苏州工业园区邻里中心商业模式发展研究

2011-08-08苏州经贸职业技术学院王春兰

中国商论 2011年32期

苏州经贸职业技术学院王春兰

1 邻里中心模式在苏州工业园区的引入

1.1 园区邻里中心简介

所谓邻里中心，就是指在每个居住密集区，建设一种集小区服务和商业功能于一身，有各种文化、娱乐、零售、饮食等服务设施，为附近居民提供日常生活所需服务的社区商业模式。

参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月。公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，将商业和公益项目有机结合，完善和优化商用产业组合，努力实现“消费者、经营者、股东”三满意，得到中新两国政府的一致肯定，成为苏州工业园区借鉴新加坡经验的成功典范之一。“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，成功入选“2008中国最具成长性商业品牌”。

1.2 邻里中心的管理模式

邻里中心的管理模式是集约化管理、多角化经营，不是商品组织者，而是商户的组织者。集约化的“集”就是指集中，集合人力、物力、财力、管理等生产要素，进行统一配置，集约化的“约”是指在集中、统一配置生产要素的过程中，以节俭、约束、高效为价值取向，从而达到降低成本、高效管理，进而使企业集中核心力量，获得可持续竞争的优势。多角化经营，就是企业尽量增大产品类别和品种，跨行业生产经营多种多样的产品或业务，扩大企业的生产经营范围和市场范围，充分发挥企业特长，充分利用企业的各种资源，提高经营效益，保证企业的长期生存与发展。

邻里中心合理运用新加坡组屋“以人为本”理念，突出“家庭”和“邻里”，具有浓厚的东方色彩。在邻里中心可以吃到快捷的西式快餐，也可以在中国移动营业厅缴费，还有健身馆、鲜花店、便民药店等等，消费理念同先进的社区商业模式相融合。

2 湖西邻里中心的特点及对商业发展的影响

目前，公司在苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米。其中，玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑地属湖西范围，是园区首先发展起来的邻里中心。历经10年探索，邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”，企业效益和社会效应协同提高，充分满足市民物质文化生活需求。

2.1 湖西邻里中心发展特点

2.1.1 规划在先，有序发展

邻里中心模式在开发区内建设，先把整体框架规划好，然后再建设邻里大厦；在开发的同时根据邻里中心“便民利民”的理念进行招商。在情况允许的条件下，首先完善与居民生活息息相关的12种必备业态；在此基础上，逐步引进其他的38种基本业态。

2.1.2 商业服务和公益服务有机结合

邻里中心不仅提供购物餐饮休闲娱乐服务，还有文化教育体育卫生医疗等方面的设施。在规划时，每个邻里中心都拥有一套完整的卫生医疗服务设施。一方面增加了医护人员的就业机会，另一方面也方便了附近的居民生活。

2.1.3 便民、利民

邻里中心把所有商业和服务设施集于其中,既缩短了这些设施与社区居民的距离,又满足了人们多样化需求，提高了居民的生活质量和城市环境质量。邻里中心的服务对象以本区居民为主,有别于中心商务对外交流为主的城市功能,但两者又互为交叉,共同构成城市人民活动中心的完整系统。

2.1.4 层次构架紧密相连

邻里中心公司秉承“诚信经营是企业立业之道、兴业之本”的信念，注重提高管理人员的业务素质，并形成“领导层、管理机构、管理人员、承办人员”四个层次构架，把管理工作贯穿到企业的各项工作中并不断创新，建立奖惩机制和动态监管机制，实现了管理信息化，提高了工作效率。

2.2 邻里中心对湖西商业发展的影响

2.2.1 功能用地布局形成以轴向布局为主

在“邻里中心”思想指导下，园区功能用地布局发生了变化，发展以轴向布局形式为主。商业用地居其核心，其两边是生活居住用地，再外围为工业用地。这种功能布局缩短了人们居住与就业购物、休闲娱乐等生活空间的距离，大大缓解了城市交通拥挤。邻里中心模式的引进，通过经营活动为社区商业的发展贡献力量，也通过在社会公益活动履行社会义务。

