我国现行房地产税制存在的问题及完善对策

曲明荣

（潍坊学院，山东潍坊261061）

我国现行房地产税制存在的问题及完善对策

曲明荣

（潍坊学院，山东潍坊261061）

房地产税源具有稳定性和持续性，健全的房地产税收法律制度是房地产市场法制化的利器。建国以来我国房地产税制虽然经过几次调整，但在税负环节、税种结构、课税依据、税率设置等方面仍存在不合理之处，可通过建立规范、合理的房地产税种，改革计税依据，调整税率税费，建立健全房地产评估制度等加以完善。

重复课税；市场价值；重流轻保；评税制度

一、我国现行房地产税制存在的问题

（一）税负环节分布不合理，保有环节税负过低，抑制了房地产税收收入的正常增长

房地产行业的经营过程主要包括：开发、保有和转让三个环节，与此相对应，在各环节存在着不同的税种：在房地产开发环节涉及营业税、印花税、城市维护建设税和企业所得税等；在房地产转让环节涉及契税、印花税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、营业税和城市维护建设税等；在房屋出租环节涉及营业税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税和房产税(或城市房地产税)等；在房地产静态保有环节涉及耕地占用税、房产税(城市房地产税)和城镇土地使用税。从税种在各环节的分布情况(表1-1)可以直观地看出，我国房地产行业的税收政策在房地产开发及转让(销售和出租)环节税种较多，较完善，而在保有环节仅涉及三种税，税负较轻。

开发、出租、转让环节的高税负制约了房地产开发商的开发积极性，加大了开发建设成本，提高了购房的门槛，从而抑制了住房消费，阻碍了购房者潜在需求向有效需求的转化。同时也抬高了房屋的销售价格，制约了居民购买、租用房屋的积极性，进而影响了房屋销售、出租等流通市场的充分发育。另外，过高的税负还会导致部分房地产开发商通过隐性交易逃避纳税义务，造成税收收入的减少；保有环节的低税负降低了持有房地产的机会成本，加剧了房屋土地的闲置，导致本来有限的房地产资源无法充分利用。

表1-1当前我国房地产税制

（二）税种结构设置不合理，重复征税现象严重

1.土地增值税与营业税的重复

由于土地增值税是在房地产的转让环节征收的，每转让一次就征收一次土地增值税，因此，土地增值税除了具有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使得在房地产产品转让过程中按现行税制，既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据缴纳营业税又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据缴纳高额的土地增值税，形成了重复征税，进而阻碍了土地的正常流转。

2.房地产租赁中的重复

房屋出租取得的租金收入，需同时缴纳12%的房产税、5%的营业税，还有所得税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及教育费附加等，综合税负高达租金收入的30%以上，而个人出租房产取得的收入还要缴纳3%的营业税和20%的个人所得税，对收入重复征税既增加了纳税人的奉行成本和税务机关的征管成本，又催生了偷逃税的动机，导致了大量地下租赁市场的存在。

3.契税与印花税的重复

对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳0.05%的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。

4.营业税自身的重复

中医药根植和滋养于存续千年的华夏文明，所谓“非凡”，就是在授课实践中将中药背后的文化、文艺和文学情怀尽可能地提取和凸显，让学生在波澜壮阔的历史画卷中领略属于中药的那份别样之美，并根据专业侧重各取所需，充实自己。但是，大学教育应将“以德树人、以德育人”的理念贯穿始终，培养德才兼备、德艺双馨的新时代医务工作者是人才培养的应有之意。

营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据，其中包括工程价款(即工程造价)及工程价款之外收取的各种费用(包括材料差价、包工费等等)，其中工程价款=直接费+间接费+计划利润+税金。由此可见，在计算应纳税款时，就会出现重复征税的问题：在销售阶段的计税依据除包括上述各项外，还应包括代当地政府及有关部门收取的一些资金，如代市政府收取的市政费，代邮政部门收取的邮政通讯配套费等，同时还包括在前一阶段己缴纳的营业税。如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。

重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担。由于目前房地产市场仍然是买方市场，房地产开发商能够将其缴纳的税收作为开发成本摊入房价中，消费者也只能默默承受着高额的房价，这使得对房地产行业重复课征的各项税收大都结结实实地落在最终负税者也就是房地产的消费者身上。从宏观上来说，阻碍了房地产业的流通，造成了房地产资源配置的不合理。

