“新国十条”面面观

天津财经大学 张妍姝

“新国十条”面面观

天津财经大学 张妍姝

“新国十条”发布后，国内多个城市出现了房屋交易量的大幅下跌，房地产市场形成了强烈的价格预期。本文旨在跟踪调查“新国十条”出台后市场的一系列反应，以及分析在“新国十条”影响下可能会导致的房价下跌对与房地产业密切相关的银行业产生的影响。

“新国十条”房价 回暖 落实

一、“新国十条”出台后市场追踪

2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布（简称“新国十条”），这是自1998年房改以来，出台政策力度最大、影响最深远的一次调控。要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。“新国十条”出台后不到一个月的时间内，国内多个城市出现了房屋交易量大幅下跌，房价停涨的现象，甚至有一部分城市房价出现了小幅的下跌。房地产市场形成了强烈的价格下跌预期，甚至有预测表明一线城市的房价可能会下跌30%以上。

在宏观调控4个月之后，楼市僵局终于在9月被打破。然而出人意料的是，购房者并未等来预期中的房价下跌15%甚至30%，而是盘整之后的继续攀升：9月上旬深圳一手房市场成交量环比上升5.1%，成交均价环比上涨12.8%；上海商品住宅成交均价为22366元/平方米，环比前周上涨5%，已经连续三周呈上涨趋势。

面对如此超乎预期的市场，有人提出应继续出台新政策以调控“疑似”回暖的楼市，但我认为重点在于落实“新国十条”，而非出台新政。对于近期楼市成交量的反弹，我认为5个多月的调控确实在一定程度上压制了刚性需求，其入市购房的迫切性可想而知。成交量反弹带动房价上涨，主要原因还是供给不足，虽说北京现房库存量已经超过11万套，但是库存并不等于有效供应量，只有实际的住宅供应量充足，才能平稳房价。再有，中央政府的新“国十条”，以及北京地方调控政策，足以达到调控房地产市场的目的，并不需要更多政策出台。

可以说，楼市成交量反弹后，如果又伴随房价快速上涨，致使调控效果不理想，原因除所谓“金九银十”这类开发商的炒作，更多的是政策执行不到位造成的。

例如，针对投机炒房这类行为，北京市制定了有史以来最为严厉的“限购令”——同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房，并且购房人须申报家庭成员情况，骗购将不予办理房产证。北京的“限购令”，可以说极大程度地遏制了投资、投机性购房需求。如果目前还有投资、投机客入市，只有一种可能就是钻了政策的空子。

另一方面，从长远来看，针对房地产市场要建立起完善的调控机制。例如，在税收方面，可以给市场一个调控预期，尤其是对住房的空置税、土地的闲置税应该建立起来，以达到稳定市场的目的。另外，建立较为有效的投资环境也非常重要，很多时候无论是民营资本、还是个人投资买房都是非常盲目的，仅仅是为了给自己的资产找个保值出路。

总的来看，目前楼市正处于调控之中，即便房地产市场成交量反弹，也可能是一种假象，需要冷静观察。并且，全国土地市场整体依旧低迷。虽然也有个别地方出现高溢价拿地，但仅是个别地块的个别现象。还不能对调控效果过早下结论，具体要到今年年底再看情况。另外，房地产调控是否到位不是政府说了算，而应该看老百姓对市场的认可度。

二、“新国十条”对银行业的影响

房地产业和银行业联系极为密切，市场上甚至有房地产商放言说，房价跌，银行先死。那么，“新国十条”的发布，对于银行的影响究竟有多大呢？

提到银行涉及到房地产的资产，主要包括房地产贷款和以房地产为抵押物的贷款。房地产贷款包括个人住房贷款和房地产开发贷款。房地产抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型。根据央行发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》显示，截止至2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元。占各项贷款余额的19.2%。其中房地产开发贷款余额2.54万亿元，个人购房贷款余额4.76万亿元。另外根据银监会主席所说，如果加上以房地产抵押的其他类型的贷款，与房地产相关的贷款已接近信贷总量的一半，也就是说与房地产相关的资产占了银行总资产很大一部分。银行应该密切关注房地产市场的变化对其资产的影响。本文接下来分别从房价下跌对房地产贷款和对以房地产为抵押物的贷款的影响来分析。