2.2.2 交通网络形成以立体化大交通为主

在“邻里中心”思想指导下，园区交通网络发生了改变，构建以“立体化大交通”为主。这样，既缩短了湖东与湖西的距离，同时也缩短了园区与古城区、园区对外沟通的距离，为园区新一轮开发建设提供强有力的支撑。随着轻轨1号线建设的不断努力，相信将成为古城区与园区、高新区紧密联系的纽带。

2.2.3 管理形成以集约化为主

有了邻里中心，园区马路上的小店面没有了，改变了传统社区服务业“小而散”、打破了沿街为市的传统社区商业模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，大大减少了小区门面房商铺带来的环境污染、噪声扰民等问题，对改善人居环境和城市面貌有很大好处。并且利用社区商业中心的有利位置，定期与周边社区合作，成为社区文化建设的重要阵地。

2.2.4 引起商业服务的升级

随着城市经济发展，人们对生活不再只是要求数量，而更加看重生活品质。邻里中心不仅改写了传统社区商业的定义，而且提供了范本。作为社区商业服务的升级，邻里购物中心提供的是更大规模的更高层次的服务，提供的是物质和精神的双重满意服务。在邻里购物中心，不仅可以享受便捷的购物，高端的服务，而且可以通过参加社区活动甚至在愉悦购物过程中促进人际交往，结识朋友，有力促进邻里关系和睦乃至大社区建设进程。

3 湖西邻里中心发展中存在的问题和原因

3.1 存在的问题

3.1.1 没有商业街，空间受限

邻里大厦建成后，很多企业租赁的空间就会受到限制。例如，在新城邻里中心，由于一楼和二楼没有足够大的空间用来做卫生所，必须把卫生所放在四楼，这样就直接导致了很多老年人看病时会困难重重。并且在规划上为了达到不扰民的目的，没有规划夜市和商业街，一方面很难聚集人气，另一方面也直接导致古城区的退休老人不敢进驻园区，甚至会导致园区人气外流。

3.1.2 垄断经营

店面租金太高，邻里生鲜蔬菜价格也高。虽然业态种类很齐全，但是每种业态数量多为1～2家，在总量上形成了规模，但在每种业态数量上没有形成规模经营，容易形成垄断，甚至会导致恶性竞争。

3.1.3 大众餐饮、医疗配套不合理

经过调查了解到，在需要增加的服务设施中，园区居民认为应当增加大众餐饮店占总数的48%，同时提出早餐供应也不合理，而且价格高、网点少、品牌少，需要适当增加一些有特色的小吃店；居民看病也不是很便利。

图1 需要增加的服务设施

图2 对早餐供应的意见

3.2 导致问题的原因

3.2.1 规划还不够合理

由于邻里中心的特点之一是规划在先，从规划到建设到完工，然后招商、运行，这是个漫长的过程，需要几年甚至更多的时间。在这几年中，经济会飞速发展，所以在运作过程中就会出现当初规划的商业空间可能不会适合现在的经济实情。

3.2.2 邻里中心急于上市

由于邻里中心有限公司急于上市，邻里中心有发展成以营利为目的的商业模式，“便民利民”思想逐渐淡却，导致邻里中心店铺竞争加大，租金增高，很多企业和店面难以生存，最后导致生存下来的店面少之又少，最终形成垄断形式。

3.2.3 招商不当

邻里中心招商部没有基于“便民利民”理念，在最初招商时，盲目招商，形成以左岸为主的餐饮一条街，银行一条龙等现象。由于邻里中心空间有限，这样的招商形式使邻里中心其他业态的门店数量明显减少。大众餐饮本身门店面积不大，盈利空间不大，高昂的租金使很多商家望而却步。

4 对园区邻里中心商业模式进一步发展的建议

4.1 认准商业定位

针对空间受限问题，园区政府应该从商业项目招商开始就引入定位观念，用定位招商来让园区商业在档次、形式上形成互补。邻里中心可以先招商再建大厦。按照企业的要求合理分布空间，最大限度的利用有限的资源。针对蔬菜价格过高这一难题，邻里中心应该统一进货渠道，和市区蔬菜批发市场进行比价，统一价格，制定良好的奖惩制度。