回答有关经适房疑问与异见之四

◎ 包宗华

最近，又有几位同仁寄来他们收集的有关经适房的几个问题。

其一，经适房能否有多种形式。

推行保障房的国家，有的是覆盖全部中低收入者，有的只覆盖中间偏下和低收入者。即使是后者，也要占居民总数的一半左右。由于覆盖的人数众多，因而许多国家都实行了保障房多元化。即：保障房分几大类，每一大类分几种形式，每种形式又分几个档次。例如许多国家的廉租屋的主要形式就有两种：一种是供应公有廉租屋收取低租金。另一种是最低收入者（有的国家是低收入者）到市场上去租政府规定租金以下的住房，政府给以一定比例的租金补贴。

我国的经适房目前就有两种形式：一种是政府组织建设经适房按规定程序出售给符合条件的低收入者。另一种是，有的小城镇商品房每平方米售价为2000元或稍低一些，买一套50～60平方米的住房约为10～12万元。政府采取的办法是，对符合条件的低收入者补贴4万元左右，让他们筹措其余的钱到市场上去买住房。这种货币补贴形式的经适房，只适用于少数房价很低的小城镇。一些房价高的大城市，4万元只能买一两平方米商品房，就无法采用这种形式。

其二，经济适用住房的含义不够准确，前一段又出现不少问题而造成口碑不佳，建议换一个更好的名称，或者干脆取消它而选用比经适房更好的保障房。

经适房名称含义是否准确，是一个“旧事重提”的问题。十几年前，我国政府推出经适房不久，就有人提出，“经济适用”这个词汇适用于所有的住房，建议改用一个更贴切的词汇。经讨论认为，名称仅是一个符号。为保障房命名至少有两种办法，一是用这种保障房的主要内容来命名，二是用一种更宽阔的词汇来命名。例如，有好几个国家就把该国的一种保障房命名为社会住宅，而社会这个词汇就适用于所有的住房，他们并没有因为社会二字含义过于宽阔而更名。经济适用住房既然已由我国政府发布文件予以命名，就无须更改。

前一段时间在推行经适房的过程中，确实出现了许多问题，并造成经适房口碑不佳。其主要原因是疏于管理。解决的办法应是加强和改进管理，而不是改换名称。

经适房经过十几年的实践和不断改进，已日趋完善，因而要继续坚定不移地推行。我国是主张并实行保障房多元化的，如果提意见的专家真正发现或找出了更好的办法，希望能够提出具体的、可操作的方案来供有关主管部门选用。

其三，有个大城市建了一批经适房，按商品房价的70%来定价，因符合买房条件的低收入者买不起而滞销，是否经适房不适用于这个城市。

经适房是供应低收入者的保障房，其定价应以本市低收入者买得起为前提。对多数城市来说，只要用足经适房的三项优惠，一般无须政府再增加补贴就可以让低收入者买得起。例加有的商品房价很高的特大城市，就将经适房的价格定在商品房价的20%左右，以利于顺利实施。可见，上述城市出现的问题，是定价不当。

其四，当前我国正在重点发展公租房，为何要提出研讨经适房的问题？

针对前些年建设保障房不力的问题，我国政府决定大力发展各类保障房。既以公租房为重点，又兼顾其它。今年计划开工建设的公租房占保障房总量的22%，是从实际出发统筹兼顾做出的决策。

推行保障房的国家，有的在开始阶段只租不售，有的一开始就租售并举。但经过一定时间的发展后，从总体上都会走上租售并举的轨道。因而，不少国家的存量保障房总数中，售出的（即产权型）保障房大于出租的保障房。我国目前推行的经适房、棚户区改造和限价房，就属于产权型保障房的范畴。

当前我国不少城市推行公租房是只租不售，但也有的一开始就租售并举，还有的规定在居民入住公租房5年后进行清理，凡有条件出售的就出售。后两种，都确定采用经适房的办法进行出售和管理。从这一发展趋势看，经适房必然会从只供应低收入者扩展到公租房覆盖的中间偏下收入者。随着今后几年公租房的大发展，经适房也会相应地大发展，再加上棚户区改造和限价房等产权型保障房，产权型保障房必将在全国保障房总量中占据重要的比重。因此，继续认真研究经适房的问题，努力提高产权型保障房的管理水平，逐步建立健全起一个严密而通畅的经适房以及其它产权型保障房的运行机制。是经适房以及其它产权型保障房健康发展的需要，也是公租房和整个保障房体系健全发展的需要。