人民币居民住宅购买力平价的测算

徐成刚，汪 静

（三峡大学 经济与管理学院，湖北 宜昌 443002）

0 引言

作为国民经济重要的产业部门，中国居民住房的发展水平引人关注。在国际可比意义下，中国住宅产业的经济实力有多大，住房消费在什么水平上，关于这类问题的科学研究与回答对于我国的宏观决策与长期规划具有重大意义。在此意义下，我国公司企业将面临着学习和借鉴国外不同企业不同经验，也只有在国际可比条件下，科学地研究了我国建筑劳动生产率水平和产业发展的特点与国际同行的差别，这一借鉴才有意义。

因汇率的某些缺陷，上个世纪50年代，美国经济学家吉尔伯特和克拉维斯等分别从事了欧洲经济合作组织（OEEC）的两项研究，核心内容是测算购买力平价指数(PPPs)，作为货币折算系数以取代汇率，解决各国国内生产总值（GDP）的国际可比问题，这就是今天由联合国统计委员会主持的“国际比较项目（International Comparison Program,ICP）”的最初形式。目前ICP项目已形成了系统的方法体系，为建筑部门的产值国际可比旨在任何两国之间进行提供了一个科学的实践指南，也为探索其他新方法奠定了较为成熟的思想基础。在这个背景下，本文阐述了ICP项目建筑部门测算购买力平价指数的方法，对测算人民币居民住宅购买力平价的领域和途径做了探讨。

1 方法

国家不同，建筑统计对象和统计单位可能是不同的；建筑品价格结构在国家之间是否存在趋同将决定两国之间是否可比。如能按照统一标准的定价起点进行价格收集和编辑，所采用的指标口径，数据收集方法，汇总方法都是国际可比的，因此最终得出的数字结果在经济意义上是可比的，即它们所包含的建筑活动是相同的，这样就使得建筑品经济价值在两国之间可比能够解决一个关键性问题。

另一个核心问题是围绕着基本定价落在哪个层次上更为合理，因为从上到下，在建筑项目、子工程和建筑材料的不同层次上，核算基本价格落点不同，包含的建筑信息就会不同，这对于一个建筑价格采集模块而言，如何在建筑的世界特征和各国独有特征之间寻求平衡表达，满足可比性和代表性的程度具有不同意义。

ICP项目针对上述问题，总结了以往的经验和标准项目法（Standard Project Method,SPM）遇到的情况，即调查取样负担较重，成本昂贵，在发达国家与发展中国家之间质量难以协调的困难[1]；围绕着项目工程清单（Bill Of Quantity，BOQ）进行“信息缩减”，减少对专家的依赖，减轻调查采价负担。在上一轮（2003～2006）ICP活动中，Walsh and Sawhney将建筑成分法(Basket Of Construction Components，BOCC)引入到发展中国家开展实践[1]；挑选了开放程度较高的11个中国城市作为采价试点。BOCC法克服了标准项目（SPM）要求数据采集向“标准”看齐，背离各国建筑特点的缺点，并且使用“子工程”的成本支出作为权数，以体现各国技术特点，改善了PPPs指数对各国建筑品的代表性。BOCC法把定价起点选择在“建筑材料”和“标准项目”之间的“建筑成分”上，在此基础上计算建筑品相对价格，提高了对上下游建筑品的包容性。Sawhney，Walsh and Brown认为，建筑成分法是目前唯一将相对价格的可获得性和影响建筑产出的重要因素进行结合的层次，它使PPP的计算能够达到可接受的精确度和制定出可努力完成的水平。[2]

以下给出了中国和美国双边比较，使用BOCC法计算人民币“住宅建筑”购买力平价的程序：

第一步，计算建筑成分相对价格P建筑成分(CH/US)j：

j为某子工程内包含的建筑成分个数，子工程不同，包含的建筑成分数量也不同。

第二步，计算各项子工程基本平价P子工程(CH/US)i：

住宅建筑第i项子工程基本平价可通过式（2）计算该子工程包含的j个建筑成分简单几何平均数得到。一项居民住宅建筑共有8项子工程，因此i=1,2,…,8。

式（4）购买力平价指数反映了从美国居民住宅要素使用数量的角度，来衡量多少人民币相当于1美元的住宅购买力。对于购买力平价的“真值”而言，拉氏指数值显然会偏向于美国建筑消费的一方；若利用式（3）得到的中国住宅权数计算帕氏指数，则有：

式（5）平价指数反映了从中国居民住宅要素使用的角度，衡量1美元相当于多少人民币居民住宅的购买力；基于拉氏指数相似的原因，使用帕氏指数为折算系数，会使转换的住宅经济指标偏向于中国一方。

