投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策

刘永泽，马 妍

（东北财经大学 中国内部控制研究中心，辽宁 大连 116025）

金融危机使我们认识到，公允价值尚不完美，但改进公允价值并不应否定其科学内涵，而是应当建立一个更加有效的机制。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，①但是我国目前面临着作为新兴和转型经济国家，能否和如何实现我国会计准则与国际财务报告准则在公允价值计量和披露的持续趋同中的许多疑虑和重大挑战。[1]在此背景下，本文以投资性房地产准则为视角，探讨我国非金融工具类准则的公允价值应用问题。

一、公允价值计量模式的应用困境

出于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》 （简称CAS3）允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已四年有余，其效果如何呢？经笔者分析，②2007年，在沪深两市1570家上市公司中，存在投资性房地产的企业有630家之多，仅有18家公司③采用公允价值模式进行后续计量，占比不足3%。2008年，在690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的公司只新增了金融街、昆百大A、金宇车城以及泛海建设。而2009年，只有中航地产1家于年初公告开始采用公允价值模式。2010年，截止笔者发稿日，仅新增了海南航空、世茂股份、ST天龙和金隅股份4家公司采用公允价值模式。因此，CAS3实施四年以来，全国总共只有27家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产。

正是这组数据引发了笔者的思考：分布于各大城市的上市公司，仅有区区的27家符合CAS3的条件吗？尽管我国市场经济环境尚不成熟，但房地产市场近几年来一直比较活跃，尤其是一些经济发达的省市。以2007年为例，630家持有投资性房地产的上市公司分布于全国30个城市，其中仅广州、北京和上海三个城市就占据234家，而这三个房地产市场活跃的大型城市却仅有3.4%的公司采用了公允价值模式。此前被有关专家和众多投资者给予厚望的陆家嘴、张江高科和益民百货等在“钻石地段”拥有众多投资性房地产的上市公司，也都不约而同地继续使用了成本模式。显然，投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，与我国房地产市场的客观情况严重不符。

更让笔者困惑的是那些A+B和A+H类型的企业也不愿意采用公允价值计量模式。这些上市公司即使在境内采用成本模式，也需要按照境外会计准则要求估算并披露投资物业的公允价值。因此，仅从节约信息披露成本的角度来看，这两类上市公司也无疑是最有条件采用公允价值计量模式的。而根据笔者的统计，以2008年为例，54家A+H类企业中有23家持有投资性房地产，但除中国银行外，其余企业全部采用了成本计量模式。

二、公允价值计量模式应用困境的不利影响

基于我国投资性房地产公允价值计量模式的应用现状，笔者认为，首先，这不利于投资者依靠会计信息相关性进行决策。如张江高科，相关机构研究表明，如果按照公允价值计量模式计算，其投资物业增值应至少在40亿元以上。而在成本计量模式下，此类房地产数倍、数十倍的增值空间不但没有显现出来，其账面净值反而随折旧和摊销不断减少。也就是说，投资者拿到的财务报表不能反映企业资产的真实价值。

其次，不利于满足国际投资者的需要。没有引入公允价值时，境内外财务报告因此存在着较大差异。比如，方大A（000055）2005年国内财务报告的净利润为-5837万元，而境外财务报告的净利润竟达到了1228万元。按照准则制定者的预期，“新准则实现了国际趋同，能够大幅度地降低我国企业进入国际资本市场筹资的成本”。可是，属于A+H类的北辰实业，在执行新会计准则后仍存在着显而易见的“会计准则的差异”（见图1）。原因在于北辰实业在编制境内外财务报告时，对同样的投资性房地产仍然选取了两种截然不同的会计计量模式。特别是我国已经取消了对A+B类、A+H类上市公司的双重报表编制和审计的规定，横向对比消失后，投资者又该如何得知企业的真实价值呢？

最后，不利于进一步实现国际持续趋同。《国际会计准则第40号——投资性房地产》 （简称IAS40）允许企业在公允价值模式与成本模式之间作出选择，但相关规定显示其明显倾向于公允价值模式。IAS40之所以保留了成本模式有两大原因，“一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验；另一方面也是给房地产市场和评估行业不发达的国家（包括我国在内）留出时间以发展成熟”。[2]从目前的应用现状来看，我们目前显然无法获得“使用公允价值模式的经验”，“特殊情况和环境”并不是我国长期保持的优势。同时，房地产市场“发展成熟”势必是一个漫长的过程。但是，我们总不能等到市场经济完全成熟之后，才去考虑推广公允价值的使用。

三、公允价值计量模式应用困境的原因分析

（一）市场条件不完善

如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断，所谓“鱼和熊掌不可兼得”。“在中国，市场竞争还不够充分和规范，为此我们对于公允价值的引入采取了适度的态度。”[3]具体会计准则中公允价值的运用出自于实践与国际化的需要，而最终的限制运用却缘于规范资本市场和“中国国情”的需要。[4]市场环境的限制是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因，也是我国目前和将来进一步应用公允价值计量模式的最大障碍。

