提高居民收入增速缓解房价过高压力

○夏 飞 （安徽省经济研究院）

提高居民收入增速缓解房价过高压力

○夏 飞 （安徽省经济研究院）

解决房地产走向的问题，就是要找出一条既能有效解决民众生产、生活需求，又能不断降低经济社会内部风险的路径，对于推动我国经济社会的发展与稳定，具有重要的现实意义。在此背景下，结合我国发展的阶段性特征和房地产高企的危害性，提出通过提高居民收入增长速度，将有助于缓解房地产难题不断加大的压力。

一、多方博弈，房地产短期难以下行

房地产价格节节高升，已经引起社会各界足够的重视，特别是2010年以来，国家出台的各种政策、货币调控措施力度不断加大，如加大二套房首付比例、控制信贷总量等，但由于各方的利益诉求不一致，调控效果仍未明晰。

在房地产产业的整个流程中，主要涉及方分别是地方政府、开发商、银行、购房者。在目前的发展阶段，从房地产各参与方的利益诉求及其交叉点着眼进行分析，可以为明晰房地产走势，提供有益的参考。

1、地方政府。自上世纪90年代分税制实施之后，地方政府面临着财权与事权不匹配的状况，面对经济发展与社会建设的双重任务，地方政府普遍性财力偏紧。而房地产业的发展，可以给地方政府提供一个稳定的财源。据有关数据测算，土地财政收入约占地方政府财政收入的35%～40%左右。在目前的大建设、大发展阶段之下，继续发展房地产业，保持一个较为稳定的财政收入来源，对地方政府继续发展经济、推动本地建设显得尤为重要。

2、房地产开发商。在两方面因素的作用下，开发商之间出现价格战的可能性较低，开发商共谋拉高出货的现象将继续存在。一是房地产开发具有高密度资金和高负债率的特征，开发商必须要保障上游资金市场（银行）对房产价格上涨的预期；从销售过程来看，依靠个人房产抵押性质的个人住房贷款，要求商业银行对房地产提供融资不能建立在被抵押房产的价值有缩水的预期之上。二是从投资品的属性来看，投资者必须强调房地产的“保值增值”特性，如果房地产价格有明显的下调趋势，就会出现销售难的状况。

3、商业银行。商业银行在房地产开发融资与房地产销售融资两个环节上提供了巨量的资金，因而对资产价格预期显得更为敏感。我国的国有银行是所有权与经营权相分离的大企业，只要地方政府还能给整个市场发出积极的、正面的预期信号，对于商业银行而言，无论房地产价格有无泡沫，从存量房地产资产安全性、短期获利的角度来看，商业银行的管理者继续提供房地产相关贷款对其都是有利的选择。

4、房地产购买者。购买者主要有两类，一是以居住为目的的消费者，二是以获得转让差价、保值增值为主要目的的投资者。第一类人与当地的人口结构和城市化率有比较密切的关系，是一个相对稳定的量，并且需求量对房价的价格弹性较小，具有价格下调的利益诉求。第二类人与市场结构、国家金融环境密切相关，在目前负利率化、传统产业充分竞争、缺乏投资机会的环境下，只要没有出现更好的可供投资的市场，且没有明显的价格下行趋势，偏好于投资房地产的投资群体，也将会保持相当的稳定程度，并且具有房地产价格不断上扬的利益诉求。因此，从两类购买者期望目标的角度来看，购买者难以形成同盟，造成购买者集体议价能力较弱，难以对价格下调形成压力。

5、中央银行。跳出房地产整个生产、消费流程来看，中央银行具有对各方参与者调节的能力，但顾忌到房地产市场委缩，将会使商业银行出现大量的不良贷款，为了避免上世纪80年代末期日本房地产泡沫和上世纪90年代末期香港房地产泡沫破灭后给金融体系和整体经济带来的灾难性打击，央行出台抑制房地产市场措施的可能性较小。

可以看出，在多方博弈的情形下，房地产开发商、商业银行具有推动房地产价格不断上扬的动机，地方政府是价格下调和市场萧条的受害者，而房地产购买者难以形成有效的价格下调压力，基于供需关系不会真正打压房地产市场。在关注民生、适当控制房地产市场风险的动机之下，地方政府采取以推动稳定为基础、适当上涨的策略，从而达成各方妥协的局面，是房地产各方都较能接受的博弈结果，也是一个多方博弈中面临共同选择的较优结果。

二、房地产高位运行的危害

不断发展的房地产市场在解决我国居民基本住房需求的同时，在尚未完善住房制度、发展模式、产业结构的状态下，对我国下一阶段的经济社会发展也产生了一些负面效应。

1、挤压消费市场空间。房地产价格不断攀升，给地方政府带来了巨大的土地收入，这种以土地出让为手段，源源不断地从民间汲取建设的资本，对投资拉动经济增长是有促进作用的；但与此同时，在既定的社会财富增长状态下，房地产业集聚的社会财富越多，则居民用于其他方面的可支配收入就越小，造成消费增长的空间受到限制，不可避免地削弱了消费拉动对经济增长的作用力。

2、扩大贫富差距。在房地产价格快速上涨的背景下，会出现早期买房或者有能力买房的人，能迅速通过房地产市场扩大自有资产规模，与此相对应的是买不起房的人距离买房的差距则越来越大。现阶段，房地产已经成为快速调节财富水平的手段，这将进一步拉大贫富差距，不利于“橄榄型”社会的形成。

