如何看待嘉兴的房产价格

2011-08-15费金毛

中国房地产业 2011年3期

关键词：支柱产业嘉兴市嘉兴

费金毛

（巨匠建设集团共有限公司，浙江，桐乡，314500）

如何看待嘉兴的房产价格

费金毛

（巨匠建设集团共有限公司，浙江，桐乡，314500）

嘉兴的房价高还是低呢？目前的房价是处在了“平稳”阶段，还是又处在了上涨或下调的十字路口？未来几年有可能出现何种变化呢？

房价上涨；房价收入比；支柱产业；GDP

嘉兴这座革命圣地的发源地，在经历了 2009年的经济危机和 2010年的震荡发展之后，整个嘉兴的房价也随着全国房价的变动大潮出现了蹦跃式的上涨，嘉兴的房价高还是低呢？目前的房价是处在了“平稳”阶段，还是又处在了上涨或下调的十字路口？未来几年有可能出现何种变化呢？在此就和大家做简单的探讨。

一、我们先讨论一下嘉兴的房价是高还是低？

1、横向比偏低。与长三角周边城市相比（上海20000—40000元，杭州20000—30000元，宁波15000—20000元，苏州15000左右），嘉兴房价仍然属于洼地，在经历了疯狂涨价后，房价基本维持在5000—8000元。周边城市房价是嘉兴房价的2—5倍不等。同样占有优越地理位置、适宜生存环境的嘉兴房市不可能甘心存在如此大的差距。

2、纵向比过高。嘉兴房价自2009年下半年开始，从07、08年及09年上半年的3500—4500元在短短半年内上涨至5000—8000元，短期涨幅（70%）过大。严重超出正常的房价幅变，从全国的房价整体涨幅来看，也略有偏高。

3、房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）环比偏低。一幢90平方米的高层商品房，每平方米8000元（地段及楼层都比较好），装修家电80000元，共800000元。工薪三口之家，每年收入60000元（房价收入比：720000/60000=12），如果父母能帮忙首付的话，需贷款56W，算上通货膨胀、工资增长（每年20%递增）等因素，需要约15年能还清。高于国际上通行的房价收入比，但是同周边城市相比房价收入比仍旧偏低。以上海为例。同样地段及楼层比较好的90平方米高层商品房，每平方米30000元。装修家电200000元，共计约290000元.同样工薪三口之家，每年收入 150000元（房价收入比：2900000/150000=19.3）。大大高于嘉兴的房价比。

结论：嘉兴目前的房价偏低。

二、目前的房价是处在了“平稳”阶段，还是又处在了上涨或下调的十字路口？

1、“两会”召开的影响。多数人都在观望或者等待两会出台怎样的房产政策。就像往年一样，“两会”前夕，大多数的购房者及卖房者都是在心急火燎的等待，国家还在抑制房价吗？房价是降还是像往年一样，只说降，实际上还在涨？现在买会不会买贵了？过几天买涨了怎么办？多数人都存在这样的想法，就出现了现在的“稳定”。

2、投资商短暂的疲软。就像人爬楼梯一样，正常的步速向上爬，不紧不慢的到顶。但是你突然飞奔着跑了几层楼之后，肯定会气喘了。速度就降下了，甚至还会停下来休息一会，调理一下身体机能，以备后面能爬的更稳更快。目前就有一部分房产商受到加息及国八条等因素的影响，就放缓了脚步。实际上仍在慢慢的往上爬。

结论：嘉兴房价仍会上涨，涨幅不会大但比较持久。

三、未来几年有可能出现何种变化呢？

1、房地产是中国的支柱产业。2010年嘉兴市房地产行业利税占整个嘉兴市利税的25%（超过5%就算是支柱产业）不论是否合理，这就是一个事实。什么叫支柱产业？柱子倒了，房子就塌了！所以说房地产绑架了中国经济，房地产崩盘，中国经济就会崩盘！中国经济不容许房价崩盘。同样嘉兴的经济也不允许房价崩盘。而直接与房地产相关的行业将近 20个，间接相关的超过40个。他们也不允许房产变差。

2、中国官员政绩考核。GDP的多少已经成为考核一个地区官员的最重要指标。而房地产业作为支柱产业更是不可能被遗弃的行业。尤其是嘉兴地区，周边的房价已经达到高不可攀的程度，自己深陷房价洼地，已经成为周边地区眼中的肥肉。杭州湾大桥、沪杭高铁、高速的建设已经让嘉兴成为了周边高房价城市的郊区。嘉兴市的政府官员不可能放弃飞速提高自身GDP收入的时机。

3、刚性需求严重。嘉兴市的商品住宅区虽然每年不断递增，但是由于近两年的房价炒作，房价超出了目前工薪阶层的既定目标。随着农民工的不断迁入、大学毕业生的不断增加等刚性需求仍然无法满足，势必要求更多的住宅。

4、收紧信贷、开收房产税和物业税，对房价影响甚微。高房价上涨是多种因素合力产生的结果，收紧信贷不过是扬汤止沸，不是釜底抽薪。在嘉兴房产税和物业税，短期很难出台，因为征税成本高。就算出台，按照千分之八的比率，也不会增加多少成本。