我国企业会计准则制定机构对待公允价值的审慎态度，笔者给予充分的肯定和支持。只是笔者的疑问在于，这种审慎的态度究竟应主要体现在会计准则“门槛”上的严格限制，还是应更多地体现在进了“门槛”之后的详细规定和配套措施上呢？笔者将作进一步的分析。

（二）投资性房地产准则限制条件严格

CAS3第10条首先对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。而何谓“同类或类似的房地产”？企业会计准则应用指南指出：“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。如果找不到此“同类或类似的房地产”，也不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。同时，CAS3第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。CAS3的严格态度由此可见一斑。此外，《企业会计准则讲解》（2008）第四章第二节中亦指出：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”一些在上海、北京等大型城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量。但由于许多公司在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产可能不符合公允价值计量条件，因而影响了这类上市公司最终对公允价值计量的采用。

笔者认为，CAS3的严格规定传递出“公允价值不宜采用”的信息。由此，公允价值模式被置于一个尴尬的境地，企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式。并且考虑到我国房地产市场还不太完善，房价下跌不是没有可能，企业一旦采用公允价值模式，在会计核算方法上就不可逆转，并被监管机构充分关注，因此企业不愿意贸然采用公允价值计量模式。由此，会计准则中的“谨慎使用”基本上演变成了“不使用”。

（三）相关指引缺失：基于国际比较的结论

比较国内外投资性房地产准则的相关规定（见表1），笔者发现，对于选取公允价值模式的条件，IAS40和CAS3均予以明确，且CAS3对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格。而对于如何进行公允价值计量的问题，即公允价值的具体定义、确定方法等规定，CAS3却基本上没有涉及。所以，我国虽然在引入公允价值方面实现了很大的突破，但CAS3大部分的限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，即对于“可不可以使用”公允价值计量模式的要求颇为严格，而对于使用该模式之后的相关规定却几近空白。这样的做法最容易产生两个后果：一是容易传递出“公允价值不宜采用”的信息，从而使企业曲解甚至误解我国引入公允价值的初衷；二是会计人员虽然知道那些具体业务能够按照公允价值计量，但是对于如何计量、确认方法是否合理等却显得无所适从。因此，会计人员可能会顾及其难以操作的特性或避免在政策运用中出现偏差，就索性对新政策不予考虑。

表1 CAS3与IAS40关于公允价值计量模式规定的比较

（四）上市公司对后续计量模式的会计政策选择

按照CAS3的规定：有确凿证据表明公允价值能够可靠取得的，“可以”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。正是“可以”二字赋予了上市公司根据自身情况选择后续计量模式的权利。

1.税收④成本影响分析

由于会计和税法的不同要求，两种模式对企业的纳税成本产生了不同影响。一是对于投资性房地产持有期间公允价值变动的征税问题，《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）已明确：投资性房地产持有变动不计入应纳税所得额，只计入递延税项，处置时才影响纳税数额；二是会计上规定采用公允价值模式计量不计提折旧或进行摊销，而税法则允许这部分费用在计算应纳税所得额时扣除。因此，两种模式关于所得税方面的实际纳税差异只表现在可在税前列支的折旧或摊销抵税。采用公允价值后，不计折旧或摊销固然可以减少企业当期费用，起到了提高账面利润的效果。但是从机会成本的角度看，原来折旧或摊销的抵税效应的消失，也会引起税收负担的加重。且这种考虑在新会计准则颁布之初、未明确相关税收规定时，已演变成了对纳税的担忧。所以，企业为利用折旧的“税盾效应”以达到避税目的，在很大程度上仍会采用成本模式。

2.利润波动影响分析

Francesco Avallone（2008）曾对欧洲七个国家持有投资性房地产的房地产公司，有关后续计量的会计政策选择行为进行了实证研究。其中一个结论表明，如果管理者想要通过权责发生制来减少报告期收益的不确定性，则会倾向于选择成本模式计量投资性房地产，因为成本模式可以用于平滑收益和减少价格波动。[5]对于我国来说，这种平滑利润的动机依然存在。由于公允价值变动形成的利得或损失会反映在财务报表上，将可能导致企业在不同会计期间的经营业绩有不可预期的波动，有些企业不愿意承担由此产生的风险，尤其是趋于稳定的上市公司。例如，地处上海浦东的陆家嘴（600633）拥有200多万平方米的投资性房地产，这些房地产项目大多形成于上世纪九十年代，成本极低。曾有学者预测，如果采用公允价值方法进行估价，陆家嘴旗下投资性房地产的公允价值会较之取得成本增长5倍以上，总资产则会增值150亿元以上。[6]从图2可以看出，陆家嘴在2000年至2007年间的盈利能力非常强，除2001年以外，陆家嘴每年的总资产收益率都稳定在5%左右，说明该企业已经是一个经营状况趋于稳定的企业。因此，业绩良好的陆家嘴，尽管旗下拥有较多可增值的投资性房地产，但该公司为了保持自己收益的稳定性，以保证业绩增长态势，最终没有采用公允价值计量。

