空置房成楼市短板

张 芬

最近，关于“全国有高达6500万套空置房可供2亿人居住”的报道引发房地产业界的热议。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。尽管国家电网公司作出了否认，一些人心中的疑惑依然难以消解。

官方、媒体、专家、网民等对此作了无数的评论，有反对的，有相信的，也有质疑并寻求求证的。数据的真伪似乎已难以求证，不过，在这样一个楼市调控的“胶着时刻”，如此令人咂舌的新闻自然会引起公众的关注。一场由“空置房”引发的“口水战”正在持续。

投资只是原因之一

对于空置房的概念，官方的定义是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是市场上卖不出去的房子。这与不少民众所认为的售出一年以上无人居住的房子有很大的差别。加之，目前通过夜晚黑灯率或电表读数调查“空房子”数量，由于很难区分房子是无人居住还是未售出，国家统计局暂时还无法给出空置房的准确数据。

尽管多方证据显示，空置房的实际数量远没有传言中那么离谱，但在购房者看来，无论用哪一种统计方法都无关紧要，客观事实就是，有些人确实同时拥有几套住宅，空置房的存在根本无可争议。

一位福州房地产业内人士坦言，炒房确实是导致空闲住宅增多的原因之一。随着这几年房地产投资的持续火热，温州、山西等地的炒房团集结大量民间资金，在全国范围内出手惊人，然而，这些投资客的主业多数都在老家，他们又想等待价更高时再卖出，不得不让外地的房子闲置。

“以福州为例，在城市化进程如火如荼的当下，像长乐、闽清等郊县的居民为了享受更好的城市服务，他们基本都是集体购房，打算将来一起搬到福州。另外，还有一些人群出于工作交通不便或等待周边配套完善的考虑而暂时空置新房子。”福州房产专家刘福泉对此表示，近两年交付使用的楼盘的空置率相对比较高肯定是有房地产市场投资过热、投机过多的因素，但将投资或投机行为认定成是空置率升高的唯一原因并不准确，从某种程度上说，购买改善型住房或学区房等也造成空置房的增多，但这些还属于刚性需求的范围。如何看待空置率?

根据福州的抽样调查，以交付后未装修也没有人人住为“空置标准”，福州市中心区域的空置率基本保持在5％左右，而从近10年来住宅密集开发的金山、北区、东区板块中抽取的18个样本楼盘看，交付5年以上的，空置率低于10％；交付3～4年的，空置率在15％～35％；交付1～2年的，空置率则位于21％～55％。通过估算，福州的平均空置率在22％左右。

住房空置率的国际警戒线为10％左右，假如单从这一标准来看，福州两成多的空置率已存在风险。然而，有业内人士分析，高空置率的背后是中国快速增长的城市化进程，国内许多大中城市的空置率要远远超过10％，与北京、上海等地的住宅空置率已经超过40％相比，福州的22％还算是“相对合理”的。

刘福泉告诉记者，空置率得从动态角度分析。新开发区域出现3％以上的空置率也是可以理解的，毕竟每一个新区都需要时间培育，由于市政配套、生活设施还不尽齐全，必然会出现空置率短期偏高的问题。一般而言，一个楼盘和所处区域的成熟期大致在3～5年，等将来人住率提高后，空置率肯定会逐渐下降的。

“从更深一层分析，空置房大多出现在城市的新区，也折射出地产开发以住宅先行的模式存在不足，政府的管理、规划行为滞后于开发商的市场行为，造成配套跟不上，空置率由此而产生。在一个新住宅区的形成过程中，政府的政策扶持相当重要，如公交的覆盖、教育资源的投入等，才能避免唱出‘空城计。”刘福泉说。

对房价变动影响不大

当空置房大量存在的消息传出时，不少无奈于高房价的购房者通过网络表示了极大的不满。零距离地产营销副总经理杨臻表示，他们的愤怒来源于对住宅的强烈渴望得不到满足，这是客观存在且不容忽视的，但并不能把高房价的直接原因归结在那些造成空置率升高的因素上。当然，空置率之所以引发了广泛的关注，正是因为其与一、二手房市场存在密切的联系，与租金、房价互相制约。

最近一段时间，全国楼市呈量跌价稳的态势，购房者普遍持币观望，租房需求显著增加，于是，不少空置房业主转售为租，随着大量空置房入市求租，租金上涨势头得到遏制。根据中原地产统计数据显示，北京、广州、深圳的住宅租金指数均出现小幅下跌，上海的上涨幅度也明显收窄，在经历上半年连续上涨之后。租金市场目前已经逐步趋于平稳。

对于大量空置房人市是否会引起房价下跌，业界的争论也十分激烈，但不少人还是认为短期内对房价的影响不大。杨臻认为，这些空置房的业主或者为了资产增值，介于目前市场成交量低迷，宁愿空置房屋；或者为了改善居住条件，趁价格合适时先买下一套，过两三年再装修。虽然从数字上看，空置率较高，但真正会进入市场的空置房却不多，因此也不会引起房价的大波动。