海南省房地产非预期损失量化核算与控制研究

程明雄，吴丽华，吴海威，陆 娜

(1. 海南师范大学 信息科学技术学院，海南 海口 571158；2. 海南科技职业学院 电子信息工程学院，海南海口 570204)

海南省房地产非预期损失量化核算与控制研究

程明雄1，吴丽华1，吴海威2，陆 娜1

(1. 海南师范大学 信息科学技术学院，海南 海口 571158；2. 海南科技职业学院 电子信息工程学院，海南海口 570204)

针对海南房地产企业非预期损失计量及其控制进行研究，提出了房地产企业由投资风险引发的非预期损失(UL)的概念及其计算方法；指出房地产企业应将投资收益与其所承受的风险即投资非预期损失相匹配，并提出了海南房地产非预期损失的对策，从而为有针对性地控制非预期损失提供了思路．

海南省；房地产；非预期损失(UL)；量化核算；控制

1988年4月，国务院批准海南建省办特区．在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商看好海南，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮．1993年，我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金退出海南地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂．截止1997年底，海南空置房、烂尾楼和闲置土地套住我国工、农、中、建四大银行近430多亿元，社会资金370亿元，非预期损失惨重，由此严重影响了海南省的资源利用和经济发展．

从1999年国家制定《处置海南积压房地产试点方案》到2002年海南房地产逐渐复苏．2007年处理积压房工程接近尾声，海南城市景观及购物环境随之有了巨大改善，与此同时，股票市场的致富效应及其周期性转折，促进了外地购房者需求的猛增，这与海南特殊的地理位置、气候条件、房屋优良的性价比特点密不可分[1-2]．2009 年上半年，由于国际次贷危机爆发，为配合国家经济刺激计划，海南省落实各项促进普通商品住房消费的政策措施，降低了首付款比例、利率和交易环节税费，推动了海南房地产业继续保持较快发展的势头．2010年新年伊始，随着“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍增长、价格飙升，房地产泡沫重现，如果不加防范和控制，更严重的非预期损失将重创海南国际旅游岛建设．因此如何建立控制风险和损失的有效机制，提高房地产企业抗风险能力，应该成为海南省房地产业界和理论界关注的重要现实问题．

1 海南房地产预期损失和非预期损失量化核算模型

1.1 房地产预期损失

房地产预期损失是指房地产企业正常经营过程中能够预期到的损失额，是反映房地产投资风险的一个指标．房地产企业通常会为预期损失而设置投资损失准备金．显然，在投资损失概率既定的情况下，既定投资损失率LGD(loss given default，简称LGD，表示既定投资损失率，反映一旦发生投资风险将给房地产企业造成损失的严重程度，是投资后损失的金额与投资前总的风险头寸暴露之比)越高，投资风险越大，因此预期损失就越大．房地产预期损失等于房地产预期损失率与资产风险暴露的乘积，亦即房地产预期损失等于房地产企业的预期投资损失概率、既定投资损失率和投资风险暴露三者的乘积，是投资风险损失分布的方差．

ELI(expected loss investment，简称 ELI)是计算房地产投资风险调整后收益的核心，其基本含义是房地产企业在拓展投资规模的一段时期内，平均而言可以预期到的损失额度．记V为房地产企业在一定分析期内受投资风险影响的资产价值，简称企业的风险资产暴露价值；EDF为房地产企业的预期投资损失率(default frequency，简称EDF)；LGD为在EDF下不能收回的那部分资产的价值(又称既定投资损失率)．于是投资预期损失可表示为

1.2 房地产非预期损失

房地产非预期损失是指与房地产预期损失相关联的、经估算的、超过上述平均损失以上的损失，它是对期望损失的偏差——标准差(σ)，它也可以表述为受随机变化的不确定风险因素影响，所引起的房地产市场收益偏离预期收益的程度．换而言之，房地产非预期损失就是除期望损失之外的、具有波动性的资产价值的潜在损失．在风险的控制和监管上，意外损失等于经济资本，因此房地产非预期损失随房地产企业容忍度的不同，通过保有资本金承担这种预料外或由不确定因素造成的潜在损失，以缓解非预期损失对日常经营活动的冲击．

房地产企业的风险资产价值 V通常随着投资的损失率和投资损失的非预期变化上下波动，本文称之为房地产企业所面临的非预期损失(unexpected loss，简称 UL)，采用当期风险资产价值 V的标准差进行度量[3-5]

设随机投资损失变量L的密度为f(L)，并假设导致投资损失的随机投资风险因素与投资损失变量 L相互独立．设 V0为初始风险资产价值，记和分别为随机投资损失变量L和投资预期损失率EDF的方差．由于 ∫ f( L ) d L =1,E(L)＝ ∫ Lf( L ) d L = LGD,E(L2)＝ ∫ L2f( L)d L =+LGD2，易得

