论金融环境与房地产市场的影响

■孙兰昊

在现代经济中，房地产不仅是一种重要的、能够直接用于生产和消费的物质财富，其虚拟资产的特性也在不断增强，从而使房地产成为除金融资产以外的另一种重要的虚拟资产。由于房产价格的特殊性，个人房地产投资者或出于自住需求或出于投机需求，往往需要通过融资来实现投资。

简单的看，在房地产上升阶段由于金融环境的宽松，给房价上涨提供了足够的资金空间。由于房价飞涨也产生了大量的投机者，投机者为获利而加速推动了房价上涨，若金融机构继续提供资金，房价将继续上涨，如此循环泡沫就此产生了。

房地产泡沫是导致很多国家经济发展出现重大波折甚至一蹶不振的根源。2008年以来恰恰是房地产泡沫的破灭导致了严重的世界性经济危机。美国次贷危机是房地产市场泡沫和金融市场泡沫互动,导致次贷危机升级，主要内因是次贷产品自身的缺陷和操作漏洞，主要外因是货币政策的大幅调整，导致信用评级失实、衍生产品无度、交易监管错位以及风险预警失灵等问题。我国的房地产泡沫会不会反作用金融环境，形成中国式的次贷危机继而导致我国经济走向低迷，但目前我国房地产环境和金融环境存在的一些问题值得关注。

目前我国房地产市场现状及金融环境对其影响

（一）我国的房地产市场情况

房地产市场在经历了2008年的拐点之后，不论是房价还是建筑规模都有突飞猛进的发展。从2009年初到2010年底，一些项目价格将近翻了一番。2011年国家出台一系列调控政策，各地方政府也相继出台地方相应政策，以调控房价并遏制投机。调控政策旨在规范房地产市场中间各个环节，增加供给的同时控制需求。以天津为例，今年3月1日执行津十条以来，尤其限购令的执行有效的控制了投机需求，商品房销售量环比一直下降。大量推出的保障性住房建设，包括限价房、廉租房、公租房及经济适用房四种，有效的解决了一部分刚性需求。加强了经营性土地证后监管，保证开发商在取得土地后，两年内土地闲置收回，从签订土地合同就约定了开竣工时间表，严格按照合同约定监管，保障商品房市场供给；加强了商品房销售监管，对房屋价格严格审查申报制度、一房一价，建立房屋信息、销售情况公示制度，监督投诉电话必须公示，最大限度做到公开、公平，杜绝了捂盘行为。

（二）金融环境，贷款收紧，利率上调，调整不同购房需求者的首付比例

1.利率对房地产市场需求的影响

住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点，其开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策，银行减少对住宅开发商的贷款，提高市场利率，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外由于银行利率提高增加了购房成本，人们储蓄愿望增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求，也会影响住宅开发商的供给愿望，从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。反之，利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。

2.目前我国贷款首付比例的提高与房地产市场需求之间的关系

针对目前我国房地产市场出台的提高二套房贷首付等一系列政策，笔者认为：政府进行金融政策调控的目的，不是为限制居民的正常需求，尤其是刚性需求；而是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。经验表明：应该在房地产市场不确定性上升时提高首付比例，降低信贷风险。对银行来说，贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加，进而使住房贷款的坏账率增加，一旦对风险的评估和对坏账率的测算达到一定程度，银行就会逐步提高首付比例。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险，也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

3.汇率、经济全球化与房地产需求

我国处于经济快速增长的阶段，每年国民经济保持10%左右的增长率，同时我国还处于城市化快速推进的阶段。这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。我国加入WTO以后，随着经济全球化进程的深入，资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买我国房地产商品。另外从汇率的角度分析，我国目前处于人民币升值的加速期，人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入我国市场。因此，在冷却国内房地产市场投资需求的同时，必须采取措施控制国外资金的涌入。

存在的问题及建议

第一，影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率。从金融政策的角度来看，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出增加，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。一项数据显示，今年三月份银行减少了3000万现金流，银行的理财产品增加了3000万，该数据还指出48%的信托产品是来自房地产项目。银行在推出理财产品时，从不提示理财产品存在的风险。银行规避风险的同时却直接将风险转嫁给老百姓。银行也应该加强监管、规范服务。建立秩序良好金融市场，是维护国民经济平稳发展的需要。

第二，金融市场的波动会影响供求关系。供不应求是造成房价上涨的内因，供大于求也会让房地产市场走向低迷，可能会带来更大的危机，房市供需平衡的度在哪里？譬如限价房五年不能上市，有些人是购买了限价房，但由于地理位置等因素房子只是用来保值升值的，以期待适当的时候能够卖掉它买自己所需要的房子，因此也要防止部分房产出现过剩，建议该部分房产取得产权后可以上市。经济适用房上市的经验告诉我们，它的上市肯定低于周边商品房价格，也同样起到平衡市场的作用。

第三，利率上涨喜忧参半，一方面银行规避风险，另一方面企业会带来更大的成本压力，会在一些程度上制约经济的发展。利率是杠杆，杠杆要适当，可是金融政策不会有立竿见影效果，加息要循序渐进。

综上所述，以房价调控为主要指向的房地产调控措施，不能从根本上解决房地产市场健康发展的问题。房价过快上涨固然不是我们所希望的，但是大幅回落同样也容易诱发各种矛盾。政策执行到市场效应要有一个过程，立竿见影的政策往往劲头过大，微调不能马上看不到效果又使人心惶惶。金融市场与房地产市场是息息相关的，金融市场影响着房地产市场的许多方面，反过来，如果金融市场调控不得当，造成房地产市场的危机，这种危机会反作用于金融市场，造成更大的危机。所以我们要逐步规范房地产市场，让市场形成自身有良好的、健全的预警机制，良好金融环境正是一个预警机制的重要组成部分。

参考资料

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