为了解决上述矛盾，要对拉氏、帕氏指数的两个结果做调和处理，计算它们的简单几何平均数，以获得没有偏误的折算系数，即通过式（6）计算费暄理想指数：

2 测算基础条件

人们可能会提出疑问，以费暄指数作为货币折算系数是否就一定准确可靠呢？理论上，费暄指数是假设排除了商品或服务价格波动的因素后，通过调整权数来获得没有偏误的折算系数，但实际上因各国商品和服务质量不一致，由这些商品和服务价格测算的PPPs指数会存在着偏离“平价真值”的情况，导致使用PPPs指数折算的经济指标对实际问题的解释力因此降低。

2.1 经济基础

（1）质量差别.经济水平会引起商品和服务的质量差异。巴拉萨（Balassa，1964）指出，发达国家可贸易部门的劳动生产率要高于发展中国家，使该部门工资水平也偏高；不可贸易部门劳动生产率国际差异较小，甚至可以忽略不计，但一国内部劳动力的流动，使国内每个部门的工资相等。不可贸易部门的工资就会与可贸易部门的工资大体均衡。对此我们可以认为：劳动作为建筑的重要技术构成，在建筑部门与可贸易部门实现大体均衡的条件下，发展中国家建筑品价格水平会普遍偏低；对于以劳动密集型产品为特征的中国住房而言，其价格也将低于国外发达国家的水平（扣除房价波动因素）。这一比较推论也可以从发达国家角度阐述发达国家建筑价格水平较高的情况。

余芳东认为，发展中国家价格水平普遍低的背后,主要不是它们拥有很强的货币购买力和经济实力,而是市场上商品和服务质量相对较低[3]；在多数情况下平价指数偏离平价“真值”的原因是可以观察到的。比如，在住宅保温能源使用效率上，发达国家节能环保的投资要高于能源使用粗放型的中国；两国建筑设计队伍无形资产价值差别；发达国家建筑设备替代劳动的程度高于中国等等，这些以房屋造价体现的质量差别，直接影响着两国建筑品直接对比的效果。

（2）价格差别.质量相同条件下，生产要素不同，建筑价格可能不同。国际经济学认为两国资本和劳动要素密集度的差异会引起价格差异。由此提出的问题是如何在两国之间将劳动与资本进行转化，使之价格可比。但不同国家同一项建筑活动，机器与劳动相互替代的关系、程度和发生的部位可能是不同的。

开放以来，资本密集度的提高在中国建筑业的表现仍然是局部性的，大部分的建筑活动依然要立足于劳动力廉价的优势而开展。谢娜，张红（2009）的调查显示，中国农村住房建设一般就地取材，未经有资质人员设计的约占97%以上，未有资质施工的占99%以上[4]。这意味着，在未来相当长的时期内，当今购买力平价折算的结果与我们观察到建筑消费水平的偏离是常态而非例外。ICP项目在中国采用的方法主要是针对发展中国家相对发达的城市和地区而开发的BOCC法，其目的是针对发展中国家建筑环境复杂，用以改善建筑价格可比性的状况，但并未能完全解决好以复杂技术与劳动相互替代如何进行数量调整，发达国家与发展中国家数据连接使得对比结果有效的问题。若中美之间比较，以美国高密度资本型和中国高密度劳动型的要素差异，即使在价格相同的条件下进行建筑PPPs指数测算，也必然会高估人民币购买力，对建筑部门产出折算的结果会导致人们对中国建筑规模和消费水平的误解。

2.2 统计基础

开放政策实施后，中国的统计制度和方法与国际上普遍实行的国民收入核算体系（联合国93年版SNA）之间的差距在迅速缩小，但这些努力结果并未能摆脱目前我国建筑统计指标体系的建设相对国内建筑经济发展形势滞后的局面：一是缺乏对市场变化，从基本要素投入（Basic puts），到标准项目价格进行跟踪的指标序列，不能为监测建筑经济活动提供更多得力的统计工具，为政策分析提供更多有用的信息。二是缺少对多层次多角度多项建筑价格指标的开发，如建筑面积、体积和复合成分（如粉刷一堵墙包工包料）的造价。建筑统计产品的数量、品种和功能不能满足私人、政府部门和其他统计用户的需求。三是与国际接轨的劳动、建材等普通生产要素或国际可比建筑篮子的价格指数几乎是个空白，缺乏与国际建筑市场的联系。与欧盟和经合组织成员国相比，我国建筑统计指标建设缺少基于本土的系统模型、框架体系和技术方法的创新；统计基础薄弱导致宏观层次上国际比较研究与运用ICP项目提供的方法，失去了实践土壤。相应地，地区之间或公司企业开展跨国比较也缺少公共产品的支持。上述问题的存在，说明为什么关于中国的国际比较是如此复杂，与中国住房有关的国际比较研究将是国际比较领域中最困难又是引人注目的课题。因此，加强学习和研究国外建筑统计产品，解决能够以具有国际可比意义的指标体系表示中国住房产业部门生产效率和产出水平，有助于建筑空间指数测算的问题，就成为当今统计建设一项重要任务。

