房地产政策仿真研究与实践

李妍

（深圳市国土房产评估发展中心,广东 深圳 518060）

一、引 言

中国的房地产业在国民经济发展中占有十分重要的地位，住宅作为房地产市场中比重最大、市场化程度最高的部分，其健康稳定发展已成为关系国计民生的大事，因此住宅市场宏观调控的科学性和有效性一直是社会关注的热点问题。但从实施过程和效果看，政策的制定往往缺乏前瞻性，导致调控效果不理想，政策初衷与市场实际发展结果相背离的状况，很多政策被市场戏称为“空调”。同时，调控政策缺乏连贯性，常常出现“头痛医头、脚痛医脚”的情况，在市场过于活跃时全盘打压，在市场低迷时全盘扶持，在不同的市场阶段、不同的调控目标前提下，对不同调控对象进行的政策区分不足。产生这些问题的主要原因在于对各项政策可能产生的效果缺乏前瞻性的把握。因此，为了提高房地产决策的科学性，亟需能够对拟实施政策的效果和影响进行事前预测和评价的方法。

基于系统动力学的政策仿真方法就能有效地对政策实施的效果和影响进行事前的分析和预测。系统动力学最大的优点是能够处理高阶次、非线性、多重反馈、复杂时变的系统问题，它根据现实系统的内在联系和历史数据，建立系统动态模型，借助计算机进行仿真和寻优试验，是研究复杂大系统运行规律的理想方法。系统动力学非常适用于复杂系统的建模和仿真，其解决问题的独特性在于，引用信息反馈理论和系统动力学理论，把社会问题流体化，从而获得描述社会系统构造的一般方法，并通过计算机仿真运算，对真实系统进行跟踪和模拟。它通过研究系统的结构模型，分析系统内部各因素之间的因果关系，借助计算机仿真技术，定量分析信息反馈系统结构、功能和行为之间的动态关系。它的模型模拟是一种“结构—功能”的模拟，适用于研究复杂系统的结构、功能与行为之间的关系，可用来定性和定量地剖析历史、分析现在和研究未来，是实现决策科学化和经营管理现代化的有力手段。

随着对房地产系统研究的加深，我国许多学者也采用系统仿真方法对房地产领域，尤其是房地产市场进行研究。王占波将房地产建设系统分为城市人口及就业、城市国民经济、房地产存量、公私房地产存量和房地产资金等五个子系统分别进行研究，并建立相应模型，进行模拟结果分析、提出政策建议[1]。罗平、耿继进构建了深圳市房地产系统仿真模型，对1997～2010年的深圳市房地产系统进行了仿真和预测模拟[2]。胡雨村、沈岐平为香港房地产发展体系建立了一个系统动力学模型，对1972年到2028年香港房地产进行实证分析，对企业（公司）数量、房屋现存数量、人口总量、房屋需求量和新建房屋投资规模等指标进行模拟仿真，得出一些趋势性结论[3]。胡珍梅阐述了房地产业和金融业的耦合机理，采用系统动力学原理构建了房地产金融政策仿真模型，对模型进行系统的检验、预警和政策分析[4]。但其研究只限于金融方面的政策仿真，采集的数据效度和信度较差以及对信贷资金估算存在很多问题，影响了政策仿真的实际效果。还有一些学者采用系统仿真方法进行了房地产市场结构分析和预警方面的研究，如胡健颖等[5]。

从已有的研究来看，所构建的系统仿真模型都还未完善成熟到应用的程度，目前对房地产系统动力学模型的研究主要存在以下几方面的问题：

（1）从研究目的来看，学术性的讨论较多，大多是建立较为宏观的系统动力学仿真模型，就房地产领域某一方面进行研究，缺乏具有实践意义的政策仿真方面的研究。

（2）从模型结构来看，香港房地产发展模型中较多地考虑了土地资源、人口因素和宏观经济影响因素，深圳市商品房地产系统动力学仿真模型较多考虑了土地资源因素，其它研究多侧重于市场供给、需求、价格三大基本体系，而对近年房地产市场影响较大的一些新政策如房地产金融及税收政策、限购政策等考虑较少，与实践结合不够。

为此，本文从政策仿真的实践与应用目的出发，将基于系统动力学对深圳房地产市场进行政策仿真研究。基本研究思路为，首先通过深入分析深圳住宅市场的特点、内部结构及系统内外部的重要影响因素，构建深圳商品住宅系统的系统动力学模型；其次，在构建的系统动力学模型基础上，对深圳的各种房地产政策进行仿真实验。其具体做法为，设置房地产政策变量和房地产市场的指标变量，通过改变政策变量的取值来考察市场指标变量的响应，由此实现对深圳房地产政策的仿真分析。