3.主要财务指标影响分析

每股收益、每股净资产和净资产收益率等指标的波动往往与公允价值使用关系密切。其中，净资产收益率更是上市公司实施再融资和股权激励考核的重要指标。在会计政策变更时，企业虽然能够享受房地产升值带来的净资产的大幅度增长，然而这也会影响当期甚至以后各期净资产收益率的变动。笔者选取了5家上市公司⑤使用两种模式前后的会计指标数据来说明此问题（见表2）。从中不难看出，采用公允价值模式对于转换后的每股收益和每股净资产都有所影响，但如果该公司净利润的增长不能达到净资产的增长幅度，净资产收益率就会下降，如泛海建设、中航地产。由于公允价值对于净资产收益率等指标的影响变化难以预期，这将给公司管理层以及利益相关者带来新的压力。所以，企业在对后续计量会计政策进行选择时，很可能会将这方面的因素纳入考虑的范畴。

表2 成本模式与公允价值模式对主要财务指标的影响

4.利润分配影响分析

利润分配政策通常会影响上市公司的股价，因此，依靠投资性房地产公允价值变动损益增加的利润是否可以参与分配，成为上市公司会计政策选择时所关注的问题。例如昆百大A（000560）2008年一季度末的未分配利润为-5411万元。2008年6月6日，昆百大A决定对投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。计量模式转换后，该公司未分配利润增至惊人的2.63亿元，增幅为585.43%，一举改变了连续三年未分配利润为负的尴尬局面。事实上，计入当期损益的公允价值变动，本质上属于未实现利得或损失，在资产或负债没有处置前，这部分收益只是在账面上确认，没有相对应的现金流量。因此，短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。从利于公司未来发展的角度，企业自然不愿意将“纸上富贵”向投资者分配利润，避免造成企业资金状况的恶化。

四、推广公允价值计量模式应用的相关建议

笔者认为，我们在对待公允价值的问题上，不论将来中国市场经济发展到什么程度，都应该始终坚持审慎的态度。但是，“谨慎使用”不代表“不使用”，也不代表“不愿使用”，更不代表“混乱使用”！我们要强调特色、欣赏特色，但并不意味着固步自封。因此，我们一方面不能够放弃追求真实收益的目标，另一方面应当辅之以其他的信息特征来完善公允价值计量模式的使用，总体思路如图3所示。需要强调的是，本文所指的“进一步推广公允价值”，是指在尊重我国国情的基础上，“积极但却稳妥”地推广公允价值，绝不是指贸然地全面使用。

图3 解决建议总体思路图示

（一）准则恰当引导公允价值模式使用：提高相关性

CAS3第9条规定：企业“应当”在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；第10条规定：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“可以”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。经过上文对准则实施情况的分析，结合国际趋同形势，并考虑到目前我国有部分企业可以取得公允价值的事实，笔者认为可以对上述规定进行改进，以进一步提高会计信息的相关性。即改为：企业“可以”采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，“应当”对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这样的改进，一方面没有改变准则以前的审慎规定，另一方面可以适当地引导公允价值模式被更多已符合条件的上市公司采用，同时也缩小了企业会计政策选择的空间。

（二）补充和完善应用指南：提高可操作性

笔者认为，在操作指南或准则讲解中可以进一步明确：一是通过哪些途径取得投资性房地产的公允价值。可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定，但对于有能力确定其公允价值的企业，也可允许这些企业自己确定，但必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。二是对公允价值定义进行更具体的界定。可以在借鉴国际研究成果的同时结合我国实际情况，对投资性房地产的公允价值做更具体的说明。一方面可以使相关人员更加深入地理解这一重要概念；另一方面也可以通过这一重要概念，促使资产评估行业与会计行业进行更好的合作。三是可以效仿IAS40的做法，将公允价值的确定顺序以层级的方式明确提出，并确定其具体操作方法。

（三）鼓励评估估价并辅之严格的配套措施和相关规定：提高可靠性

1.鼓励企业聘请专业房地产评估机构

由于CAS3没有明确如何确定投资性房地产的公允价值，所以企业可以选择获取公允价值的途径。那么，上市公司对公允价值的确定方法是否可靠呢？经笔者统计（依据年报、公告、网站信息等资料），上市公司在确定公允价值时大多直接或主要采用了专业房地产评估机构的评估结果（16家公司）或参考第三方调查报告（3家公司），但也存在公司董事会参考同类同条件房地产的市场价格自行确定公允价值，甚至照搬照套，含糊其辞的情况（8家公司），这些方法显然不够客观和公允。

