两房难倒 倒了更难

文/Walid L. Petiri 编译/康会欣

因对经济长期停滞和政治退化腐败不满的加剧，在埃及首都开罗和各大城市，数百万民众走上街头，要求穆巴拉克立即下台。抗议在2月11日达到顶点，穆巴拉克被迫宣布辞去总统职务，结束了他在埃及长达30年的统治。

当国际舆论聚焦埃及局势时，美国政府却抛出了另一枚重磅炸弹。美国财政部长盖特纳向议会提交了一份“白皮书”，将逐步削弱房利美与房地美(简称“两房”)在美国住房按揭市场中的中心作用，并最终将这两家抵押贷款公司关闭或彻底私有化，结束两房对美国住房按揭市场长达70年的统治史。

虽处不同领域，两者何其相似而又如此振奋人心！差别在于，前者在埃及人民的斗争下已成为现实，后者要走的路看起来却还有很远。

两房之重难承受

房利美是20世纪大萧条时期的产物，作为罗斯福新政的一部分，设立目的是为了支持住房抵押贷款市场的发展，并为抵押市场提供足够流动性。房利美原本是政府设立的机构，1968年被改成为私人制企业，并成为一家上市公司。美国国会为了终止房利美的绝对垄断地位，于1970年立法设立了另一家私人持股公司房地美。

可谁也没有想到，作为大萧条救市而生的两房，竟成为本世纪第一场巨大经济危机的导火索和救援对象。两房的主要业务是购买按揭贷款并证券化，然后在公开市场上出售证券，从而腾出资金用于提供给购房者新的贷款。由于美国房地产泡沫化愈演愈烈，两房不得不降低贷款门槛，这使得贷款违约增加，两家公司遭受巨额亏损并引发次贷危机，并由此造成了波及全球的金融危机。

盖特纳向国会递交的白皮书表明，政府将逐步弱化对房地产市场支持力度，金融危机前持续数十年之久的政府主导房地产金融体系模式将要退出历史舞台，不堪重负的美国政府将促使更多私人资本介入。

终结尚需时日

白皮书提供了3个选项。选项一，政府除保留联邦住房管理局并向低收入和中等收入借贷人提供担保以外，基本退出住房按揭贷款市场。这是3个选项中最激进的作法。选项二，除实施选项一外，政府只在市场出现危机时担保住房按揭贷款，保持贷款的稳定供应，经济景气时期不下调借贷利率。选项三，除实施选项一外，政府不再通过获政府支持的两房发挥自身在房贷市场的作用。

“在现实层面，需要5～7年走完立法过程。”盖特纳说，他希望国会尽快行动，两年内完成立法。“最终，我们将向市场解释，游戏如何完结，我们不能等太久。”

将推高买房成本

白皮书的目的是为了吸引私人资本重新回到住房金融市场，从而减少政府在按揭贷款市场中的投入。美国《纽约时报》报道，美国政府现持有或担保全国90%的住房按揭贷款。改革后，这一比率有望10年内下降至10%。

一旦政府从按揭贷款市场撤出（至少是大为降低角色作用），势必需要大量的私人资本进入这个市场，由此产生连锁反应，将大大加强美国人的购房难度。

盖特纳认为，若选项一得以实施，部分资质较差的购房人获得按揭贷款的难度将增加。这一定降低了危机再次爆发的可能性，但一旦爆发，政府缺乏有效手段干预市场。

《华尔街日报》则指出，“政府靠边站的话，将为其他市场融资方式提供机会，对购房人来说也提供了多样选择。比如资产担保债券，它之所以没有显示出应有的竞争力，只不过因为长期以来政府更偏爱30年按揭贷款的模式罢了。”

在笔者看来，选项一将使固定利率贷款（FRMs）的规模大为缩减，而浮动利率贷（ARMs）的规模将随之增加。如果国会最后通过的是其他两个选项，这种趋势甚至将加剧。

30年期固定利率贷款将变得非常昂贵。瑞士信贷集团2月上旬预测说，如果两房倒掉，将促使30年期ARMs的贷款利率上升2个百分点。

大银行将在按揭贷款市场获得更多份额，可能令这个国家陷入另一个“大而不能倒”的困境。高企的按揭贷款利率将对房屋销售造成负面影响，并进而影响到房价。