回首楼市30年

李 斌

投资中国的股市，第一个要研究的板块和行业就是房地产，正是房地产新政“导演”了大盘4月15日～6月底的股市暴跌。中国改革开放30年，房地产市场可谓跌宕起伏，潮涨潮落拨动了无数人的心炫，但是冷静地观察分析其中的规律性还是非常强，放眼过去，眺望未来，中国的房地产将走向何方，读完笔者本篇的分析，答案就一目了然。

初级萌芽

1978～1991年这期间中国的房地产行业几乎没有发展，处于非常原始的萌芽状态，但是在相关的法律法规方面国家制定了土地法、规划法，为房地产行业以后的飞速发展提供了很好的法律依据。

海南房地产的非理性爆炒

1991～1995年这期间海南、北海等局部地区的房地产出现了疯狂炒作的虚假繁荣。1992年初邓小平发表南巡讲话，随后中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1991年房价为1400元／平方米，1992年猛涨至5000元／平方米，1993年达到7500元／平方米的顶峰，短短三年，增长超过4倍。

同时与之一海之隔的北海1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元／亩批出去的地能炒到100多万元／亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于在1993年，时任国务院副总理朱镕基忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海……(北海建设)要量力而行”。

是泡沫迟早总是要破裂的，1993年6月23日，朱镕基副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进人房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。此后海南岛的房地产便是持续了长达10年之久的低迷期。

房价理性稳健的发展

1995—2003年这期间中国房地产发展非常稳健，当然这可能是上一轮海南岛泡沫破裂后吸取经验的结果。1998年7月3日，中央出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这标志着中国的福利分房制度开始改革，住房供应体系开始向多元化发展。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，从此开始大步迈向商品房市场的发展。房价出现飙涨

2003—2007年9月这期间房价疯狂上涨，出现了国家越调控、房价越疯涨的怪现象。在此期间国家从土地、金融、税收、供给等多方面调控都没有达到预期的目标，最后是在大洋彼岸美国次贷危机的影响下，出现20％～25％左右的小幅调整。本轮房价疯涨的原因笔者个人认为主要有三个：一是人民币升值带来热钱大量流入以及宽松的货币政策导致流动性过剩；二是产业资本的部分转移；三是1999年高校大幅扩招后，大大加速了城市化的进程，导致刚性的住房需求急剧攀升。

第一、二点原因本质上是相同的，他们的目标都是“资本最终是流向投资受益高的地方”，所以才出现了所谓的“温州炒房团”等等，这些老百姓都耳熟能详。

至于第三种原因可以理解成本轮房地产价格疯涨的另外“一只手”，本质是老百姓住房的刚性需求。这方面是大多数老百姓都在做但是自己又都会忽略掉的。近年来中国城市化的主要推动核心力量就是扩招后的高校毕业生，他们受过高等教育，其中绝大部分人都选择留在城市工作生活，这样也就自然成为购房的主力军，他们购房的特点非常特别，那就是父母帮助付了购房的首付款，然后自己解决月供，这样看与其说是“未婚女青年推高了房价”还不如更确切的说是“高校的扩招推动了中国的房价”。从表1和表2来看：从1999年一2009年高校扩招后，全国高校计划招生的总人数已经达到了4646万；占了改革开放后全部高校招生的77％左右。其中1999年～2006年高校共招生2844万，这期间1999年～2003年的高校学生已经毕业，2003年～2006年的还在高校学习，这两部分的人群所处的家庭都非常有可能在2003年一到2007年这期间购房；而2003年～2007年全国房地产住宅的销售面积是238741万平方米，如果按80平方米／套计算，也就是这4年之间大概共销售了3000万套左右。从4年销售3000万套商品房和7年培养养2844万大学生这两组数据很容易看出其中的端倪，实际中保守的估计应该至少有1000万套的商品房是销售给扩招后的大学生家庭。

房价出现回调

2007年10月～2009年4月，这期间全国房价出现了20％～30％不等的跌幅，房地产行业进行了全面调整。导致本轮房地产调整的原因有两点：一是国内紧缩的货币政策和各种房地产调控政策，导致流动性紧缩；二是美国次贷危机引发的百年一遇的金融危机，导致全球经济的萎靡不振。结果是国内房地产出现了价量齐跌，全国不同城市的房价降幅在20％～30％之间。深圳由于前期房价都是领涨全国，在2008年出现急降，跌幅达到30％多，从而出现了中国历史上的第一次“断供潮”。在中国经常听说谁炒股亏钱了，总算在2008年的深圳能听到炒房也炒亏了。

房价非理性飘涨

2009年4月～2010年4月这期间房地产行业出现爆炸式非理性疯狂上涨。本轮上涨的根本原因：这期间政府4万亿的投资拉动和2009年9.69万亿的超大规模银行信贷，导致流动性泛滥，资金疯狂地流向房地产行业，短短一年不同城市的房价上涨20％～50％，个别的区域如北京通州和海南岛甚至出现短期暴涨100％的怪状。特别是2010年2月到3月这两个月全国的房价普遍出现了“历史性涨速”，两个月很多地方的房价疯狂上涨20％～30％。

放眼未来房地产的走势

历史不会简单的重演，但是现实中又经常重演历史上的一幕，笔者个人认为从2010年4月开始的2年内全国房价会普遍理性回调10％～20％左右，之后再步人稳健的发展阶段。从长期的角度看房价肯定是上涨，但是未来的涨速会非常缓慢而且合理。