3 中国住宅购买力平价的途径

我国以局部地区为代表，参与过多次国际比较活动，这将有利我们去借鉴ICP成型的方法，利用国际组织和国家统计机构发布的有关中国的建筑PPPs指数、价格、数量及其支出等数据，开展建筑行业的国际比较研究；可以通过与国外同行的合作，进行住宅成本分析，为政策制定和私人部门海外工程决策提供更多有用的信息。但是目前我国在利用上述条件，面向社会服务，从事建筑领域微观经济活动分析方面还基本上是一块空白。

我们认为，开放条件下，我国未来住房建设效益的研究，应以邻国为比较对象，或以相邻发达国家或地区为桥梁，针对城镇多户型和农村单户型住宅及其微观工程的项目，开展以建设成本为主的跨国比较。这些领域除了代表我国居民住宅主体内容外，其国际可比的意义在于：

（1）减少非贸易因素的影响

一国代表性建筑一般是就地取材，生产要素必然留下本国自然与经济环境的烙印。我国南北跨度较大，与东南亚国家及俄联邦的部分国家在气候、土壤条件和建筑方法等方面多有重叠和相似区域。而建筑方法的相似将使两国建筑成本支出结构接近。统计意义上则有助于降低PPPs指数的离中趋势；在地缘关系紧密的国家中间，相似的社会文化能够减少与标准化对立的人文因素对建筑附加值差别的影响。在以劳动作为重要技术构成的建筑活动中，在文化、经济、技术和管理活动等多样性的背景下，劳动价格在各国建筑业的比重会各有所别。因此在临近的经济水平相似的国家中间，对于机械化自动化有差别的作业，劳动和设备相互替代体现在劳动生产率上的差别不会大于地理跨度大的国家，因而便于人力成本能够依附于特定的物理要素进行分类，实现物理要素的比较，从而降低因劳动力市场的隔离或劳务统计口径不一致给跨国核算和比较带来的难度。

（2）突出相同代表性

中国是一个发展中国家，又是一个带有多种特殊体制的国家。存在房改房、经济适用房、集资房、商品房和农村非货币化住房等多种所有权形态。中间环节税制、地产市场泡沫和农村非货币化建房等体制性因素与别国情况差别很大；从消费者角度估计PPPs将难以全面兼顾建筑消费贫富之间的差距，即使测算一个能“概括全部情况”的PPP指数，也将对各地区建筑经济产出水平的折算，造成严重不准。

但是从生产者角度进行比较，因设计和选材首先都是对自然气候和地理环境所作的反应。在与住宅相关的基础设施或微观主体工程上，如道路、天然气、自来水和下水管道线路等，建筑的世界特征明显；材料选用、施工规范和设计理念会遵循国际通行的原则，容易满足跨国比较相同代表性的要求。而难以量化的社会文化非物质因素，对基础建筑成本影响较小，不会拉大两国价格差距。

（3）有利提炼可比元素

选择大众消费的城镇多户型和农村单户型住宅项目，内容相对单一，测算PPPs指数在两国间所使用的数据与比较对象在数据结构上容易做到统一协调；易于观察成本集中度对平价指数产生的影响，避免主要数据遗漏，提高PPPs的准确度。即使对于一个持续、复杂的民居工程而言，也可化整为零，提炼国际元素，使之能有效、简捷地表达比较对象的技术特征和基本功能，不失为比较项目完整意义上的跨国比较。这样，即使在一国观察到项目外围因素（如税法、消费偏好等），并可能产生不可靠的测算结果情况下，也容易剔除干扰因素，体现耗材、设备、劳动等中间投入与最终折算结果的关联，提高PPPs指数的可信度。

