房产税并非“万能药”

□/辛琳

房产税并非“万能药”

□/辛琳

近期，房产税一次又一次地引发民众的关注与猜测。各地方政府的紧张筹备表明，启动房产税改革的大幕已经拉开，中国房地产业将以“税调”取代“政调”的时代或将来临。

高房价一直为老百姓所诟病。自今年4月中旬中央政府出台严厉程度前所未有的房地产调控措施以来，虽然我国房价上涨过快的势头得到初步遏制，但是并未出现实质性的松动，房价依然只涨不跌。尤其是进入8月以来，一线城市新房、二手房价格均出现了反弹，二三线城市的房价更是热流涌动，房地产调控的任务依然十分繁重。为了抑制房地产市场投资投机性需求，防止房价再次出现过快上涨，将希望寄托于开征房产税的也不在少数，启动“税调”的呼声再出。

从中央到地方态度积极

2005年，财政部曾表示，房地产税制度改革是国家重点推进的工作之一。上述观点发布近5年后，房产税该不该征收依旧悬而未决。几个月前，关于房产税的各种说法开始在楼市中流行，媒体引用发改委下属研究机构说法称“房产税3年内免谈”，随后发改委出面澄清该言论“严重失实”。国务院副总理李克强分别在今年8月13日和8月21日两度强调楼市调控的重要性，释放出一个重要信号，即本轮楼市调控不会半途刹车。近日，发改委官员重提税收体制改革，再次把征收房产税推向风口浪尖。国家发改委财政金融司司长徐林8月24日在中澳政府管理项目总结大会暨项目成果国际交流会上表示，我国计划实行一系列税收体制改革，其中包括推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”国家发改委主任张平8月26日向全国人大报告经济情况时称，房地产调控政策不会松动。政府官员的以上言论以及近期各地方政府的紧张筹备表明，启动税收体制改革的大幕已经拉开，中国房地产业将以“税调”取代“政调”的时代或将来临。

当前，我国大部分一线城市几乎无地可卖，二三线城市用地也日趋紧张，以往部分城市一年动辄数百亿元的土地财政日渐告急。由于难以从房地产市场获得稳定的税源，部分地方政府希冀通过地价上涨增加自身收入。而房屋价格与地价高低正相关，这就导致部分地方政府通过种种手段不遗余力地推高房价，并变相抵制与化解中央政府的调控政策。据扬子晚报8月29日报道，尽管房产税何时征收尚无定论，但各地已就启动房产税改革进行紧张筹备，多个地方政府开始着手进行房地产税征计培训。

开征房产税在物业持有环节征税，与土地财政一次性为地方政府带来的巨额效益不同，房产税能为地方政府带来持续稳定的税收收入，变一次性的卖地财政为税收的细水长流。因此，各地方政府关于推进房地产税制改革的态度事实上比执行此前中央楼市新政要积极得多。

地方政府逐利冲动需抑制

中国指数研究院日前发布的《2010年上半年全国103个城市土地市场交易情报》指出，在全国住宅用地供应量持续增加的背景下，地价快速上涨势头得到了遏制。今年上半年全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%，但供应量的增加并没有带来成交量的大规模增加。与此同时，住宅用地楼面地价为每平方米1863元，环比2009年下半年下降9%。这意味着地方政府土地出让金的减少。8月中旬，国土部通报了房地产用地专项整治情况，结果显示，其中近六成的闲置土地主要是由政府原因造成。此后，国土部更是约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人，挂牌督办一批重大典型案例，而今年国土部首次使用的“15号令”，也将对地方政府相关负责人进行问责。据悉，下一步国土部将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势。在中央加大地方政府的土地问责，同时土地收入减少的情况下，税收成为调节财政收支平衡的砝码。

高房价意味着土地更值钱，意味着更多税费收入。房产税本应针对楼市投机行为，但是为了多征税，地方政府是否会把心思用在打击投机者和抑制房价上，是否会致力于保障性住房建设，一切都是未知数。一些地方政府此前对中央调控政策反应不大，现在却对推进房产税改革闻风而动，如此强烈反差不由得让人心生怀疑：房产税真的将有助于抑制房价吗？

开征房产税主要是利用税收手段抑制住房投机炒作，平抑畸高房价，消除房地产泡沫，而不是为了增加地方政府的税收。从某种意义上来说，抑制房价的关键在于抑制政府逐利冲动，而不能反其道而行之，以抑制房价的名义鼓励地方政府搞创收。如果让地方政府一边逐利一边调控房价，调控必然误入歧途甚至南辕北辙。另外，政府在征收房产税上难免产生通过扩大征收范围等手段以尽可能增加税源，这样就可能导致房产税偏离调控的初衷。

谨防房产税“伤及无辜”

推出房产税起因和争论都源自高房价，都是想把其作为房地产调控的有力手段。开征房产税的主要目的就是为了通过增加住房交易和持有环节的成本，达到抑制住房投机投资、平抑高房价的目的。因此，房产税瞄准的是住房投机投资者，而不是购房自住者。

房产税在性质上和预期上属于地方税的性质，国家有关方面开征房产税的设想之一就是，通过征房产税逐步剥离地方政府的“卖地财政”利益，进而获得一个对地方经济有利的新税种，最终让土地交易和房地产市场回归理性。显然，政府通过房产税获得利益，作为一个新税种，房产税必然增加住房保有者的税收负担。虽然房产税暂时不大可能针对购房自住者，而是针对楼市投机行为，但炒楼者未必会自己承担房产税，他们可能会将房产税转化为炒楼成本、掺进房价，最终只会再次转嫁给末端的自住者。同时，房产税抬高了房屋保有成本，让租房费用水涨船高，而房租上涨可能会反过来带动房价上涨。况且，楼市投机只是房价畸高的一个次要因素。在政府廉租和公租房在短时间内无法保障到位的情况下，房屋租贷市场价格的再次抬高，必将使得部分原本不属调控政策打击范围的民众利益受到打击。因此，楼市调控政策应当“投鼠忌器”，避免房产税偏离调控的初衷，警惕在打击炒房时，误伤购房自住者。

遏制高房价需要“组合拳”

房价的过快上涨是由多重因素造成的，其中很大程度上来自于地方政府对土地财政的依赖，这就要继续深化财税体制改革，将这些政策配套在一起，形成合力，才能真正起到遏制房价的作用。单靠征税，无论是保有环节还是交易环节的税收，都无法有效解决实际问题。如果不能彻底梳理相关税制，直接开征房产税，后果未必有如预期那么乐观。单从房产税本身而言，评估和征管历来也是操作中的难点，既需要完善的征管能力，也离不开完善的财税体制，因此，我国即便启动房产税，从走程序论证到试点、出台等也需要较长时间。

征收房产税的主要目的是遏制房价的过快上涨，但房产税的收入应该如何使用，也应当是房产税改革政策制定者应审慎考虑重点明确的。房产税收入的主要用途还是应更多地用到解决民生问题上，尤其是应更多地用于保障房的建设方面。

无论是征税还是收费，其实都是一种利益上的再分配，如何让这种再分配既实现国家调控目标，又不会伤及无辜，考量着决策者智慧。如果时机和税率把握得不好，准备工作做得不充分，征收房产税不仅难以打压高房价，反而有可能造成税负转嫁，从而进一步推高房价。适时开征房地产税能够有效遏制房价的过快上涨，但也要充分认识到，开征房产税并不能“包治百病”， 楼市调控不是单兵突进，要想真正有效遏制房价的过快上涨，必须理顺体制，找准合力点，采取综合措施，多政策配套作用。

牵一发而动全身的房产税，不可不审慎而为。

天津商业大学）