住宅投资对我国经济增长的拉动效应

浙江在线网络传媒有限公司 项建娜

一、引言

金融危机住房价格经济衰退受房地产市场持续萎靡和金融危机恶化等不利因素的影响，2007年美国家庭消费和住宅投资受到抑制，出口成为美国经济中一个难得的亮点，但依然无法弥补内需不足所造成的缺口，经济增长明显减速，到了2009年全年GDP下降2.4%，与我们在上一年度的预测结果较为接近。同时，随着危机的蔓延，很多国家尤其是新兴的市场经济国家的地产市场也受到了极大的冲击，我国也不例外。那么经过危机的洗礼，我们应该如何来处理住宅投资与经济增长的关系呢？住宅投资对我国GDP的贡献到底有多大？美国多位经济高官曾表示，什么时候房地产市场稳定和复苏了，美国经济危机就到头了。中国也同理。

二、住宅投资对我国经济增长的拉动效应

住宅投资包括对单个家庭住宅和对公寓(简称住房)的投资。住房以其使用寿命的长期性而被划分为资产，是任何财富拥有者都能够拥有的财富之一。也正因此，每年新增的住房投资仅占既有住房存量的很小比例约3%。住宅投资的决策涉及企业、家庭甚至政府，因而住宅投资有其特殊性。在所有投资需求中，住宅投资对实际利率最为敏感，这是由于住宅的折旧速度非常慢，因此折旧费微乎其微。这样实际利率对住房投资决定显然十分重要。由于货币政策较之财政政策对利率的影响更大，所以住宅投资与货币政策的关系就比它与财政政策的关系更为密切。房地产业对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等相关产业发展举足轻重在未来相当长一段时期，支撑房地产发展的三大因素没有发生实质性改变，房地产未来发展前景广阔。第一个因素是经济增长，尽管我国经济发展面临着来自国际国内的严重困难和严峻挑战，但我国经济发展的基本面和长期趋势没有改变，中国的GDP在中期内仍然有望保持8%左右的增长速度，居民可支配收入将较快增长，这是房地产未来实现较快增长的基础和前提。第二个因素是城市化，中国城市化率将继续以每年超过1%的速度增长，每年新增城镇人口将产生约4亿平方米的房地产新增需求，再加上旧城改造、新城建设、居民改善居住条件带来的需求，市场空间依然十分广阔。第三个因素是人口结构，当前我国正处于人口结构相对年轻化时期，每年新增劳动力总量约1000万，社会财富快速积累，适龄劳动人口的房地产需求旺盛，这也为房地产发展提供了较强的支撑。这三大因素决定了未来一段时期我国房地产市场空间依然比较广阔。建设部政策研究中心主任陈淮日前透露，明年政府将鼓励住宅消费年，以扩大内需。他强调，这个鼓励住房消费指的是鼓励普通商品房的消费，尤其是鼓励自主型的住房消费。他认为，从中国近年来的经济走势看，鼓励住宅消费是大势所趋。国家发改委投资研究所所长张汉亚分析，目前正在制定“十一五”计划居民人均面积的标准，今年居民人均建筑面积已经达到25平方米了。因此，很可能制定的目标是，明年将达到30平方米。

如何实现这种住宅消费的扩大呢？陈淮认为，“促进收入增长肯定是扩大内需的第一位”，而这一点将在明年的政策上有所体现。赵晓认为，控制消费信贷的政策应该有所改变，几乎所有的经济学家都认为不能打压小额信贷，更何况住宅消费还是扩大内需的重头。因此明年在住房信贷方面，政府会有更多的鼓励。

三、我国住宅投资的区域特征以及对经济增长的影响

城市化水平与经济发展水平的正相关关系，不仅适用于世界各国的情况，而且也适用于一个国家内各地区的情况。王维国认为，“我国人口城市化水平区域差异是由于地区经济发展的不平衡，区域开发的历史基础不一致，以及自然环境、区位条件不同等多因素的综合作用而形成的。但总体而言，经济因素始终是制约地区城市化发展的关键因素。”他从区域经济发展水平对区域城市化的影响和区域城市化对区域经济发展水平的影响，两个方面推导出了城市化水平与区域经济发展水平之间关系的数理模型得出：人均收入每增加100元，使得城市化水平提高0.04个百分点，城市化水平每增加一个百分点使得人均国内生产总值增加425.27元。由此做出推论：推进落后地区的城市化，将成为缩小它们与发达地区经济发展水平差距的必经路径。

2004年全国地区级城市达到268座，而1979年地区级城市只有64座，25年间上升了319%。这表明，从整体上看地区级城市数量增长的速度很快，中国地区级城市在数量上的扩张已基本完成。但由于受综合地理条件、经济社会发展水平、人口分布、交通条件等影响，中国中心城市发展水平的地域差异十分明显，发达地区与落后地区相比差别很大，发展极不平衡。从而住宅市场也表现出很强的地域性。若这种现象不能得到改善，那么我国经济发展东中西的差距将会愈来愈大，最终不利于整个社会经济增长与发展。

四、结论

在当前形势下，一方面，我们要通过完善住房保障制度来调节供需矛盾。如加大经济适用房、廉租房等保障性住房的建设力度，面向中低收入家庭出租或出售由政府投资兴建的公共住房，通过增加住房供给来抑制房价上涨，从而控制房地产投资的恶性增长；另一方面，政府要制定一系列政策合理引导住宅投资，使住宅投资充分发挥其关联效应以及对经济增长的拉动效应，促进住宅市场与整个经济和谐发展。

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