浅析房地产公司中财务管理的问题及解决措施

长春城市开发集团有限公司 袁斌

浅析房地产公司中财务管理的问题及解决措施

长春城市开发集团有限公司 袁斌

财务管理在任何经济类企事业生产经营中都是重之又重的任务，在房地产行业中尤其突出。本文简单分析了在房地产中财务管理存在的比较突出的问题，以及可以应对的解决办法，希望在实际操作中，能够掌握分寸，审时度势，为房地产公司带来出色的业绩。只有房地产问题得到解决，社会发展才会稳定。

房地产 财务管理 财务管理问题

一、房地产和财务管理概述

房地产作为当今世界带动经济发展的龙头产业，其潜力和连锁增值空间都是无限的。衣、食、住、行从来都是人生活的首要考虑，当衣、食、住的人类社会基本问题已经随着经济体高速运转而变为次要话题时，唯有住的问题没有得到好的解决。因为它要考虑的，不仅仅是在统计学中用计算机和手指操作出来的纸面结果，还要考虑现实中地价、人口基数和城市价值预估等因素。可以说，在今天的经济社会，‘住’的话题之所以成为社会舆论的焦点之一，是城市发展到一定程度的必然结果。人们在紧张而频繁的工作秩序有效的调理后不难发现，‘住’的话题已经不单单流传在嘴边，而是随着它迁入大学‘研究室’和理论挂钩时，‘房产学’的框架已经基本成型。

而房产学又密切与现实经济挂钩，其中最重要的体现，就是财务管理。房地产中的财务管理主要针对两大方面：公司自身的利益、公司所服务对象的经济利益。一旦牵扯到利益，伴随着集体和个人的关系，就会产生诸多关系体。它们会围绕着经济利益，制造各种非理性的、有利于本体的经济现象，随之而来的可能是趋于多赢的局面，也有可能适得其反，在不同的经济话语环境中，总有一方会受到损失。这样，就衍生出了房地产财务管理的诸多问题。我们在努力使房地产业的整体发展有利于人民的同时，也要保证其尽可能避免负面效应的产生。在这里，就要涉及到财务管理的问题了。

二、财务管理问题

1、体系建设问题

由于财务管理在整体概念上并不只是对财产事务的简单处理，而是要分部门对其进行必有的工序才能实现。而具体负责的业务部门是财政部门下的会计部门。因为会计专业的建设各级行政部门最为注意的社会学科之一，也就是为何会计学的招生每年在全国都走在前面的原因。对财务管理建设的需求基础就是人才，而相辅相成的是选拔和运营模式。选拔模式是人才产生的必要环节，运营模式则是人才依据何种方式对财务进行有效控制和管理。在这里，就延伸出了对学校设置会计学专业合理性的思考。学校院系设置中，基本没有独立的二级财政管理体系，没有财权。学校上层领导和负责实际运行的工作部门直接交流，通过对财政预算的把握制定新的发展计划和财务管理方案。在这里我们就看到，对财务管理的设计部门其实是会计院。但是这未必是妥当的。因为设在会计学院导致的问题往往是按照会计学的思路塑造财务管理模式，是财务管理专业教学计划和会计学专业教学计划互划等号，大同小异，会造成结构建设上的重叠，不利于资源的有效分配，是经济学中常见的问题。这就是财务管理体系建设中的一个基本的思路问题，这在房地产的财务管理案例中也是典型之一。

2、管理职能偏弱

不少行政事业单位缺乏科学的理财观念，在资金的使用上缺乏成本意识，财务部门对经费的管理仅仅满足于事后预算，忽视了事前预测和事中控制，单位对经费的收支仅停留在核算和账面平衡上的考核，很少对资金使用效能、用途的必要性进行考核，这直接导致单位一方面经费紧缺，另一方面却是资金的使用效率低下。

这就不难发现财务管理不能有效运行给企事业单位带来的恶性循环，既不利于独立单位的发展，也不利于社会经济的整体健康运转。在房地产中，由于地理环境和城市因素的牵制，财务管理的管理效能更是直接反应在对土地的金钱利用率上，很难不让人怀疑，房价出现泡沫是否跟基础的财务管理有直接联系。这是财务管理中又一突出问题。

3、经费使用缺乏计划性

房地产的财务管理和一般行政、非行政部门的财务管理相同，主要体现在对日常开销和收入的控制上，不过它主要针对将钱投入到房地产的开发和合作上去。但是在不同的管理者操作下，对房地产财务预算的控制往往决定于投资项目的多少、贵贱，在开发中使用财务管理时，也容易出现剑走偏锋，拿捏不稳的情况，集中体现在预算编制不完善，预算执行不规范，经费使用缺乏计划性上。在处理项目时不能细化到控制财务的各个细节，将会带来不小的负面经济效果，这也是财务管理中容易出现的问题之一。

三、解决措施

以上三点为房地产财务管理中容易出现的问题，现在就它们的解决给出应有的针对办法，希望对各部门在良好运作财务上起到一些帮助和借鉴。

1、确立专业建设目标

要解决财务管理体系建设的问题，只能使专业建设环境得到更大的改善，以利于专业的发展。但仅有外部环境是不够的，还必须从专业建设本身需求途径，其中一个方面就是合理确立财务管理专业建设目标，需要确立财务管理应该归属的专业学科，然后针对学科要求培养合适人才对其进行控制，因时致用，才避免了走太多的弯路；紧接着是建设完学科之后，要完善其专业课程的体系设计，使财务管理在细化到各经济知识领域时都能找到相关的理论研究成果予以假设和证明，只有这样，财务管理才能在良好的模式下实现运作。

2、加强管理职能建设

这是在完善了基础专业建设之后能够实现的。有了很好的使用枪的方法却只能拿到一把打不响的破枪，都是白搭。这就要求使用者必须在理论和实践基础上实现统一。对财务管理也是一个道理，加强其自身职能建设，拥有一套完整的可操作体系，在硬度上保证投资开发时不至于出现基础性的漏洞，是职能建设的理想目标，希望在实现管理中能够注意。

3、有效控制经费使用

在房地产投资中，在明确了投资方向和力量时，要对财务可控制范围有清醒的认识，实现量入为出，处处为公司着想，强化预算管理，规范收支行为。因为这是在投资实践中考虑的问题，只要在基本理论完善时，才能够减少经费使用不当的失误。

[1]苏万贵.关于财务管理专业建设的若干问题[D].高校财务,2010

[2]王文萍.关于加强行政事业单位财务管理的思考[D].生产力研究,2009

[3]刘玉峰等.我国房地产经济泡沫的形成机理和区域性特征[D].重庆建筑大学学报,2007

（责任编辑：张彬）