将式(3)和式(4)代入式(2)，即得

换言之，随着投资的损失率和投资损失率的非预期变化，房地产企业非预期损失为

通过以上的非预期数量模型，可以算出海南省房地产企业在每次房地产投资的非预期损失．

2 房地产预期损失和非预期损失量化核算案例

假设某房地产企业的销售收入是100亿元，销售成本为60亿元，投资管理成本为10亿元；该企业的预期投资损失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2．援用文献[4—6]中损失变量服从β,分布的假设，不妨设投资损失变量 L服从参数α＝1和β＝9的β,分布，因为β,分布的均值和方差分别为μ=α/(α+β) ,σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企业的既定投资损失率为LGD＝10%，标准差σL＝0.090,4．

由式(1)可得该房地产企业投资业务的预期投资损失为

由式(5)可得该房地产企业投资业务的非预期损失为

3 海南省房地产非预期损失的原因

房地产影响因素多样而复杂，既有可预期因素，也有不可预期因素．可预期因素主要包括所处地段的地质、地形、地势、气候、筑物造型、通风、风格等，这些因素的缺陷给房地产带来的预期损失显而易见．而房地产非预期因素相对复杂，现将影响海南房地产非预期损失的因素归纳如下．

3.1 城市发展战略、城市规划、土地利用规划问题

海南省城市及土地开发规划缺乏高起点的、统揽全局的总体规划，对土地性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区混乱，基础设施建设无序，使开发商对滨海、城市的未来发展缺乏有效想像空间，难以根据土地规划把握开发热点和赢利机会．很多县市的城市土地发展规划缺乏系统的、具体的控制性详细规划，加上房地产热过程中的盲目圈地，占地为牢，滨海、城市土地开发具随意性和低水平性，反复的推倒重建，既给滨海、城市的长远发展带来严重不利影响，又给开发企业带来它自身难以控制的系统风险．

3.2 市场主体本身的问题

在暴利导向和信息不对称的情况下，2010年海南房地产市场主体出现一些不讲信用的投机操作乱象：少数房地产相关政府部门以及相关责任人不作为或者乱作为；开发商违规操作；商业银行贷款“三查”不严，风险管控不足；职业炒家操控市场；购房者浮躁、恐慌、盲目跟风；部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象．房地产市场主体中问题最严重的当属开发商，很多外来开发商跟随热潮来到海南市场，却因为没有对市场的深入把握，在海南公司、新开楼盘规模偏小，这些反复的小规模房产开发商绝大部分资金都是依靠银行贷款和商品房预售款，一旦市场出现较大波动或开发商后续资金不能迅速到位，项目就有可能被搁置．还有开发商针对本地环境，过多注重高价位楼房以及海景房的开发，照搬内地设计，没有充分结合本土文化和房地产项目低碳技术要求，导致品牌的应用效果不佳，存在一定的误区．

3.3 政府相关房地产政策问题及运作问题

多年来海南一直是实行“重买轻租，透支消费”的房地产政策，缺少清晰、明确、适合房地产平稳发展的政策，房地产政策是一波三折，总是头痛医头，脚痛医脚，一轮后回到原点，旧的问题没有解决，新的问题又出现．2010年配合国家宏观调控，海南省政府针对海南房地产市场的宏观调控政策不断出台，通过采取控制土地、税收、紧缩贷款、提高首付款比例、限制购买第二套住房、提高房地产开发项目资本金占比、禁止别墅类高档住宅项目的支持、控制写字楼及商业用房项目支持以及不得向“圈地”“屯地”的开发企业发放贷款等手段，对房地产市场的供给和需求实施调控．但是这些宏观调控政策却在某些县市相关部门、某些银行和某些房地产项目遭遇执行不力，政策效果打了一定的折扣，市场不可预期因素却在逐渐增加，海南省房地产行业面临全新的考验．同时某些县市办事效率低、程序复杂、规则模糊等问题仍十分突出，房地产开发项目“关卡”很多，隐性运作成本较高，制约了外来房地产投资企业投资开发的积极性．

3.4 宏观经济环境问题

2010年，全球经济增长乏力，欧债危机蔓延，热钱大量涌进中国大陆和香港，在中国银行体系流动性总体充裕、信贷投放猛增的背景下，通货膨胀严重，房价大幅上涨，“地王”频现，国家开始对房地产进行宏观调控．目前，海南房地产价格高位运行，由于政府对房地产供给和需求的调控不断加大，购房者观望情绪渐浓，使得海南房地产市场有价无市，价格开始松动，市场逆向调整可能性加大．

3.5 海南房地产市场本身的问题

岛内市场容量小，对岛外的需求严重依赖，岛内房地产投资和投机严重，一旦国家出现经济波动时，首当其冲的就是房地产业和相伴的建筑业；随着国际旅游岛的建设，商品房出售率高，土地开发面积也在快速增长，但是商品房空置率也较高，土地购置面积一直大于开发面积，造成大量土地闲置；因海南中西部房地产发展缺陷，岛外购房客的脚步主要停留在海口、三亚、琼海等少数地方，海南房地产区域市场多极化局面不足，这些均不利于海南房地产未来的发展．