1、房价下跌对房地产贷款的影响

(1)房价下跌对个人住房贷款资产的影响

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。房价下跌对银行个人贷款的影响需要分析房价下跌后有多少借款人会选择断供或不正常的还款，从而导致银行不良资产增加的问题。

首先，需要明确个人住房贷款人的类型。个人住房贷款人主要包括自住型的购房借款人和投机型的购房借款人。一般说来，房价轻微下降，自住型的借款人不会轻易选择断供，因为在我国的社会法律条件下。选择断供的成本太高。但是投资型的贷款人选择断供的比例要高于自住型住房。

其次，“新国十条”主要是针对房价过高，上涨过快的一些地方，主要是指北京、上海、广州等一线城市和部分二三线城市。而对于以自主需求为主的二三线城市，房价的泡沫并不严重，房价下跌的可能性不大。根据专家的预测，在热点城市，房价跌10%到20%的可能性比较大，下跌30%以上的可能并不大。若下跌超过30%，对于整个经济负面影响过大，政府便会采取救市措施。而且这个下跌幅度是针对2009年到“新国十条”出台以来飞速上涨的房价。房价跌到2007年以前的水平可能性不大。如果考虑到贷款人首付成数的不同和部分贷款已还款，贷款人选择断供的比例并不大。

最近，各银行在银监会的要求下，纷纷做了银行压力测试。交通银行压力测试结果显示，房地产价格下降30%，个人按揭不良率提高0.9%。房价下跌30%对建行不良贷款的影响与交行大体相当，可能会略微乐观一些。农行所做的压力测试结果显示，当房价跌幅超过20%时，每多跌一个百分点，该行的不良贷款就会增加一个百分点。另外民生银行表示房价下跌40%可以承受，而招商银行则是37%。

个人住房贷款是以住房为贷款抵押物，即便是出现坏账，银行也可以通过回收住房来弥补损失。若房价下跌30%，首付是30%，那么银行的成本能够收回。如果考虑到贷款人已还款的年限和份额，造成的损失就会更小。

总体来说，我国银行个人住房贷款整体上按揭成数为5成，不良率在0.3%到0.8%之间，所占总贷款的比例较低，属于优质资产。若房价下跌在30%以内。对银行总资产的负面影响并不大，完全在可控的范围内。

(2)房价下跌对银行房地产开发贷款资产的影响

房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。银行是房地产企业筹措资金的重要渠道。2009年我国内地房地产企业资金来源有5.71万亿元其中来自国内的贷款接近1.13万亿元，银行贷款占房地产企业资金来源的比例占20%左右。

2009年末。我国主要金融机构商业性房地产开发贷款余额2.54万亿元，占总贷款的比例只有7%左右，但是风险却不容小觑。我国房地产企业的经营特点是高资产负债率和高杠杆经营。资产负债率普遍在65%以上，自有资金比例在20%左右。房地产企业的资金压力取决于三个因素：持有的现金、融资能力和新开工情况。房地产交易量的下滑持续时间越长，房价下跌幅度越大，房地产企业回收资金的难度也会随之加大。与此同时，如果房地产企业还有其他的项目在开工建设中，那么在其自有资金消耗完以后现金流的压力会越来越大，房地产企业的资金链将会面临断裂的危险，银行面临的房地产开发贷款的风险也随之加大。

“新国十条”发布后，我国多数城市的住房成交量均出现下降。根据中国指数研究院的监测数据，4月26日—5月2日在全国32个重点监测的城市中，有26个城市的住宅成交面积环比出现下降，其中南京跌幅最大，环比下降77.85%。房产市场表现出了强烈的观望气氛和房价下跌的预期，部分城市的部分楼盘已经开始降价销售。对于那些短期负债比例高、存货比例高、融资渠道比较单一的房地产企业来说，资金链便会变得紧张，导致银行的信贷风险增大。

