香港楼市:高处不胜寒

Craig Stephen

随着房价的上涨，逐渐接近消费者的承受极限，楼市问题已经变成香港面临的主要问题。地产的所有者很开心，但是，硬币的另一面，越来越多的家庭选择离开城市，寻找价格可以承受的房产。

就在8月上旬，香港政府公布了新的抑制房地产市场发展的新政。但是，目前看来，收效甚微。就在8月底，完成了一笔价值1.65亿美元的拍卖，价格较预期的高了三分之一。地产活动也在加速。8月的房屋销售量上涨了33％，成交额达到3年来的记录水平——89亿美元。

分析师们也在争论，历史是否将重演。自从2000年初以来，香港的房价已经上涨了45％，许多楼盘的价格已经回到了1997年的高度。但是，根据野村证券近期的一份报告，市场还缺乏形成泡沫的两个因素：杠杆和投机需求。他们预测，截至2012年年底，房价将再上涨20％。

野村证券认为，导致香港房地产市场过度活跃的两个关键因素是：超低利率和供求的失衡。对政府来说，没有太多简单的选择。

香港政府长期以来一直执行盯住美元的汇率政策，而美联储则实施低利率政策。同时，香港政府无力制止建立在香港银行同业拆解利息(Hibor)制度之上的按揭制度，在这种局面下，利率可能低于1％，导致了市场上充斥着大量的流动性。没有人会认真抱怨这么低的利率，但是，当低利率被较高的利率所取代之后，问题却会浮现，就像次按危机一样。

另一个问题是房地产的供求不平衡。一方面，尽管越来越多的土地被置入市场，但是至少需要四年才能完成建筑，新的公寓才能供给市场。另一方面，新的买家加入，使想买房的人更难了。香港本地的媒体就做了关于中国大陆买家的报道，并宣称他们占到今年新房销售的35％。

解决的办法之一是改变激励机制，使境外的买家对香港本地住宅不再那么感兴趣。以瑞士为例，境外买家购买房地产是被限制的，因此每个有瑞士银行账户的人都不能将其在国内的地产变成股票，也就不能够推高地产的价格。非居民可以投资指定的旅游区内的低端出租公寓。

但是，在政府采取行动之前，还必须考虑香港的地产价格是否真的已经超过市民承受力的极限。野村证券认为，按照每月按揭的支付款来看，现在的房价仍在承受区域内的中端，因为基准的按揭利率仅在1～2％之间。但是，首付款为全款的30％，这也提高了对买家承受力的要求。根据野村证券的计算，一套730平方英尺的公寓，相当于中等月收入的41倍，接近于1997年的46倍的情况。

所以，买家要买房，需要有普通家庭年收入的3-4倍的存款，而即便是这样，银行在提供按揭贷款时还要再三考虑你是否具备资格。

未来香港的房价将取决于接下来出台的政策措施，政府必须决定香港是否能成为一个适合每个人居住、投资的地方。