中国商业地产 风险与机会同样大——对话北京联达（地产）机构董事长杨少锋

| 文· 本刊记者 阚世华

《中国新时代》：不久前，DTZ 戴德梁行发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计将有1040 亿美元的资金投向亚太区房地产，其中，中国商业地产为资金重点流向。对此，您怎么看？

杨少锋：我觉得公布的数据应该还不够，实际情况估计应该比这项数据还高。目前，由于美国金融利率低，在境外美元进行融资利率是极低的。如果美元进入到中国商业地产中，仅仅是升值一项就足够弥补他们的利率问题。各种基金在香港市场美元贷款利息不到3%，巨大的利差，使得庞大的国际热钱正纷纷涌向中国楼市。

尚且无法知道，那些房企发行债券之后是否存在着各式各样的对赌协议。国外投行数千亿美元准备做空中国楼市的消息传闻已久，从种种蛛丝马迹看，这些投行通过各种关联机构，早已在中国楼市中布下层层埋伏。如果中国楼市持续上涨，投行可以坐收高息收益，一旦房价下跌，投行通过做空机制，则又可以在低位要求上市房企兑现对赌协议中的股权交换条款。

举例来说，某个房企在股价10美元/股时，发行10亿美元的两年期债券，并签订对赌协议，约定一旦到期无法偿还债务，则投资机构可以以约定价格将债券转为股权，假设约定的底线价格为5美元每股，通过一系列的做空运作，投行可以很轻松的将上市房企的股价打压到一定价格以下，然后要求执行对赌协议，上市房企不得不以融资时的1/2、1/3的价格兑现协议。最终的结果是，这个投行当时借给房企的10亿美元，可以换取1亿股的股权，而当协议到期时，则可换取2亿股乃至3亿股的股权，本质上相当于这个投行在短短数年之内，以5折乃至3折的价格直接收购了该上市房企所拥有的土地储备。

在这种情况下，不管能贷到多少美元，但实际上都没有任何的财务成本。商业地产的价值是会持续上涨，只要他们进入中国商业地产，仅靠人民币及地产升值就能为他们带来巨大的回报利益。

目前，国家对外资进入国内地产市场的管控比较严格。所以，有大量的资金找不到合适的渠道来开拓市场。未来，一定会有更多外资逐渐流入到国内的商业地产行业中。一方面，国内大量的地产项目因银根紧缩，导致大量出现资金缺口；另一方面，是规模庞大的外资资金因制度、渠道问题无法大规模进入国内市场。由于以上因素，外资资本开始改头换面，成立房地产基金或通过金融机构进入国内市场。此外，外资资本还会通过直接收购外资企业持有的物业项目，或通过香港资本市场，直接收购持有内地商业地产项目企业的股权来实现目的。

《中国新时代》：外资进入中国商业地产，对于整个行业意味着什么？

杨少锋：商业地产不涉及百姓的日常居住需求，目前国内的房地产政策完全属于一刀切，现在在国内还有很多城市的商业地产的建设远远滞后于城市的发展速度，比如北京市通州区是属于人口居住密集的地区，但没有一个象样的商业地产项目，人们购物要去市内，这就给地铁及公路交通造成巨大的压力。以前望京地区同样存在此类问题，但随着望京地区的开发及扩建，已经逐渐形成商业地产趋势，使其繁华起来。

国内很多城市的商业地产是需要规划和引导的，如果能合理地运用好外来资本，在很大程度上未必是件坏事。

《中国新时代》：众多外资盯上国内二、三线城市的商业地产项目，对此，您如何看待？

杨少锋：房地产向二、三线城市发展，这是一种不可逆转的趋势。我觉得外资资本进入到二线城市会较多，但进入三线城市，我认为几率不是很大。

《中国新时代》：一些外资零售企业由租地改为自购土地，您如何看待？

杨少锋：早在2007年我就提出“房企海外上市正成为热钱流入中国的最佳渠道”，并呼吁银监会和证监会监管房企海外上市融资的行为，呼吁抑制上市房企利用国外资本的利差在国内大肆囤地，牟取暴利的行为。

我们要看它是在短期内买进卖出获取利益，还是通过购买作为自有资产存在。未来，这种由租专转购的地产项目应该是种趋势。现在越来越多的房企愿意自己持有商业物业，在商业物业上所能获取的利益永远要大于其商业的销售。

《中国新时代》：外资是否会对国内商业地产企业构成威胁？

杨少锋：我认为不会。外资资本想大举进入国内市场的难度还是比较大的，政策还不会彻底放开，所以，很难对国内企业构成威胁。

《中国新时代》：什么来决定商业地产的胜负？

杨少锋：除了社区底商性质的商业业态，购物中心、专业市场、商业街这几个类型的商业地产涉及产权、经营权、使用权的分离管理。开发商拿到土地开发出产品——商铺销售，使用权交给投资客户——商铺招租，使用权由租赁户拥有——商铺经营（规模型商铺一般由商业管理公司统一管理）；开发只是第一步，开发商的利润靠商铺的销售实现，而商铺销售的主要对象为投资客户和租赁客户，投资客户看重的投资回报率需要由商铺招租状况保障，而商铺的租金则依赖于商铺经营的成功与否。

《中国新时代》：我们应该如何来判断商业地产开发商的实力呢？

杨少锋：大量的商业地产项目是“雷声大、雨点小”，往往疯狂炒作所谓“铺王”价值之后，结局要么惨淡经营，要么偃旗息鼓。究其原因，关键在于商业地产的开发商通常并不具备商业经营的能力和经验，而是仅仅凭借住宅开发的套路或者照搬其他成熟项目的模式来开发项目。

事实上，商业地产项目的开发决策必须综合多方面因素，如项目所在地是否有足够的人气、良好的商业环境、发达的交通和充足的停车位、项目目标客户群是哪些人、目标客户群的消费能力及消费习惯如何，甚至还要考虑到周边未来数年内的城市规划、现有及可能出现的竞争商业形态的动向，最后，才能根据这些因素确定业态规划、经营模式及营销策略。

由于商业地产所涉及的许多关键的决策依据都是动态的，因此操作难度巨大，在国外一般都是最有实力的开发商才有能力涉及商业地产的开发和经营，而其中许多开发商除了开发之外，同时也长期从事商业地产的经营，因此积累了丰富的操作经验，从而保证了商业地产的成功。而与此相对应的则是国内众多开发商“捞一票就走”的心态。这是很不成熟也很危险的。