超过8成以上的房地产商取得房地产开发贷款是以土地抵押，只有不到两成以在建工程抵押。若出现坏账，土地抵押给银行带来的风险很大。因为房地产市场的低迷会导致土地的价格下降。若银行发放贷款时正处于地价极高的时期，那么收回得土地很有可能流拍或低价卖出，加大银行的损失。在建工程贷款的风险就低的多。最近银监会也频频指示商业银行不宜用土地抵押，而应采用在建工程抵押。

但是这种情况短期内不会特别明显。2009年我国房地产企业自由资金储备充足，足以应对短期出现的现金流问题，所以到5月中旬为止，大部分开发商能够按兵不动，没有大幅度降价销售。如果“新国十条”政策持续的时间超过1年，开发商的资金压力便会加大，到时候降价销售便会成为趋势。

本轮调控主要是针对房价过高，上涨过快的地方，一旦房价回到理性价位，大量的刚性住房需求会被释放出来，因此长期来看，销售住房并不是问题，我国的房地产市场还是处于上升时期。国家对于普通商品住房还会有新的信贷扶持政策，房地产开发贷款还是相对安全的，不会造成大规模的坏账。

总之，银行要时刻监控房地产企业的经营，密切关注房地产市场的变化。同时加强房地产贷款的审查力度，防止房地产企业资金链断裂给银行带来的损失。

2、房价下跌对以房地产为抵押的贷款资产的影响

房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。房地产抵押主要包括土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型。这里主要分析的是除了房地产贷款以外的抵押贷款，主要是土地储备贷款的风险。

2009年全国重点城市土地抵押面积和抵押贷款额双双增长。全国84个重点城市抵押土地面积净增5.1万公顷，抵押贷款额净增7749亿元，环比分别增长35.5%和59.7%，土地抵押的余额达到了25856亿元。土地储备贷款成了地方融资平台的一个重要部分，特别是在四万亿刺激计划出台后，地方政府很多是通过土地储备贷款来筹集建设资金。土地储备贷款的大幅增加，房地产市场的发展方向不明，增加了土地储备贷款的风险。

在房地产市场运行良好的条件下，储备土地的抵押贷款属于优良资产。相反，如果房地产市场持续低迷，很可能导致储备的土地无法转手，导致土地储备机构无法偿还银行贷款。银监会、国土资源部等相关部门也不断强调土地储备贷款的风险，要求银行降低抵押成数。

土地储备贷款的抵押物是土地使用权，一旦土地储备贷款借款人无法偿还贷款，银行便会收回土地使用权进行拍卖。那么如果房价下跌后造成土地价格下降，在抵押成数是7成的情况下，地价下跌在30%以内，银行刚刚能够收回成本，如若超过30%，就会给银行带来损失。但是从长期来看，土地仍然是一种高收益率的优质资产，土地储备贷款的风险不会无限制的扩大。

针对土地储备贷款的风险，银行应严格把握土地准入程序，实行名单式管理；准确、客观的估计土地的价值，防止土地价值高估现象的出现；严把土地贷款期限，并且降低土地储备贷款的抵押成数来防范土地储备贷款的风险，从而严格控制并降低土地储备贷款的风险。

[1]王珏林.刚性需求拉动楼市回暖.中国新闻网,2010;9

[2]易宪客.商业银行的房地产信贷风险有多大.金融时报,2008;9

[3]贺江兵.压力测试显示银行足能承受房价下跌20%一30%.华夏时报,2010;5

[4]王昕.我国房地产抵押物风险分析及防范对策.世界经济情况, 2007;8

[5]中国人民银行货币政策分析小组.2009年第四季度货币政策执行报告,2010;2

（责任编辑：袁晓军）