太原市住房户型的分析

严丽红

(山西建筑职业技术学院，山西 太原 030006)

太原市住房户型的分析

严丽红

(山西建筑职业技术学院，山西 太原 030006)

文章主要分析了太原市住房户型的现状及趋势，提出由于受多种因素的影响，中小户型将成为今后太原市住宅需求的主力户型。

太原市户型；购房；楼盘

一、现状——小户型过渡、中户型摆渡、大户型高歌

1.小户型未成规模

一般意义上的小户型是指80平方米以下的户型。这是太原小户型的面积界分。由于近几年来太原居民对小户型的需求较大，所以小户型一直是太原市场追捧的热点，但由于种种因素，小户型尚未真正进入商品化。太原开发商在设计户型时，多以中大户型为主，小户型只是零星点缀，并不能主导市场。据了解，在目前的市场上，即使某一住宅项目主推中小户型，也仅仅是某一开发商的投资行为。据国家统计局城调队在我市2006年上半年的调查数据显示，90平米以下的中小户型房的比重仅占14.7%，以中小户型为主导的规模社区还没有形成。小户型发展之所以一直形不成开发规模，主要有以下几方面因素：

首先，开发商对小户型的定位有偏差，市场供求不平衡。曾有人做过分析，小户型的市场需求量一般维持在总需求的10%左右。依目前的情况来看，需求定位多集中在青年白领、年轻夫妇以及单身贵族，其生活尚处于一种过渡时期，没有很明确的购房计划。具体到太原市，由于个人商业发展相对缓慢，许多人持可买可不买的态度，这就在一定程度上限制了小户型市场的发展，许多有实力的开发商宁愿开发有稳定市场需求的大户型、公寓型住房，也不愿意开发小户型。另外，太原仍存在很多单位集资自建房，从而使这部分消费群体短时间内不会进入市场。

其次，资金回收缓慢。小户型在设计上要用许多隔断，增加配套设施，投入的成本与大户型相差不多，可销售上却没有大户型的客观利益，因此，许多注重经济效益的开发商并不十分看好小户型市场。另一方面，太原市民可自由支配的购买能力在全国范围来讲处于中等偏下水平。因此，对住宅这种需要大投资支出的消费品，很多太原人一生只消费一次，而追求的也是最大限度满足自身需要与最小花费相结合的产品，而小户型的配套设计并不为人们看好，这也直接影响其销售。

再次，小户型设计较难，发展受到局限。小户型设计困难主要体现在平面布局上，空间越小，户型设计越难，既要全面、完善的配套设施，又要体现出年轻人自由的空间感，很难有所创新。虽然有专门开发小户型的项目，可大多数开发商还是多种户型一起开发，而此时的小户型多是在大户型的“边角料”中求生存，其朝向、户型、结构甚至生活配套设施等都存在一些问题。

最后，太原流动人口总量不大。城市人口的流动性越大，对小户型的市场需求就越大，北京、上海就是典型。由于太原地处内陆，外来流动人口不集中，对商品化的小户型市场需求不大。目前，小户型项目主要集中在以零售业、金融、商贸为主的迎泽区及杏花岭区。应当说，小户型市场很有潜力，但还需要一定时间发展，才能形成规模。

2.中大户型主导市场

市场上对80平方米以上的住房，以面积划分为中户型和大户型，面积在80——100平方米之间的是中户型，它以满足居家生活尺度与功能为需要；大户型则在100平方米以上，其主要特点是配套完善，有很好的舒适性。中大户型是目前住宅市场的主流。主要源于：（1）中户型是辅助产品。（2）大户型是终身需求。比如，大唐四季、华宇·绿洲、阳光地带、佳地·园中苑等中高档住宅，中大户型占总套数的95%。在2006年5月下旬进行的市场调研中，大面积、大户型住房仍屡见不鲜，甚至像天坤·水岸、百桐园、华宇·绿洲等小区近80%都是大户型。随着人们物质生活水平的提高，越来越多的人向往舒适的户型、优雅的环境、完善的物业配套，而小户型却无法满足人们的这一需求。因此，在目前住宅市场上，中大户型仍占主导地位。

二、趋势——中小户型前景乐观

1.太原小户型楼盘调查

从最先开始的鸿辰·自由空间、柳南商贸中心等超小户型的一居室，到现在金港“财智中心”、商住式公寓富顿中心，小户型发生了变化，从过去单一的一居室户型发展到目前多种类型小户型并存。现在既有18平方米超小空间，又有70平方米左右的厅、卧、厨、卫等功能配套齐全的住宅。

从小户型项目的物业位置来看，主要集中在柳巷、五一广场等地处市中心的热闹范围。这里的小户型受到很多投资型客户或者有一定经济实力的单身贵族的青睐。

据山西青年报记者调查，目前太原的小户型需求较旺盛。受年轻人购房比例增大的影响，小户型的销售额有所增加。同一个项目中的小户型销售情况往往要好过其他户型。其原因主要体现在以下几个方面：

