“屋有其居者”与“居者有其屋”同样重要

□/李拉

“屋有其居者”与“居者有其屋”同样重要

□/李拉

最近一段时间，央视等各大媒体都在频繁报道房屋空置问题，空置房现象已经成为社会焦点。在“屋无其居者”大量存在的情况下，普遍的“居者有其屋”是不可能实现的。

“全国660个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，可供2亿人居住。”中国房地产业颇具影响力的独立评论家牛刀在其博文中披露的这一据说引自电力部门报告但未被证实的资料引起轩然大波，虽然统计出处不明，依然不胫而走。权威部门一度沉默后终于辟谣，称全国目前共有3亿多个电表用户，构成非常繁冗复杂，企业用户和农村用户夹杂在一起，很难甄别城市空置房的精确数量。有记者曾向国家统计局求解真实的空置房资料，始终未果。那么目前空置房情况究竟如何？产生大量空置房的原因是什么？

一、空置房现象及其原因

国家建设部、发改委、统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知说，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。这是对“空置房”概念的官方定义。

（一）争议下的住房空置率

北京联合大学应用文理学院城市科学系的课题组，对北京50多个2004年至2007年售出后入住的小区用电情况进行了调查，得出的结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%，且呈上升趋势，2007年达到了29%。并且越往外空置率越高，二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到了30%。该空置率只是测算已经卖出的商品房，并未将没有卖掉的商品房纳入其中。

未卖出的闲置商品房数量也同样惊人。根据北京市统计局的报告，北京2005～2007年未售出的商品房数字是1374.2万平方米、1786万平方米、2322万平方米，也是逐年递增趋势。在合肥，截至今年6月底，没用水的户数占总户数的比例为14.09%。湖南今年上半年空置达1—3年的有473.5万平方米，同比增长115.8%，其中住宅299.7万平方米，同比增长124.5%。大户型商品住宅、经济适用房空置面积增速分别达到211.3%、284.9%。以上数字还不包括小产权房、单位和机构自建房。

理论上，一定量的房屋空置有其合理性。但房屋空置率是衡量房地产泡沫的一个很重要的数据，如果空置率过高，说明房地产市场是不健康的，是投机的。而在中国，房屋空置问题十分突出，十分严重，十分不符合国情。过高的房屋空置率就是楼市的一个毒瘤。

（二）导致大量空置房现象的主要原因

笔者认为原因有四。一是开发商只看到市场刚性需求，高估了市场目前的实际购买能力，盲目投资开发，致使积压大量空置商品房。二是经济适用房的大力建设，集资建房、廉租房等各种低价格保障性住房形式的出现，使部分人群寄望于房地产商们被迫以降价来博取购买热情。老百姓持币观望，而房地产开发商囤房惜售，也是空置房过多的原因之一。三是虚高的房价是平均收入的几十倍，房价涨幅远高于收入涨幅，使得很多人不敢贷款或根本无力贷款、还贷，工薪阶层心有余力不足。四是中国没有征收房屋空置税。把房拿出来出租的业主需缴纳5%的综合税，把房拿出来出售的业主要缴纳5.5%的营业税和差额20%的个税。业主如果不出租也不出售就不用交税。于是一部分人选择先将房屋空置，待水涨船高时再出租或出售。

二、过高的住房空置率恐为泡沫危机来临讯号

（一）过高的住房空置率将导致“房量泡沫”

中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量。虽然官方未能公布空置房数据，但就对北京等地住房入住率及供电调查以及很多并没在统计内的小产权房来看，可以说，各地均有不少房屋在空置是一个不容抹杀的事实。一方面是经适房、廉租房供给不足，另一方面是商品房供给过量，于是导致了一方面住房空置率居高不下，另一方面房价却持续走高。“房量泡沫”现象会使房地产市场陷入重重困境。

（二）过高的住房空置率表明此次政府房地产宏观调控尚未到位

高住房空置率说明中国房地产市场的投机性非常惊人，重要原因是政府优惠的信贷政策通过金融杠杆影响了市场的正常化需求，强化了市场的投资、投机心理，投资价值代替了居住功能，使中国房地产市场成为一个投机炒作为主导的市场，投机炒作比重之高是非常令人震惊的。

