浅析房地产税收征管问题

王占群

（兖州市财政局 山东 兖州 272100）

税收征管是指国家税务部门根据相关的税收法，对纳税人应缴的纳税金额进行组织入库的行政活动。房地产行业是一个利润相对较大的行业，该项税收已成为各地政府的主要财政收入来源之一。近些年来，由于政府或者行业的具体问题使得一些偷税漏税的不法分子得逞，扰乱了社会秩序和市场环境，所以政府要加强对房地产税收征管的重视，并且积极采用科学的方法和手段对此进行管理，使房地产行业的税收征管步入规范的行列。

一、房地产税收征管存在的问题

1、偷漏税现象严重

（1）纳税人纳税意识不强。由于税法宣传力度不够，其内容大都不被人们知晓。一些企业家，尤其是民营企业家只有在创建企业以后，才接触纳税，这导致有些企业家对自己的纳税责任并不是十分清楚，或者知道自己要纳税，但是纳税金额、纳税程序并不是十分了解。企业都是以利润最大化为企业经营的最重要的目标，纳税会降低利润，所以有些企业家就有了投机取巧、偷税漏税的不良思想。这都表现了纳税人的纳税意识薄弱、法制观念不强。

（2）企业的财务管理制度混乱。房地产行业是一个特殊的行业。从开发到销售一般需要1—2年的时间。客观上时间跨度大、业务复杂、会计科目多，主观上会计制度不规范，不及时记录收支情况、不按规定开具发票、隐瞒收入等情况，这一系列的行为都在加大税收核算的难度以及税务部门的监管困难。

2、税务人员征管漏洞较多

（1）税务人员管理不到位。由于现在过于强调纳税人自行申报纳税，税务人员的工作量有所减轻，认为自己的工作职责就是负责案头申报资料的整理归档，很少深入企业内部，了解企业财务信息，核实企业纳税金额的准确性。这客观上给企业留下了钻空子、投机取巧的机会和可能性。

（2）税务人员素质有限。正是由于房地产这个特殊行业，会计核算相对复杂，就增加了税务人员的难度。由于知识有限或者其他原因造成税务人员不能准确判断出企业会计核算是否存在漏洞，从而给进一步的税收征管工作带来影响。

3、税收征管制度的不完善

（1）税制结构不合理。房地产行业从土地使用权的转让到土地开发、转让、保有等环节涉及的税种达12种，其中流转环节税负重，持有环节税负轻，这就给流通环节的纳税人造成了很重的负担，并且不认可该税率，给其偷税漏税造成了貌似合情合理的借口。在整个过程中不同的税种交由不同的部门征收，政府在税额的计算方法、计税依据、口径不一致，造成了重复计税，给原本税额就很高的房地产投资者又增加了负担。同时由于其征管部门不同，纳税人自行纳税时比较麻烦。

（2）税收征管力度不够。税务部门征管手段落后，在工作过程中只注重当期征收、当年税收任务的完成，不注重回头检查，这造成了本来可以弥补的漏洞成为了漏网之鱼。主要表现在：税务人员偏重于营业税的征管，忽视了企业所得税的监管；对营业税管理不当。

（3）对偷税漏税行为惩罚力度不够。企业纳税是履行自己正常的法律义务和责任，对于那些不履行法律责任的企业就要严惩。如果企业每次逃避履行责任后，社会和法律对他并没有制裁，或者惩罚力度小，这就给这些不法分子一个提醒：违法的成本低于收益，那么把利润看作企业最终目标的企业就会继续不履行纳税的义务。

（4）部门之间沟通较少，缺乏合作意识。对房地产征税责任是税务部门的，可是在征管过程中会因为信息缺失而不能掌握房地产企业的真实销售情况以及运作情况，这就给管理带来了难度。比如有些房地产企业的运作信息房管、土地局等部门有所掌握，由于这些部门与税务部门不属于同一范围，而且没有相关法律约束彼此之间有义务进行信息交换或者信息传递，这就导致税务部门在工作时没有充分的信息了解企业的真实情况，不能很好地监督企业的纳税行为。

二、房地产企业税收征管的建议

1、加强纳税人与税务人的管理

（1）加强纳税人的纳税意识，规范企业纳税行为。政府要加大力度宣传企业纳税的责任与义务，从思想上入手让企业明白其应履行的法律责任。只有企业明白了自己的责任，他才有意识去履行。另外，要引导企业完善会计制度，为更好地完整地履行纳税义务提供数据支持。首先，企业可以加强基础财务工作的管理，建立健全的财务部门，完善内部监督控制制度，适度做到信息的透明化，信息化。其次，推行税收代理制。由于房地产的税种比较多，程序复杂、手续繁多、时间较长，企业可以委托税收代理机构，让其代表自己向税务机关纳税。这要求企业必须完全向代理机构出示自己的财务信息，同时税收代理机构也要保持客观、公正、中立的立场。

