如此房产买卖伤害了谁

□　本刊记者　黄　瑶

如此房产买卖伤害了谁

□本刊记者黄瑶

去年年初，即将迎来新婚之喜的王先生开始了他的购房经历。几经奔波，王先生最终选中了位于北京东五环外一处楼盘。并于当年的4月30日，以每平方米3.1万元的价格在该楼盘买了一套90平方米的期房。

然而，几个月后，王先生所买的楼盘开始大幅降价，同一户型的降幅达到每平方米4000多元。这意味着，短短几个月他就亏了近40万元。

回想当初买房时开放商做出的绝不降价承诺，王先生认为，如果降价，肯定会补偿差价。王先生及其他业主找到开发商准备协调“暴跌”事件，开发商则表示，从没承诺过补差价。这些业主因为也确实没有掌握任何证据证明开发商曾经的承诺，只好要求开发商退房。

王先生给记者算了一下，以他买的这套房为例，按照购房合同的约定，即使退房后重新再买一次，损失的也只不过是应该他承担的定金，一共5万元，这比眼睁睁看着几十万不声不响“打水漂”更容易接受。但他们的退房要求再次遭到开发商的坚决拒绝。开发商称，楼市定价完全是市场行为，买卖双方应各担风险。

价格补偿，能否重现

近几年由于市场波动引发的退房事件，并不在少数。

金融风暴的来临，使中国2008年的地产行业经历了几年快速上涨后的首次大调整，北京等一线城市的楼市价格大幅度下滑。北京个别项目的最高跳水幅度超过了一半，由此引发了北京楼市第一次大规模的退房事件。

当时个别房地产开发企业为了平息退房战役，维护公司品牌形象，为价格落差受伤害的业主推出了优惠政策，万科企业曾承诺免费帮助一些要求退房的业主将毛坯房升级成精装修房。

没过多久，在政府救市政策的影响下，楼市出现了转机，并且出现了房价疯狂上涨的局面，这让许多在2008年退房潮下妥协的开发商后悔不已。

2011中国（杭州）第十一届最佳人居环境展览会上，购房者在了解行情。

一位开发商向记者坦言：“没想到楼市回暖速度会那样快，当初要是咬咬牙也就挺过去了，现在回想起来真不应该妥协，因为国家法律没有一条写着房子降价需开发商赔偿的。以后即使再发生像2008年市场那样的情况，绝大部分开发商也不会妥协了。”

北京市律师协会民诉法专业委员会委员李勇峰律师表示，业主由于降价要求退房，的确是一种没有法律依据的要求。降价完全是一种市场行为，开发商和购房者双方均无违约情形，不受法律调整。消费者买房之初一定要意识到这种风险。但有一种例外情况，如果购房合同中载明降价补偿条款，消费者就可以据此主张权利。

霸王合同，谁来监管

提及购房合同，王先生更是一肚子苦水。他认为自己对房屋属“刚需”一族，在房地产市场价格每日都刷新高的时候，容不得更多考虑和犹豫，与大部分购房者一样，匆匆交下了定金。几天后，当开发商要求交首付款的时候，他们才第一次看到那本长达45页、像小说一样厚的《商品房预售合同》，其中的附件条款竟占了26页。王先生告诉记者，他当时意识到合同附件中可能会有不合理的霸王条款，但当时自己只有两种选择，要么全部接受，要么拒绝签字，损失5万元定金。王先生说，签字现场人声嘈杂，销售人员也不给你仔细阅看、斟酌合同的时间，并声称销售合同都是格式条款，不允许更改。多数购房人在那种情况下，只能选择了签字。