4 海南省房地产非预期损失的控制策略

海南建设国际旅游岛，需要严加防范和控制房地产非预期损失，笔者特提出以下几点房地产非预期损失控制策略．

4.1 财务处理房地产企业非预期损失

房地产企业从财务上为非预期损失配备一定的、经风险调整后的投资风险资本收益，以期冲抵发生的房地产非预期损失，使企业在拓展业务或进行投资活动时将收益与风险完全匹配起来，从而使企业的经营更加稳健，对投资风险的控制更加完善．

4.2 整体战略规划，制定相关制约政策

尽快全面调查清理我省房地产市场，摸清我省房地产市场的总量和结构，运用国际眼光和长远发展战略制定总体城市和土地发展规划，结合建设国际旅游岛，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，建设专业化、多元化、经营性以及具有海南特色的低碳房地产．并根据现有的房地产状况，制定和调整有关的税收政策、土地使用政策，加大闲置土地查处工作，打击囤地行为，加强保障性住房开发建设力度，协调推进保障性住房和商品住房建设．通过从严控制总量，优化盘活结构，把房地产开发引向规范有序、结构合理、总量均衡的方向．将各职能部门相关职能进行有效整合，相关政策和规划能够相得益彰、相互配合，加强城市规划的刚性约束，从控制城市规模、调节土地使用用途、均衡城市发展三个方面入手，解决好规划出台和实施过程中“政出多门”和“执行不力”的问题．

4.3 加强房地产信息披露，建立投机惩罚和守信,奖励机制

加强和完善信用信息披露制度，建立与社会公众沟通的信息平台，积极引导理性投资和消费，严厉打击市场主体利用虚假信息投机炒作；使任何房地产市场主体失信成本大于守信成本，对失信者实行行业处罚、经济处罚和行政处罚并重；对诚信企业，政府管理部门在竞标、市场准入、资质升级等方面优先考虑，并在市场经营活动中优先提供相关服务，在评比表彰中予以优先推荐，且通过媒体宣传扩大其影响，引导海南房地产市场健康发展[7]．

4.4 防范房地产投资风险，建立非预期损失风险识别预警机制

针对房地产投资风险，房地产企业应全面评估和有效防范投资风险，按照“逐包打开，逐笔核对，重新评估，整改保全”的要求，做好房地产非预期损失管控工作，做到准确分类，对非预期损失在有效期内提足拨备．同时结合海南市场环境，建立科学的房地产非预期损失风险识别预警机制，加快投资风险管理的信息化建设．

5 结 语

在当前国际国内宏观经济、政策环境面临许多不确定性的情况下，各房地产市场主体应加强房地产投资风险和非预期损失防范理论学习，不要迷信权威专家和迷信媒体，从而规避房地产投资风险及其非预期损失，确保海南房地产市场健康可持续发展．

［1］李东绪. 海南房地产2008年走势明朗[J]. 中国房地信息，2008(10)：1-3.

［2］李东绪. 独善其身的海南房地产市场[J]. 中国房地信息，2008(4)：1-4.

［3］迟国泰，刘 冬，赵志宏. 基于银行贷款组合风险的经济资本计量模型[J]. 管理评论，2007，19(2)：3-7.

［4］LIU Guoqiang，ZHOU Zongfang，SHI Yong. A multidimensional forward selection method for firms’ credit sale[J]. Computers and Mathematics with Applications，2007，54(9)：1 228-1 233.

［5］ZHOU Zongfang，TANG Xiaowo. The research on ordering structure of credit[J]. Journal of Systems Science and Information，2004，2(3)：531-534.

［6］ROBERTO P L，NAYDA W I. Economic and regulatory capital allocation for revolving retail exposures[J]. Journal of Banking & Finance，2004，28(4)：789-809.

［7］曹元芳. 发达国家社会信用体系建设经验与我国近远期模式选择[J]. 现代财经，2006，6：21-23.

Study on Quantitative Adjust Accounts and Control of Unexpected Loss of Real Estate in Hainan Province

CHENG Ming-xiong1，WU Li-hua1，WU Hai-wei2，LU na1
(1. School of Information Science &Technology，Hainan Normal University，Haikou 571158，China；2. School of Electronic Information Engineering，Hainan Science & Technology Vocational College，Haikou 570204，China)

This paper studies the method of calculation and control on the unexpected loss of real estate in Hainan province，and puts forward the concept of unexpected loss on real estate investment risk and its calculation method. This paper suggests that the real estate enterprises should match the returns from investment with the risks from investment (namely unexpected loss of credit). Finally the countermeasures are put forward to control the unexpected loss of real estate in Hainan.

Hainan province；real estate；unexpected loss；quantitative adjust accounts；control

F293.3

A

1006-6853(2011)02-0140-04

2011-04-02；

2011-04-15

海南省教育厅科研项目 (Hj2008-63)

程明雄（1975—），男，湖北崇阳人，海南师范大学讲师，硕士．