（三）课税依据不符合经济发展的原则

以房地产的市场价值作为财产课税的计税依据应该说是比较科学的，这也是各国普遍采用的计税方法。市场价值反映了土地、房产作为经济资源的价值，它不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房屋的时间价值。在市场经济下，任何土地、房产都有一个时间价值，市场机制越完善，这个价值就越容易体现，越容易得到认可。但是，我国当前是以土地的面积和房产的原值或租金作为计税依据，不能反映土地的级差收益和土地、房产的时间价值。高速经济增长带来了土地和房产大幅度的升值，新房与旧房市值相差非常大，以历史成本为计税依据，不能反映市场价值，而且大大缩小了税基，也造成了新旧企业税负不均。同时，从价计征与从租计征还具有不公平性。从价计征的房产税，是依据房产原值减去10%—30%后的余额按1.2%的税率计征。从租计征的房地产税，是以租金的收入乘以12%的税率计征，与按历史成本从价计征相比，从租计征显然税负过重。有的企业房租收入甚至搞暗箱操作，较难获得明确凭证，从租计征房产税变成一纸空谈。

城镇土地使用税征收方式也缺乏弹性，我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的宏观调控作用。

（四）税率设置不合理

土地增值税税率过高，不利于促进土地的合理流转。我国土地增值税实行4级超额累进税率，第一级税率就达到了30%，最高边际税率更是达到了60%。而且所定的税率未考虑对长期持有和短期持有房地产加以区别对待，不利于抑制房地产投机活动；同时，为调节土地的级差收益，城镇土地使用税采用不同城市、不同地段设置不同税率的方法，结果造成税率档次设置不合理，并且随意性大，操作起来缺乏客观标准，影响了税收征管的力度，造成财产税收入的流失。

（五）房地产税费体系混乱，存在“费挤税”等不合理现象

1.税费并立

2.税轻费重

我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，且费项总数远多于税项总数。首当其冲是房地产开发环节费的比重过大，一般来说，房地产开发企业出售的住房价格主要包括四个部分：成本、费用、税金、利润。有关资料表明国外房地产开发企业，这四部分的比重分别为73%，10%，10%，7%，而我国为41%，40%，10%，9%，可见对房地产开发企业而言，造成房价居高不下的原因在于费用过高。

在房地产开发、流通阶段，频繁向房地产开发企业收费，导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担；各种行政事业性收费的膨胀，抑制了真正意义上的税收的培育和成长。“税轻费重”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用，也使得房地产开发企业把同政府部门搞关系看成了节约成本的途径，更易孽生腐败。

（六）房地产评估制度和房地产税收评税政策不健全，未能在调节收入等方面发挥应有作用

我国房地产评估制度刚刚建立，目前还缺乏房地产税收征管的配套制度，影响了税收征管的力度。缺乏严密的财产登记制度往往造成房产的私下交易；同时与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全，评估价格常常与事实脱节；税务部门内部没有专门的房地产评税机构和评税人员，现有的房地产税征管人员素质难以适应税收征管的需要，再加上许多税基老化，导致税基侵蚀，税收流失现象十分严重，以致在调节收入差距、平均住房面积等方面未能发挥其应有的作用。

二、完善我国房地产税制体系的对策

（一）建立规范、合理的房地产税种，改变“重流轻保”的税收体系

在房地产保有阶段课税，可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用，因此可以将流通环节的一些税种转移到房地产保有环节征收；将房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税合并，在财产税体系中统一设置物业税；设立地价税，以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占用者征收，取消现行的土地使用税；同时增加空地闲置税；适时开征遗产税和赠与税。遗产税和赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。

（二）以市场价值为计税依据

以市场价值为税基有两个优点：一是税基具有弹往，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，财产税的收入也将相应增加；二是市场价值反映纳税人的纳税能力，有利于实现税收公平原则。根据十六届三中全会确定的税制改革思路，当前我国房地产税改革的目标设计应按照“房地合一、整体评估、一并征税”的原则，将现行的土地使用税按面积从量定额征税、房产税对企业自用房产按房产原值一次减除一定比例后的余值征税以及单位和个人出租按租金收入征税的方式，统一改为按房地产的评估价值征税。即房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值应通过评估确认。

（三）调整房地产税率

在计税依据调整为评估价值后，可将房产税的税率调整为1%-3%的幅度比例税率。这样设计主要考虑：一是我国经济发展不平衡，城乡差别的需要，各省、自治区、直辖市可据实际情况因地制宜，从中选择自己的适用税率；二是贯彻税收公平原则即横向公平和纵向公平；三是有利于不同地区财政收入的合理增长。为了提高土地的使用效率，合理调节土地级差收益，应适当提高土地使用税的税额，另外应把农村非农业用地纳入土地使用税征税范畴，考虑到城乡实际存在的差别，对农村非农业用地的征税专设一档税额。同时现行耕地占用税的税率也应适当提高。