二、深圳商品住宅系统动力学模型的构建

深圳商品住宅系统可以分为需求、供给与价格三个模块。这三个模块既彼此独立，又是相互联系、相互作用的有机整体。

在住房需求模块中，住房需求可分为自住性需求与投资性需求两个部分。影响自住性需求的因素包括：①居民的住房购买能力。购买能力本身也会受多个因素的影响，包括收入水平、购房者所能获得的金融支持以及住房的购房成本；②住房的潜在需求。住房的潜在需求是影响住房的自住需求的另一重要影响因素。影响潜在需求的因素则包括城市人口数量、人口结构与家庭结构；③政策性因素。住房政策通过影响住房购买力与潜在的购房需求，从而最终影响到住房需求量。

而投资性需求的主要影响因素包括：①货币供给量。当货币供给量多，流动性充裕的时候，就会有较大的资金流向房地产市场，从而增加投资性住房需求。反之当货币供给量较少，流向房地产市场的资金就会缩减，从而投资性住房的需求就会下降。②价格预期。当投资者预期下期的住房价格越高，当期的住房购买量就会越大；反之，当投资者预期下期的住房价格越低，当期的住房购买量就会越小。③租金水平。投资者购房后可以将其出租从而获得租金收益。当租金水平越高的时候，投资者购买的住房量将越大；反之当租金水平越低的时候，投资者购买住房量将越小。④住房价格。当住房价格涨幅较快时，会刺激投资型需求。⑤政策性因素。在其他因素不变的条件下，紧缩性的住房调控政策将会对投资性购房需求产生抑制作用；反之扩张性的住房调控政策将会对投资性购房需求产生刺激作用。

在住房供给模块中，影响住房供给的主要因素则包括：①房地产投资者的目标。在市场经济条件下，投资者的目标是利润最大化，即房地产开发企业供给的多少取决于这些供给能否给他带来最大的利润。如果能带来巨大利润，那么投资者就会加大投资力度，新房供给就会增大。②住房价格。住房价格会影响房地产的销售和租金的涨落，也会影响到开发商的利润空间，进而影响开发商的开发意愿。但房价比较高时，开发商有着房价上涨的预期，就会更加积极地获取土地，进行房地产开发活动。③房地产投资来源。房地产投资是影响房地产供给的重要因素，它直接决定着房地产开发建设的规模和质量。④土地供应情况。可供开发土地数量以及对土地开发的合理程度是房地产供给的源头。⑤房地产管理政策。房地产管理政策将直接影响住房供给的结构和数量。

基于上述理论分析，本文建立了深圳市商品住宅系统的总体反馈图，如图1所示。通过对各项因素相互影响关系的深入分析，在城市商品住宅系统内部和外部存在如下一些反馈回路。住房系统内部主要存在3个互为因果的反馈环：①新建住房量（新开工面积）增加则可预售住宅套数增加，使得住房供给量增加，供求比升高，住房价格下降，使得下一个时间段新房供应减少。②住房需求增加会降低供求比，提高住房出售的价格，住房价格提高速度较快时，将吸引短期投资需求，再进一步促进价格的上涨；当价格过高时，则会抑制自住需求购房者的积极性，使住房购买量减少。在这个循环当中，新建住房价格的变化调节住房的需求。③价格同比增幅增加时会增加投资需求，从而增加二手房的供应，增加供求比，促使价格降低，投资需求恢复到合理水平。

图1 城市商品住宅系统总体反馈图

住宅系统外部环境与住宅系统主要存在如下反馈环：①住宅预售和现售面积的增加，会提高房地产行业的产值，同时带动其他行业的发展，从而促进城市经济发展水平的提高，家庭收入的增加，进一步刺激住宅需求。②城市经济发展水平的提高，将促进城市用地需求的增加，使得住宅用地价格上涨，住宅成本增加，导致住宅价格上升，从而提高整个房地产行业产值。

通过对城市商品住宅系统各因素之间反馈关系的分析，建立城市商品住宅系统动力学模型如图2中所示。从数据可获得性及深圳市房地产市场发展情况，模型的起始时间设定为2000年1月，时间步长为月，建立模型所用数据为2000年1月至2010年12月的深圳房地产市场相关数据。

图2 深圳市商品住宅系统动力学模型

三、政策仿真分析举例

根据上文所建立的模型，可以对深圳各类房地产调控政策进行政策实验。由于房地产宏观调控政策涉及的不同领域，如金融、税收、房地产管理、宏观经济等方面，本文考虑的政策变量包括按揭政策、货币政策、交易税收政策、持有税收政策、土地政策、预售政策、人口政策等；同时选取的反映房地产市场运行状况的指标变量，包括：价格、新房供应、二手房供应、自住需求、投资需求等。这样通过改变输入变量（即政策变量）的取值，来考察输出变量（市场指标变量）的变化，从而预测和分析各项政策的实施效果以达到政策实验的目的。由于篇幅所限，本文仅选取有代表性的政策进行政策仿真分析，以住房价格作为输出变量。

