者来讲压力更是大。离开了政府本着公平公正原则对住房市场的积极干预，中低收入阶层住房问题的最终解决将无从谈起。为富不仁的房地产大亨们可以鼓吹并且哄抬房价，但以民为本的责任政府则必须承担起解决社会成员基本住房权的责任，必须真正从房地产的利益格局中退出来，而成为市场的监管者和服务者，成为民众基本权利与民生利益的守护者。为此应加大土地供应和资金投入。兴建廉租房，加大房屋供给，改善房屋的供求关系。同时要加大公共财政的投入，通过对占城市人口绝大多数的中低收入群体提供购房补贴，保障80%以上居民的基本居住条件，房价就会自然回落。

［1］ 王新军，王霞．房地产经营与管理［M］．上海:复旦大学出版社，2005．1．

［2］ 林吉吉．权力腐败与权力制约［M］．北京:法律出版社，1997．

［3］ 何增科．反腐新路一一转型时期中国腐败问题研究［M］．北京:中央编译出版社，2002．

［4］ 胡金强．房地产领域腐败问题惩防对策研究［M］．中国海洋大学研究生学位论文．2008．6．

［5］ 徐滇庆．房价与泡沫经济［M］．北京:机械工业出版社．2006．

Alerting Corruptive Problem of High Housing Price

MA Shuai-feng
(College of Literature，Law Politics，China University of Mining ＆Technology，Xuzhou Jiangsu 221000，China)

corruption;real estate;against corruption and promote clean-handed

Real Estate Market is an important guarantee of social harmony，it relates with thousands of people’s live life．Viewing of the current high housing prices soared，the state is further strengthening macro-control of real estate，but if corruption is not eliminated，the effect of macro-control will be greatly reduced，the goal of building a harmonious society will be profoundly affected．In this paper，facing with millions of people deeply concerned for the housing problems，we should explore the issue of corruption behind the real estate market to attract people’s attention．

D630．9

A

1673-2804(2011)06-0030-03

2011-03-01