3、金融系统的不稳定性加大。银行在建设环节和销售环节分别向房地产商和购买者提供融资，在一定程度上，银行主要承担了房价变动可能引发的风险，但随着银行提供房地产融资规模的加大，如果房地产价格与实际价值发生较大偏差，则房地产价格的波动可能直接对金融系统的内部稳定性形成冲击，不利于保持金融系统的稳定性。

4、产业结构调整难度加大。房地产市场有较高的盈利能力，会造成社会资本不断涌入房地产领域，一方面造成企业缺乏投资其他行业、推动技术创新、促进结构优化的动力，另一方面会造成我国经济社会发展对房地产产业的依赖性加大，这两个负面效果对于促进产业结构调整、提高我国经济社会综合竞争力是非常不利的。

5、社会不稳定因素增多。一方面，发展房地产不可避免地涉及到征地环节，与个人利益产生面对面的碰撞。近年来，由于征地引发的冲突经常见诸于各地媒体，已经成为我国社会矛盾中的一个重要方面。另一方面，在保障性住房尚不能满足低收入群众的需要时，买不起房或因房致贫也将增加社会不稳定的因素，恶化社会生态环境。

三、收入增速超过房地产增速，有助于破解难题

在房价短期内难以下调的情形下，解决房地产困境的另一条途径就是增加居民的收入，以缓解房价收入比。主要的方式就是将居民收入增速提升到一个更高的水平上，确保收入增速超过房地产价格增长速度，通过这条道路，在破解房地产综合症、促进经济社会发展上，可以发挥以下几个方面的作用。

1、扩大居民消费空间。若居民收入水平增速超过房地产价格增速，可相对提高居民的购房能力，降低居民购买房地产的压力，进而相对扩大居民购买其他消费品的空间，不仅有益于缓解房地产价格高涨给居民带来的可支配收入缩水，还有益于推动经济增长方式向内需增长型转变，符合我国现阶段发展导向。

2、促进经济、社会多元化发展。在社会消费空间较大、消费环境趋于优化的情况下，合理调控居民收入增长和房地产价格的关系，将大大促进文化、娱乐等产业的发展，不仅有利于促进产业发展、优化产业结构，还将不断凝聚社会向心力、大大提高国家软实力和人民幸福感，从而推动我国经济、社会的正常发展。

3、增加金融系统稳定性。一方面，提高居民收入水平，有助于保持新增的房地产价格基本稳定，防止因房地产业波动而造成经济发展波动，实现减缓与适应并重。另一方面，居民收入水平增速超过房地产价格增速，有益于化解存量房地产中的资产价格泡沫，增加金融系统稳定性。

4、助推经济社会平稳发展。在居民收入和房地产业都有增长空间的情况下，可以使地方政府继续保有土地财政，在实施积极的财政政策、总体负债规模较大的背景下，有助于促进经济社会平稳发展，逐步化解公共债务，降低社会风险。

四、加强制度建设，推动居民收入增长

在市场经济体制下，推动居民收入较快增长，不仅需要发挥市场经济中“无形之手”的作用，还需要发挥政府“有形之手”的调节作用，通过建立科学、合理的收入增长制度，推动居民收入不断增加。

1、联动居民收入增长与房价变动。借鉴西方发达国家在控制房地产方面的成功经验，针对依靠市场方式解决问题的房地产，应制定劳动者收入增速与房价增速联动制度，定时统计、公布区域内居民收入变动与房价变动情况，实行指数预警机制，当出现前者有低于后者的趋势或者房价收入比例超过地区设定参考值时，应及时制定措施遏制房价上涨势头，确保居民收入增速高于或不低于房价增速。

2、促进企业主体的发展。居民的收入主要来源于企业，企业生存状态优劣、盈利能力的强弱，将直接关系到居民收入有无增长的空间。因此应进一步完善市场机制，充分发挥市场在资源配置上的基础性作用；规范行业发展，保障企业处于正常的竞争规则之下，促进企业主体的健康、有序发展，增强企业盈利能力。

3、提高社会就业能力。就业是民生之本，是提高居民收入水平的根本。在推动国家政治体制、经济管理体制改革的基础上，应放宽社会资本投资限制，优化社会资本发展环境，促进社会资本进入金融、教育、医疗卫生、文化等领域，通过民营企业的大发展，提高我国社会整体的就业容纳能力。

4、制定、落实收入增长政策措施。依据国家出台的方针和政策，结合本地实际，制定本地区劳动者收入增长保障政策，加强政策措施的落实，不断完善劳动者收入增长机制，加大劳动执法监察力度，依法保障劳动者的合法权益。

5、完善劳动者维权组织。进一步完善工会组织职能，发挥工会在保护职工权益方面的作用，鼓励、支持和引导劳动者建立职工权益维护等各类组织，增强劳动者对劳动收入、工作环境等条件的议价和谈判能力，引导劳方、资方开展工资谈判等工作，促进劳动者收入同步于经济发展和企业成长。

6、缩小劳动者收入差距。通过向高收入者征税、向低收入者发放补贴等多种手段，缩小劳动者收入差距，防止少数人收入增长过快而大多数人收入增速较慢等不公平现象的发生，逐步改变劳动者平均收入水平较高而大多数普通劳动者收入水平较低的现象。

（责任编辑：张琼芳）