（1）土地政策实验

土地政策主要体现在每年政府供应住宅用地量的多少，因此设计如下政策实验：

①每年住宅用地的供应量增加30%。

②每年住宅用地的供应量减少30%。

图3 不同土地政策对价格的影响程度比较

根据图3，分别定义在政策1、2作用下的住房价格曲线为曲线1、2。由图可知曲线1相对现行价格曲线向下偏离。这表明扩张性的土地政策将对抑制住房价格有一定的作用。而曲线2相对现有价格曲线发生了向上偏离，这表明紧缩性的土地政策将刺激住房价格的上涨。另外可见，曲线1与2的偏离程度都很小，这表明土地政策对住房价格的影响是有限的。

（2）限购政策实验

本文设计的限购政策如下：

①对于本市户籍居民家庭 （含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购1套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有1套以上（含1套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

②对于本市户籍居民家庭 （含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购3套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购2套住房。暂停在本市拥有3套以上（含1套）住房的本市户籍居民家庭、拥有2套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

③境外个人在境内不能购买住房。

④境外个人在境内只能购买2套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

根据图4，分别定义在政策1、2、3、4作用下的住房价格曲线为曲线1、2、3、4。由图可知曲线1、3相对现行价格曲线向下偏离，而曲线2、4相对现有价格曲线发生了向上偏离。这是由于政策1与3是实行的更为严格的限购政策与限外政策，而政策2与4实行的是相对宽松的限购政策与限外政策。这表明市场管理政策对住房价格有显著的影响，严格的市场管理政策会对住房价格产生显著的抑制作用。另外，曲线1的向下偏离程度要高于曲线3的向下偏离程度，而曲线2的向上偏离程度要高于曲线4的向上偏离程度。这表明限购政策相对限外政策对住房价格的影响更大。

图4 不同限购政策对住房价格的影响程度比较

（3）综合政策实验

本文设计的综合政策实验如下：

①从2011年1月开始，长期贷款利率调整至5.58，按揭贷款最低可7折优惠，完全取消限购及限贷政策，营业税降低至1%，契税降低至0.5%，土地供应量为100hm2。

②从2011年1月开始，长期贷款利率调整至7.24，家庭首套房按揭贷款最低8.5折优惠，首付至少4成，第二套房贷按照基本利率1.1倍，首付至少6成，停止3套以上住房贷款；户籍居民家庭限购2套住房，本市常住居民家庭限购1套住房，非本市居民不得购房。按照评估价征收个人所得税，持有2套以上住房按评估总价每年增收1%物业税 （不包括自住住房），土地供应量为50万平方米。

在综合政策实验中，本文设计的市场指标变量也为住房价格。

图5 综合政策实验对价格的影响程度比较

根据图5，分别定义在综合政策1与2作用下的价格曲线为曲线1与2。曲线1相对现行价格曲线向上偏离且偏离幅度较高。具体来说，曲线1的变化特征为迅速地向上偏离，然后向下小幅的调整，最终在较高的位置处于稳定状态。这意味着综合政策1对房地产市场起到了刺激作用，迅速地改变了原有价格下行的趋势，使价格水平迅速地向上并稳定在高位。而曲线2相对现行价格曲线向下偏离但偏离幅度较低。具体来说，曲线2的变化特征为短暂的向下偏离，然后迅速地恢复上行，最终稳定在略低于现行价格曲线的位置，这也意味着目前的各种紧缩性的宏观调控政已经达到了一定的临界点，继续加大政策的紧缩程度其抑制价格的边际作用有限。

四、结 论

本文在深入分析深圳商品住宅市场的基础上，构建出深圳市商品住宅系统的系统动力学模型。基于构建出的系统动力学模型，本文设置深圳房地产政策变量及相应的市场指标变量进行政策仿真实验，对各项政策在2011～2012的市场影响进行了预测。通过对比不同政策变量对市场指标变量的影响，我们可以对房地产政策的实施效果进行科学的政策分析，并提出合理的建议。

基于系统动力学的深圳商品住宅系统政策仿真研究能够实现对房地产政策的实施效果进行事前的预测与评价，从而改变当前宏观调控“盲调”的现状，有效降低政策决策失误的风险，避免了由于政策决策失误而带来的经济与社会损失。其不仅对提高深圳房地产领域宏观调控水平有重要意义，而且对其他大中城市建立房地产政策实验室从而改进房地产调控水平提供了可供参考的样本。此外，本研究所采用的先进建模技术可以横向迁移到其他宏观调控领域，这将对其他领域的宏观调控研究提供方法论上的指导。

[1]王占波,王要武.城市住宅建设系统动态模型研究[J].哈尔滨建筑大学学报，1996，29（2）：106-114.

[2]罗平,耿继进.深圳市房地产系统仿真及政策实验研究[J].热带地理，2002，10（4）：371-375.

[3]胡雨村,沈岐平.香港住宅产业发展的系统动力学研究[J].系统工程理论与实践，2001，7：32-38.

[4]胡珍梅.房地产金融预警系统模型研究[D].东南大学硕士学位论文，2005.

[5]胡健颖,苏良军.中国房地产预警模型的建立与应用[J].统计研究，2006，5：36-40.