大量房屋空置，是房地产市场投资投机盛行、房价持续上涨、泡沫不断积累的必然产物，是政府多年来采取不正确的房地产政策、一度放任房价上涨的必然后遗症，是长在经济社会身上的一个恶性毒瘤，最终必然导致多年来积累的各种房地产问题的总爆发，带来严重的社会经济危机。在短期的滞涨后，目前房地产市场又出现了“回暖”，说明此次房地产宏观调控尚未到位。

（三）国际经验启示

世界上的一些国家对本国的空置房抓得非常严。荷兰法律规定，如果一套住房空置1年以上，“不速之客”便可入住，业主必须无偿提供住房；瑞典政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在德国，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府会推倒那些无法出租的住房；在法国，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10%，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推；丹麦政府在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款；在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。以上国家对“空置房”的管理，让房屋的功能主要定位在解决“居者有其屋”的居住问题上，而不允许用来投机炒作，甚至投资保值增值也难有空间。

美国对闲置房的管理如此严格，尚引发了次贷危机，更何况是在空置房制度严重缺失的中国。中国的空置房在哪里、有多少都难有一个精准的数据，何谈管理？对闲置房屋征收“空置税”，我们连征收的依据都还没有。空置房管理缺失会造成众多的问题，过度炒房、囤房对房地产业的打击，甚至对国民经济的打击都是可怕的。炒高了房价，百姓怨声载道，富人拥有数套房，也是社会不公平的表现，还会造成严重的资源浪费。

三、如何解决住房空置率过高问题

面对扑朔迷离的空置率，面对不断上涨的房价与房租，中低收入人群的居住难题愈加突出。政府为解决中低收入人群的居住问题，也在不断加大保障房的供应力度，但也遇到了诸多瓶颈。认真研究如何解决空置房带来的资源浪费、社会不公等问题，使空置房变成有效资源，是一个亟待解决的问题。

（一）调整税收推空置房入市

征收空置税有利于打击“捂盘惜售”、“囤房炒地”等投机行为，引导房地产业健康发展。笔者认为，在税收环节，应该减少存量房出租和出售环节的税收，增设“空置税”。通过税收调整，促使业主把空置的房源拿出来出租或出售，一来可以避免资源的浪费，二来可以平抑房价和房租的过快上涨。

空置税是对一切空置的住房征收的税款，本质上与物业税一样属于财产税。对房产起征空置税，地方政府就不必通过“以费代税”、“批地卖地”、“政府间接参与房地产开发”来增加财政收入。一方面可以避免房地产价格脱离价值轨道、房地产市场供求关系被严重扭曲的现状，实现税务体系的科学化，减少税费给购房者带来的价格负担。另一方面，空置税完全可以效仿国际上物业税的惯例，纳入地方税收体系，给地方政府提供独立的税源，作为地方政府财政收入的组成部分，从而避免地方政府土地财政陷入因无地可批而致财政收入丧失可持续性的境地，减少土地、金融失控的风险。

政府还应通过制定相关制度和政策来促使空置房进入市场出租或者出售。要想使得更多的闲置房源进入市场，避免资源浪费和平抑租金上涨，就得采取多重手段，诸如规范房屋租赁市场，引入诚信规范的大型品牌经纪机构参与闲置房屋出租运营和管理，向低收入人群和城市发展所需的青年人才发放租房补贴等。

（二）调控需建立长效机制

首先，有效地控制空置房的增量面积，是解决空置房增长过快问题的根本。控制空置房的增量面积，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，更重要的是政府在土地审批制度上的控制和把握。政府应该有效合理地实现商品房建设规划，避免同区域在短时间内大幅度增加商品房供给量，出现供过于求，变成将来的空置房。

其次，快速消化现有空置房的存量面积。建立权威的空置房信息网，加大空置房的信息披露，促进市场上的有效需求与空置房之间做到最大匹配。实现销售模式及空置房管理办法的多样化，促进空置房实现最大程度上的利用率。

在当前楼市调控的大背景下，解决房屋空置率过高现象是重中之重，这对挤干楼市泡沫，促进房地产市场健康持续发展将起到至关重要的作用。这就需要有关部门尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用情况进行一次认真彻底详细的调查，提供出权威的统计资料，以盘活存量、降低闲置率、增加供给，从而缓解供需矛盾。如若将调控政策“空置”，则会使此前已经取得的成效前功尽弃，中国楼市泡沫也将积重难返。

天津金融资产交易所）