(4)易于在物理特性值上比较

在两国技术进步在建筑领域里大体同步的条件下，当质量差异发生在同一经济发展层次和自然条件相似的国家之间时，可通过技术处理，解决生产要素在性能和物理特性值上的差别。

奢侈品法（hedonic methods）被美国经济研究局、美国人口普查局等[6用于编辑汽车、计算机、机床、居民住房等价格指数，以解决因技术进步较快，出现质量差异，导致国内跨期价格不可比的问题，它将商品的价格分配到商品的物理特性值上，使异质的商品借助同质的经济变量进行比较[7]。国际比较时，可用来确立BOCC法定义的建筑设备或SPM法确认的“标准住宅”的物理特性值与价格之间的对应关系。如挖掘机的租赁价格通常由动臂长度、斗容容量和额定功率等特性值来决定。两国有差别的挖掘机可通过在相同的物理特性值上找到对应的价格，使价格对比建立在最本质的元素上进行。两国之间比较一般由式（7）、（8）线性回归方程来确定商品i每一特征值所对应的价格Pi和Pi*：

上式ckt为商品i的某一特性值，系数akt是特性值k在t时期内的隐含价格，eit为扰动项，截距bt是由虚拟变量系数Ds估算的。当s=t时，Dst=1,否则为0。

（5）推动住房建筑统计指标体系的建设

以有比较基础的发达邻国或地区为桥梁，开展城镇多户型和农村单户型住宅及其微观建筑领域的双边比较，可以降低比较难度，简化PPPs指数测算程序。更重要的是有利于增进我国建筑市场与国际市场的联系，推动建筑统计指标体系的建设，为住房产业发展提供监测服务。

利用子工程、基础性项目篮子内容简单、初级劳动工资率低的特点,在某种程度上可以避开劳务跨国比较的困难。而内容不同的“建筑篮子”，将有助于我们对重要价格影响因子进行跟踪和研究；通过计算篮子成本指数，逐步建立一个在理论方法上不断完善、组织上能有保障、对行业发展发挥指导作用的长效机制；把住宅建筑价格的收集、汇总，提高数据质量纳入到日常统计管理工作中去。欧美地区利用商品篮子法(Basket of Goods and Services,BGS)编辑时间指数的实践表明[5]，BGS概念简单,甚至无需建筑专家的帮助,也很容易获取数据,为经济发展水平相似的国家和地区之间计算空间指数，提供了便利条件。

4 结论与展望

本文通过分析得出以下结论：购买力平价作为住房产业部门经济变量换算的尺度，表达了全面的建筑价格内容，能够减少误差，符合国际经济比较的目的，在一定程度上解决了建筑品跨国比较的难题，是一种避免依靠现行汇率折算导致比较结果扭曲的有效途径；实践中，关键是要结合我国的实际情况，把握好它的适用条件，选择适宜的建筑比较领域，才能提高平价指数的准确性，成为政府和公司企业进行决策的有效工具。

本文对测算住宅购买力平价的讨论只是初步的，粗略的。我国幅员辽阔，地区差别大，经济发展不平衡，开展人民币居民住房购买力平价研究还有很多理论方法问题需要深入探索和研究。

在2011年新一轮ICP中，采用投入产出表调整法进行各国建筑项目的国际比较，但这种方法是针对各国GDP的比较而开发的。BOCC法（或SPM法）在区域性建筑产业内国际比较中仍具有潜在的应用价值。我们期待着有更多的适合于微观领域国际比较新方法的出现，希望ICP项目提供的详实、丰富，特别是国际可比的数据能够面向社会，为各国研究者所共享，为各国政府和企业决策提供十分有益的信息。

[1] World Bank.2005 International Comparison Program Final Results[EB/OL].http://web.worldbank.org/WBSITE/EXTERNAL/DATASTATISTICS/ICP，2007.

[2] Sawhney,A.,Walsh,K.，Brown.A.International Comparison of Cost for the Construction Sector:Towards a Conceptual Model[J].Journal of Civil Engineering and Environmental Systems，2004,21(3).

[3] 余芳东.对世界银行2005年购买力平价结果及问题分析[J].世界经济研究,2008，（6）.

[4] 谢娜,张红.新时期中国农村住房消费状况[J].中国房地产,2009，（7）.

[5] Walsh,K.，Sawhney,A，et al.International Comparison of Cost for the Construction Sector:PurchasingPowerParity[J].TheJournalofConstruction Engineering and Management，2005,131(2).

[6] Olympia Bover，Mario Izquierdo.Quality-adjusted Pces:Hdonic Methods and Implications for National Accounts[J].Investigaciones Economicas(web site),2003,27(2).

[7] Triplett,Jack E.The Economic Interpretation of Hedonic Methods[J].Survey of Current Business,1986,66(1).