在李律师的提醒下，王先生才仔细翻看自己的这份合同，开发商将所有的权利义务及违约责任都列在了合同附件中。李律师称，这是一份对开发商十分有利且制作非常严密的合同。

开发商自己做出对自己免责的条款，购房一方可主张无效，请求法院解除或变更合同。开发商让消费者单方承担责任，显然违反了民事交易中的“公平原则”。

王先生感慨，预售合同规定的这么专业且苛刻，就是给我时间琢磨，对一个不懂法律的人来说也看不出问题。就算看出问题，也没有协商的余地。

铤而走险，风险谁担

利用价格下跌讨说法这条路行不通，王先生很是苦恼。无奈之下，他向记者说出了自己购房的一个“秘密”。

当初王先生签订购房合同的时间是2010年4月30日，那时他刚刚从外地来京几个月，而就在几天前的4月17日，国务院为了抑制部分城市房价过快上涨，发布了“新国十条”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”王先生本打算在北京购房结婚，如今却成为被禁止发放购房贷款的人群。全款买房对他来说又是不现实的。新政的出台，令王先生非常焦灼。

在对销售人员说明情况后，销售人员又向王先生做出了第二项承诺：只要先交付首付款和定金，开发商可以帮助王先生贷款购得此房，没有纳税证明和社保证明也可以。

“就这样，在销售人员的虚假承诺下，让当时许多跟我情况差不多的业主交纳了首付款和定金，签了购房合同。”王先生说。

他认为，跟开发商一旦摆出他们曾经违法对消费者做出承诺的事实，足以使开发商畏怯，从而办理退房手续。

李律师认为，“新国十条”规定的是对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，并没有规定限制他们购房，所以，购房人和开发商之间签的是购房合同，合同是合法有效的；而贷款合同则是银行和购房人之间的合同，开发商承诺帮不够贷款条件的购房人贷款，除非是书面承诺，否则开发商大可不承认此承诺，一旦购房人贷不下款来，后果只好自负。

如果有证据证明，王先生与开发商在明知有国家法律规定的情况下，仍然签定购房合同并帮助王先生提供虚假证明材料，蒙骗房屋登记机关，则这种合同的签署，属无效合同。无效合同就要双方互相返还，回到起点。王先生返还房屋给开发商，开发商退还王先生已付房款及定金。

可是，现在王先生拿什么证明开发商曾做出过帮助完成贷款的虚假承诺呢？

当记者向该开发商询问此事时，负责人员果然是这样表示的：首先，作为销售人员，在没有公司授权的情况下，没有权力向购房人做出承诺。第二，据了解，他们的员工也没有做过这样的承诺；第三，购房人签完购房合同，交纳完首付后，剩下的就是购房人与银行之间的贷款关系了，与开发商没有关系。

那么对于开发商在出售房屋时，究竟有没有依照国家政策规定，审核购房者资格的义务呢？

李律师解释，在2011年2月15日出台的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，即“京十五条”中规定：“加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。”这样在法规上就明确了开发商有义务对消费者购房资格进行审核。但王先生的购房合同是在“京十五条”之前签订的，不受“京十五条”约束。

对此，业内人士认为，在这起维权事件中，消费者之所以“上当”，主要是由于在购房时存在着占便宜的心理。当时正处于新政出台后不久，地方政府的执行细则还未能出台，开发商和购房者抱有抢线过关的心理，因此出现了承诺无法实现的情况。但是这个主要与消费者风险意识不强有关，购房者对于开发商的承诺一定要落实到合同的补充条款中去，不能相信空头承诺。

进退两难，苦果谁尝

这起荒唐的购房事件，至今仍未解决，王先生面临的选择要么全款购房；要么通过诉讼方式要求退房。李律师认为，诉讼的风险极大，开发商一定会反诉王先生迟付房款的行为构成违约，一旦王先生败诉，他不仅要筹钱全款买房，还将要因迟付房款向开发商支付合同中约定的巨额违约金。受伤的一定是这位“刚需”的王先生。

王先生的购房经历告诉我们，不论是开发商，还是购房者，都不要打法律的擦边球。特别是购房者，一定要弄懂弄通并遵守国家的法律和政策，不要弄虚作假。当面对开发商时，一定要头脑清醒，擦亮眼睛，任凭他说得天花乱坠，你也要对合同字斟句酌。否则，受伤的一定是你。

□编辑刘文婷□美编阎瑾