（2）加强税务人员的业务素质，强化税收管理。首先，税务机关要对刚工作的职员进行入职培训，对在职人员进行业务培训。培训内容包括：纳税人的资质、纳税金额计算、如何能找到企业的相关会计信息、对偷漏税的惩罚等。只有有了相关的业务知识才能够有专业的工作效率。其次，加强税务人员的职业道德。要培养税务人员法律面前人人平等的工作操守，不因房地产企业背后的政治势力和经济势力而有所区别，以全心全意为人民服务为宗旨，谨慎使用手中的权力，决不滥用职权。再次，对纳税人的管理上有新策略。由于房地产行业是一个极容易发生偷漏税行为的行业，所以在征收税收的时候要加强人力、物力、财力着重对这些企业进行监管。尤其对以前有违法行为的企业进行重点管理，这样有的放矢才能够使有限的资源最大化，并且达到税收征管的目的。

2、完善房地产企业的税制及管理

（1）建立完善的税收制度。房地产行业的在税收过程中出现这样那样的问题关键是因为没有一套完善的税收体系，更没有形成市场约束机制。税制改革时要在统一内外税制的基础上，简化税制，扩大税基，降低税率的总体思路，改革房地产行业过于混乱、粗放的制度体系。同时，适当调整房地产行业的税率结构，使得流转环节和持有环节的税率更加合理。只有当市场中形成了一套有效的、有约束和促进功能的机制时，市场才能发挥其作用，促使行业的健康稳定的发展。

（2）简化办税工作程序，提高征收效率。税务部门应该根据现实状况，找出问题，并分析其原因，针对具体原因提出解决问题的方法。一是要建立快捷的网上申报缴税制度。利用先进的互联网与计算机技术，开发一个适用于纳税人使用的缴税系统。设计系统时要考虑到方便企业查询自己的应交金额，并对其信息进行保密设置，节省纳税人的时间成本和精力，真正为纳税人做实事。二是全面推行“一站式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，根据业务的相关程度、简易程度尽量合并窗口，这样较少纳税人的排队时间。以上这两种管理方法都会加大税收征管的效率。

（3）加强对房地产行业的监管力度，加大对偷税漏税行为的惩处力度。只有税务部门做到了严惩不法行为的决心和制度，才能及时制止违法行为的发生率。一是加强对稽查人员的业务水平的培训以及职业道德的教育。二是加大对房地产涉税案件的处罚力度。对在规定时间内没能正常缴税的企业进行警告，依法催缴入库；对在警告期限内仍没成功缴税的企业要按照法律程序移交司法部门，追究法人代表和财务人员的法律责任，不仅让其尽管补足税金，更要对其不负责任的行为进行经济制裁。

（4）加强票据管理。健全票据的领、用、存制度。税务机关因针对房地产行业的特殊性以及某些活动的特殊性规定其使用专业票据，实行统一印制和发放，对这些票据的使用进行严格的规定，并视同发票进行规范管理。

3、加强部门间协调配合

房地产行业的税收管理需要多部门的共同支持，因此要建立健全的部门之间相互协调、相互合作的制度，共同监督管理房地产行业的税收动态。要想对房地产行业从土地转让、开发、建设、销售、二手房转卖等信息全部掌握涉及到多个部门，如：土地管理局、工商局、房产管理等，由于这些部门不归统一领导管，这就造成了信息的隔绝，使得每个部门之掌握了部分信息，只看到了房地产企业的局部面目，不能对其整体情况有深入的了解。所以要加强部门间的协调合作机制，建立一个数据库或者系统，系统里记录了房地产企业在在获得土地一直到销售出房屋为止的所有信心，使每个部门都能够在需要的时候提取相关的信息，而且税务部门在征收税的时候有所依据，在追查偷漏税企业的时候也能找到相关资料。总之，政府部门也要开始利用先进的现代技术。

三、结束语

房地产行业是一个特殊的行业，从获得土地使用权到开发建设再到销售，期间时间跨度比较长，涉及的业务比较多，一直是税收征管的一道难题。本文从企业本身、税务部门、税制三个方面谈了现存房地产行业在税收征管方面存在的问题，并就这些问题，提出了相应的解决方案，包括：加强纳税人和税务人员的专业素质和道德情操，完善税制改革，架起那个部门之间的合作等。其中，利用先进的计算机技术建立信息系统方便部门之间进行信息的传递和提取，以及利用计算机建立网上申报缴税的系统都是非常实用且可行的。房地产行业的税收问题是一个复杂难于管理的任务，税务部门应该持之以恒，坚持到底，为建立健全房地产市场的有效机制做出努力。

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