房地产与经济增长的关系及策略

张 静

摘要：本文从房地产能拉动经济增长的原因开始，引述了国家的经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了诸多政策措施，但效果并不理想。要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际出发，有针对性实施一些特别方略。

关键词：房地产；经济增长，策略

凡经济发达国家，房地产业不是支柱产业也是发达的产业，其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。

一、房地产能拉动经济增长的原因

1.房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。

我国建筑成本中70％是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。

2.房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。

3.房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。

房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。据上海社会科学院1981年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业每投入增加1亿元，其他23个相关产业增加1.479亿元的投资。

二、我国启动房地产市场不力的诸多问题

为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

1.生产与消费不协调，消费率低

投资开发房地产最大的问题是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。

但投资开发房地产品有需求效应，对拉动经济增长的乘数作用大，必须国民有合理的最终消费率和有货币购买力。然而我国近20年来经济高速增长，虽居民最终消费绝对额也不断增长，但最终消费率呈下降趋势。

2.住房融资体制的转换不对称

住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制转化为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。住房基金进人职工工资，由职工个人融资到市场购房消费，政府再不福利实物分房。但在具体的改革实践中不对称不协调，职工货币购房是马上要将钱拿出来，而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小。本来消费率过低，加之住房融资体制转换不对称，使房地市场的启动更加困难。

3.人们心理预期失衡

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。而现在的消费政策说到底只能调节两个平衡关系：个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系、即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。

4.收入分配差距扩大，边际消费倾向下降

近年来我国城镇人均收入仍呈增长趋势，与此同时由于经济结构调整和经济不景气导致大量职工下岗，收入减少，减收面仍集中低收入人群，收入差距继续扩大甚至差距悬殊。

人们收入提高过程中，消费支出的绝对额相应增长。而我国由于收入分配差距扩大，近几年减收面扩大，且减收面主要集中在低收入群体中，增收面主要集中在高收入群体。就对房地产的购置和房地产的启动而言，住房条件差，急于购房的低收入群体，无能力购房，而收入分配中增收主要集中的高收入群体，有购房能力，但他们的住房条件也相对好，不急于购房。于是开发出的房屋难以实现，房地产难以启动。

三、房地产业拉动经济增长的措施

1.继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施

启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施。

然而由于存在前述的不利房地产实现的深层次的问题，而且这些多年积累起来的问题也不是短期马上可以解决的。例如：由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率所形成的过低消费率，造成的居民购房货币支付能力不足，不可能在一两年通过提高工资，增加收入达到居民消费率60％的合理比例。除了逐年提高在职职工工资，还要减少失业和增加就业，还要发展小城镇；房价应与居民的收入水平相适应，只有这样房地产市场才能稳健发展，也才能满足人民群众正常的居住需求。

2.有针对性的启动房地产的近期方略

要较快启动房地产，除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外，还必须从实际出发，有针对性实施一些特别方略。

(1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。

知识分子的收入不仅稳定且快速增长，对未来收支的心理预期也充满信心。他们应会乐意投资购房。企业家、私营企业主、演艺明星等更是我国的高收入阶层。住房有显示社会地位的功能。

(2)抓住高校服务体系社会化肩动房地产。学生公寓及配套房屋的开发，是只愁开发营建而不愁销售租赁，不存在房屋价值实现难的问题。凡此说明无论是新开发、改造，还是现在空置房的销售，抓住高校后勤服务社会化，对启动房地产拉动经济增长，都大有可为。

(3)用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。房地产业内部的部门多、行业多、领域广。若从房地产业内涵全面考虑问题来发展房地产业，不仅有利于房地市场的健全完善，有利房地产开发和出售，而且也有助房地产启动发展，拉动经济增长。

凡此等等房地产业活动领域，都是需要资金投入、劳力投入、物资器材投入，对启动房地产业有利，也有助拉动国民经济增长，还可解决就业和增加居民收入。

(4)对货币购房全面理解来启动房地产业，拉动经济增长。货币购房，就是废止单位实物福利分房，职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费，以劳动收入交换住房。至于居民获得住房的形式应是多种多样的，他可以以自己的货币到市场购现房或期房，可以以自己的其他财产换取住房，合作建房，也可租房，可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式，都是对福利分房消费的革命。就当前国民经济低迷讲，为启动房地产拉动经济增长，不失为一种有效措施。这一形式的有效和成功，在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场经济实用房价，集资要公正、公平。否則有人利用职权谋私，或价款过高过低，不仅违背房改，甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物，货币购房改革的实现形式应多样化，它们同祥能启动房地产，同样波及国民经济许多部门和行业，拉动国民经济增长。