笔者认为，准则应指引企业根据第三方房地产专业评估机构的独立价值评估结果确定公允价值是有必要的。一方面，正如Dietrich J.Richard et al.（2000）认为外部资产评估师作出的公允价值评估一般具有谨慎性偏差较低、准确性较高、管理层操纵较轻的特点，[7]独立评估师的专业性可以提高公允价值的可靠性；另一方面，独立评估师具有的独立性无疑会缓解公允价值的信任危机。但是，考虑到目前我国评估界在提高透明度和工作质量等方面还需要做大量的工作，尚不具备像香港那样强制使用评估价格的条件。⑥因此，笔者认为，准则可以鼓励企业聘请专业的房地产评估机构确定公允价值，但对于有能力的企业，也可允许其自行确定，但必须制定相应的计量管理办法。

2.建立与公允价值模式相关的计量管理办法

笔者认为，采用公允价值计量的上市公司应当建立、健全《投资性房地产公允价值计量管理办法》，同时定期进行对外披露，并由董事会对其实施效果负责。具体来说，本文认为与投资性房地产公允价值计价相关的计量办法应当至少包括以下几方面内容：（1）公司依据会计准则的规定对公允价值计量适用范围是如何界定的，并制定出公允价值计量与信息披露的程序，建立完善的公允价值计量备查簿，各相关管理部门对公允价值的准确计量和信息披露的真实性负责；（2）按照公允价值计量的不同层次，明确公允价值的获取途径，选择恰当的估价方法进行估价；（3）公司通过培训专业人员，以提高会计人员职业判断水平和加强内部审计工作。

3.改进披露模式，增加披露的透明度

笔者认为，以评估价格确定公允价值的上市公司应对外公布所采用的评估报告，而对于自行确定公允价值的上市公司则必须披露可比项目价值的具体情况。例如，不存在活跃市场、但类似可比资产（如同一城市中的房地产）存在活跃市场的投资性房地产，应当首先披露资产存续期间存在活跃交易的类似资产的交易价格，并披露将可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的依据（如根据房地产所处地段进行调整），从而让报表阅读者根据会计报表可以判断上市公司采用的计量方法是否合理。

注 释：

①《中国企业会计准则与国际财务报告准则持续趋同路线图》2010年4月2日正式出台，其中指出我国企业会计准则与国际财务报告准则实现持续趋同的完成时间确定为2011年年底。

②本文主要数据来源于财政部课题：《中国上市公司2007年执行新准则全面深度分析》（2008KJ001）、《金融危机与会计准则》（2009KJA0011）和《中国上市公司2009年执行新准则全面深度分析》（2010KJ01）。

③公司分别是：深发展A（000001）、津滨发展（000897）、方大A（000055）、武汉控股（600168）、胜利股份（000407）、白云山A（000522）、锦龙股份（000712）、国脉科技（002093）、宁波银行（002142）、ST百花（600721）、ST锦股（600735）、海欣股份（600851）、交通银行（601328）、中国银行（601988）、ST卧龙（600173）、沱牌曲酒（600702）、ST华侨（600759）、*ST筑信（600515）。

④与投资性房地产相关的税种通常包括房产税、所得税、土地增值税以及开征物业税等，由于本文主要分析公允价值与成本两种模式下对纳税的影响，因此文中纳税的分析主要考虑的是所得税。

⑤之所以选取这5家上市公司的原因，是由于这5家公司年报中公布的会计政策调整前后的财务指标只受或基本受投资性房地产后续计量模式的影响，其他公司的数据则还受其他方面因素的影响，因此结果更加准确。

⑥毕竟香港的社会整体信用环境目前要好于内地，廉政公署的威慑力是有目共睹的，注册评估师出具的评估报告值得公众信赖。

[1]谢诗芬，戴子礼，廖雅琴．FASB和IASB有关《公允价值计量》会计准则研究的最新动态述评[J].当代财经，2010，(5).

[2]财政部会计准则委员会．国际财务报告准则2008[M]．北京：中国财政经济出版社，2008．

[3]王 军．审时度势 把握机遇 完善中国会计准则体系[J]．会计研究，2005，(10).

[4]潘立新．公允价值与会计准则的经济后果[J].江西财经大学学报，2002，(2).

[5]Francesco Avallone.Fair Value or Cost Model?Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry[EB/OL].http://ssrn.com/abstract=1262205，2008-04-15．

[6]丁 伟．新会计准则对房地产上市公司影响分析[J]．淮北职业技术学院学报，2008，(7)：36．

[7]Dietrich J.Richard，Mary S..The Reliability of Investment Property Fair Value Estimates[J].Journal of Accounting&Economics，2000，30(2).