（四）调整房地产行业税费

1.将具有经营性质的房地产收费从行政事业性收费中分离出去，将其它行政性收费(基金)转入流转税、财产税和行为税，只保留权属登记等证照工本费，实现真正意义上的“少费政府”。

2.按性质和目的合并税(费)种。根据土地与房屋的内在价值联系和物业商品的流转特征，将与房地产相关的税费合并成房地产税(物业税)；将一部分名费实税的收费改为税，如可以将土地闲置费改为士地闲置税，将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕用税中一并征收；将与城市规划建设相关的收费项目并入城市建设税；将教育设施配套收费并入教育税等。

3.取缔“不合理、不合法、纯属三乱”性质的收费项目，以减轻纳税人的额外收费负担，同时应扩大税基，拓宽征收范围，将房地产税培育成地方税收体系的骨干税种。根据我国目前财税体制及市场产业发展情况，使我国房地产业综合税费负担适当调低，并调整不同环节的税负。

（五）优化会计方法，减少核算漏洞

我国会计准则和企业会计制度对如何确认企业的收入和费用做出了一些规定，但是只适用于一般的行业，没有考虑到房地产企业自身的特点。《企业会计制度》中第九十七条规定：“房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的规定，并且有不可撤销的建造合同的情况下，也可按建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。”据此规定，房地产销售中，房地产的法定所有权转移到买方时，企业应确认销售收入，但也有可能出现法定所有权已经转移，但所有权上的风险和报酬尚未转移的情况。在这种情况下，企业则可分析交易的实质，确定是作为销售，还是作为筹资、租赁或利润分成处理。另外还规定：在确认收入时，还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的部分不能确认收入。如此规定势必会导致房地产企业在收入确认上存在收入确认滞后，且收入确认额较少的局面。还有对房地产企业所取得的收入如何和发生的成本费用进行配比仍欠缺明确的规定，由此可见新会计准则和企业会计制度对房地产企业应如何确认收入和成本费用仍缺乏应有的重视。因而必须根据房地产企业的特殊情况，对房地产企业的成本费用核算进行优化，减少企业通过会计核算来偷逃税收的漏洞。

（六）建立和完善房地产估价制度

主要包括：第一，建立一套适应于市场经济发展的房地产评估机构。由于房地产价格评估具有较强的专业性和技术性，需要成立公正、客观、权威和社会化的专门的评估机构。在市场经济条件下，房地产市场的发展和管理，必须依靠两个层次：政府的调控和社会民间机构的参与。因此，房地产评估机构也应分两个层次：政府的房地产评估机构和社会民间的房地产评估机构，前者主要注重房地产市场的核心问题即价格管理，后者主要在房地产交易活动中发挥作用；第二，加强对房地产价格评估理论、评估方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；第三实行房地产估价人员资格认证制度，尽快建立一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。

（七）在税务部门建立房地产评税制度

评税是房地产估价在税收上的运用，它是指政府为了满足其财政收入的需要，定期依照法定的程序和规则对房地产纳税义务人所拥有的房地产进行估价并以这些房地产的评估值为计税依据，借以分配每个纳税人所应承担的房地产税额的一种方法。目前，对房地产纳税人拥有的房地产，还由房地产评估机构进行评估，等到条件成熟的时候，在税务部门建立房地产的评税机构和健全的评税制度。

总之，房地产税作为地方税收的一部分，从长远发展来看，有一定的潜力。应与时俱进，改革房地产税，扬长避短，真正发挥房地产税在组织地方财政收入、调控宏观经济方面的作用，使房地产资源达到优化配置，合理使用的目的。

[1]吕献荣.我国开征物业税的必要性及框架设计探讨[J].会计之友（上旬刊），2009，(7)：26-27.

[2]张天正.我国现行房地产税制存在的问题及建议[J].税收与企业，2002，（9）：6-8.

[3]李东海.完善我国房地产税收体系研究[D].中国海洋大学，2008.

责任编辑：王玲玲

F810.423

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1671-4288(2010)03-0071-04

2010-04-25

曲明荣（1965-），女，山东潍坊人，潍坊学院经济管理学院副教授。研究方向：财务管理。