首先，由于太原的房价近年来一直持续上涨,小户型的总价相对较低，对于买家来说，总的负担要小一些。现在最需要房子的是那些参加工作年限较短、购买能力有限的年轻一族，而高单价低总价、既经济又好住的小户型无疑是极具吸引力的。

其次，户型的功能比较齐全。随着近几年房地产市场的发展，小户型在居住特性、健康特性、舒适特性和合理性等方面都做了更充分的研究和改进，使精巧的小户型能更好地满足居住需求。

再次，一般项目精装修的比较多，再加上出租及转让的便捷性，这对于大部分小户型投资客户来讲有着巨大的吸引力。当然，部分自住型的客户也希望能省去装修的麻烦，因此精装修也是小户型热销的一个原因。例如，位于五一路繁华地段的“财智中心”就是一种经过精装修的新型白领公寓，还未开盘，前来认购的人就络绎不绝。

最后，一般的小户型项目位置比较好，交通便利，这对短期内不可能拥有私家车，而更多是依靠公共交通的年轻客户很有市场。加上配套齐全、物业服务到位等因素，也是小户型项目的卖点之一。

从太原市的住宅市场来看，小户型的需求群体主要是单身者或丁克一族。根据区域的不同，小户型的客户也有所不同。比如市中心的小户型客户主要是单身的白领一族、丁克一族或投资型客户，因独特的地理位置加上周边商业设施的发达，所以投资型客户较多。这些小户型的单元面积一般在四五十平方米上下，室内采用菜单式统一装修，家具齐全，有些还预先配备日常家电，可即买即住，物业管理周到完备。而边缘地带的小户型项目，其客户主要为高学历的青年教师、年轻的科研人员和机关工作人员甚至是学生，他们多用来自住，并且属于首次置业的较多。

总之，小户型的需求群体，会随着住宅市场化的深入越来越大。其一，主要集中在最需要住房的年轻人身上；其二，由于今后单位集资建房越来越少，需要解决住房问题的中低收入者只能选择总价较低的小户型；其三，根据太原市城调队的调查，购房者家庭结构发生巨大变化。以前三口之家仅占28%，而现在单身、热恋男女、新婚夫妇以及想单过独居的老年夫妻，成为购房者的主要家庭结构，所占比例高达52%。一到两口人的购房家庭同样需要小户型的住宅。户型设计水平的提高使得小户型“麻雀虽小，五脏俱全”，完全可以满足居住者舒适的生活需要。小户型这种“过渡期”看来是任重而道远的。

2.中小户型前景乐观

据山西省社会科学研究院专家分析，中小户型将是太原市房地产市场的发展方向。据了解，由于今后几年内全市中低收入居民仍然是商品住房的消费主体，而居民短期内收入也不可能一下大幅度提高，因此，80平方米左右的户型仍占商品住房需求的主流。据了解，2006年4月份举办的第九届大型房展会上进行了住房需求千人问卷调查，结果显示：中低收入家庭对中小户型的需求高达90%以上。这一现象表明，随着中低收入人群成为楼市的主要消费者，中小户型的需求已经出现了日益增大的趋势。

与此同时，据2006年《太原市住房状况与需求调查报告》指出：“太原市城镇居民家庭的人口数在不断下降，在本次调查的家庭中，以3口之家居多，占到被调查总量的50.1%；其次是4人户，占20.9%；其他依次是：2人户占15.4%，5人及5人以上户占11.2%，1人户占2.4%。”从中可以看出，三口之家是太原市的主要家庭结构；另外，随着拆迁任务的继续扩大，低价位住宅市场需求仍是主流；而近年来外地人在太原打工者逐年上升，到太原投资购房者不断增加，可谓“有需求就有发展”。以上的三个因素将对省城小户型住宅市场起到巨大的支持作用。由此可见，今后小户型在楼市中的比例将会不断提高。大户型需求市场的疲软以及国家政策规定“各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”为小户型的发展又提供了有利依据，同时，年轻白领购楼群体的迅速崛起，也为大力发展小户型提供了更广阔的消费群体。因此，受多种因素的共同影响，中小户型将成为今后太原市住宅需求的主力户型，其发展前景非常乐观。

［1］张剑.太原户型全接触［N］.山西青年报，2003-12-25 (C2).

［2］高瑞峰.青年人成购房主力［N］.太原晚报·楼市周刊，2006-8-8(B19).

［3］许敏.小户型发展遭遇“瓶颈”［N］.山西青年报，2003-10-30(C2).

［4］朱丽萍.从北京房展看太原户型走向［N］.山西青年报，2004-4-14(18).

［5］朱丽萍.白领公寓太原走热［N］.山西青年报，2004-3-18 (30).

［6］张剑.购房群体低化考验市场［N］.山西青年报，2004-7-28(19).

［7］郎文涛.楼市“观望风”亟待消散［N］.太原晚报，2006-10-24(B19).

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