浅议新会计准则对房地产行业盈余管理的影响

　　[摘要]本文主要从会计准则与盈余管理的关系入手，同时结合新会计准则的变化，分析其对房地产行业盈余管理行为的影响。
　　[关键字]会计准则；方法与手段；影响
　　[中图分类号]F233 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)27-0079-01
　　
　　1　会计准则与企业的盈余管理
　　
　　会计准则是对企业日常的经济业务的会计处理程序和方法的一种“硬性”规定，因此企业所出具的财务报表需要符合会计准则的相关要求，而盈余管理则是在会计准则的框架内进行一定的处理，因此盈余管理行为并没有破坏会计准则的规定，只不过是利用了会计准则的灵活性和会计程序及方法的可选择性进行的符合规范的操作，所以会计准则的不断完善可以进一步规范企业进行盈余管理、利润操纵的行为，但与此同时也会为盈余管理行为提供新的操作方式和空间。
　　
　　2　房地产行业盈余管理的方法与手段
　　
　　2.1　虚增费用支出和成本
　　(1)现阶段，我国的房地产开发企业一般都是同时开发多个多期数的楼盘，各个楼盘的开工时间不同，这就导致多期楼盘同时开发并存在一个会计期间，当期完工结转的成本，按照配比原则入账当期的损益。但是实际情况是很多房地产开发企业会根据自身的需要来分配当期完工楼盘应当分担的成本，用这个手段来调节当期的损益。
　　(2)房地产开发需要的资金是很庞大的，资金的需要量很大，即便是资金实力再雄厚，也要通过一定的融资渠道进行再融资，所以房地产一般都有巨额的借款，而按照会计准则的规定，借款费用可予以资本化的金额需要遵循配比原则计入资产价值，其余的入账为当期损益。但房地产开发企业一般都会人为的操作，按照需要来分摊借款费用。
　　(3)很多房地产开发企业为了提高利润率，减少税金的缴纳，企业通常会将其他的费用成本支出统一分摊到营业成本中，以增加当期的营业成本，减少营业利润。
　　
　　2.2　改变收入的确认时间、隐匿应有收入
　　(1)将收入延迟到以后的会计期间进行核算。这是大部分企业盈余管理的常用手段，按照《企业会计准则》的规定，房地产开发企业销售商品房所取得收入的确认原则，与一般商品销售收入的确认原则相同，在房屋竣工验收后，房屋购买者办妥了相关的手续，就应当将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取一些措施延迟预收款项的结转，这样便可以减少当期销售收入，进而减少当期税款的支付。
　　(2)房地产开发企业在日常经营中，还会有很多副业，譬如将待售房屋进行出租，租金用于冲减该部分房屋的改建成本，不计入收入，达到调节利润的目的。
　　
　　　3　新会计准则对房地产上市公司盈余管理的主要影响分析
　　
　　3.1　投资性房地产准则
　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定了投资性房地产的定义、确认以及取得时的计量和后续计量，其中对于房地产企业的利润有很重要的影响的是引入了公允价值的计量模式。
　　(1)引入公允价值模式计量，投资性房地产不计提折旧，增大了房地产开发企业的赢利。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，运用公允价值作为计量模式的投资性房地产，不再需要对这些房地产进行摊销或者计提折旧，而是在会计期末按照从公开市场中取得的公允价值与原账面价值进行比较，两者之间的差额计入公允价值变动损益，列入当期损益。相比较以前的规定，新准则下运用公允价值计量的房地产没有了计提折旧和减值准备，无形中增加了房地产开发企业的利润，提供了更大的盈余管理空间。
　　(2)引入公允价值模式计量，会大幅增大房地产开发企业的利润。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，房地产开发企业在可以从公开市场中取得相关投资性房地产的公允价值时，相关投资性房地产可以采用公允价值计量方法。结合我国目前房地产市场的发展情况，房地产开发企业一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值，而我国的房地产价格一直在上升，那么按照历史成本计价作为固定资产的房地产，采用公允价值计量时，其账面价值会大幅增加。
　　
　　3.2　借款费用准则
　　《企业会计准则第17号——借款费用》规定一般借款符合条件的其费用可以资本化，扩大了可以资本化的借款费用范围，同时还规定了符合借款费用资本化资产的条件，强调必须是经过长时间的生产或者构建过程，和原来的会计准则相比较，新会计准则增加了符合条件的存货也可以资本化的规定。在新准则规定下’房地产开发企业开发的无论是作为商品房出售的存货，还是投资性房地产，都在符合资本化条件的范围内。这一系列准则都扩大了房地产上市公司借款费用可以资本化资产的范围，为房地产上市公司进行盈余管理提供了很大的空