房地产企业的纳税现状及对策

青州市会计集中核算中心 刘桂林

随着全球金融危机的蔓延，实体经济不景气，各国纷纷加强贸易壁垒保护，企业减产、停工、倒闭，工人失业，出口下降。但各地大搞城市建设，经营城市，房地产投资成为经济发展新的增长点。随着房地产业的发展，房地产业税收在整个税收体系中占有重要地位，是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆，是国家和地方财政收入的重要来源。房地产企业的蓬勃发展，为税收增长提供充足的税源，也给税收征管带来新的挑战。就当前房地产业的现状来看，房地产企业偷税、漏税、欠税现象严重，“行政干预”对征收带来阻碍，地方政府与企业“关系密切”，打着招商引资和保护本地企业发展的旗号，谋求地方利益和个人利益而损害国家利益的现象时有发生。为此，应加强房地产开发整个过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制，加大对房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制，加强防范和治理房地产业偷逃税问题。

一、房地产企业的纳税现状

（一）富豪多，纳税少。房地产企业是暴利行业，当前房价越来越高，地王一个接着一个。国家财政收入艰难，为完成保8目标，增加财政收入，及时调整了个税征收范围，把福利费、职工误餐补助、交通补助等纳入个税缴税基数。房地产开发商利润多而纳税少，尤其企业所得税和个人收入所得税缴的更少。国家统计局公布2009年房地产企业贡献GDP一半以上。然而，根据2009年8月份公布的“中国纳税百强排行榜”上，2008年度中国纳税500强企业中，前100名内没有一家房地产开发企业，而与之相对应的2008年“胡润百富榜”排名中，却有十几家企业位列其中。房地产企业的老板、富翁越来越多，纳税却越来越少，究竟是一种什么现状呢？

（二）偷、漏、欠、抗税严重。房地产企业在过去的检查中偷税、漏税、欠税现象严重。根据山东省地税局2009年开展以房地产行业为重点的地方税收专项检查，结果发现房地产企业偷逃税现象严重，被检查的715户企业中有偷逃税行为的达634户，占八成以上。并且手段呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。

（三）违法违规减免税收。地方政府与开发商“关系密切”，给开发商“超国民待遇”，违法违规减免税收，致使开发商偷税、漏税、欠税、抗税底气十足，常以“营造良好投资环境”为由，出面保护，免受税务机关的稽查和追究。

二、当前房地产开发企业偷逃税行为的主要手法及特点

（一）隐匿应税收入，减少纳税基数。这是房地产开发企业一种普遍的偷税手法。开发商拿到《销售许可证》后，开始预收房款，房地产企业应对预收房款按国税发[2006]31号文规定的20%、15%、10%、3%毛利率计算利润额，并入当期应纳税所得额中，统一计算缴纳所得税，待工程完工后进行结算调整。房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票；在开票时采用大头小尾票、自制发票、收入打白条不开发票等手段隐匿收入，或者做支现金和直接进入小金库不入账。

（二）不按规定时间入账，以未清算、未决算为由延期交纳企业所得税。房地产开发企业在收取预收款或定金后长期记入“应付账款”、“临时借款”、“应收账款”中。根据《企业会计制度》销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。房地产开发企业应在房产交付使用后，根据以上规定确认销售收入，及时调整账目，缴纳企业所得税。

（三）以自用房、合作建房、分配利润、对外投资、给建筑商抵房为由不作为收入处理。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、〈房地产开发企业所得税征收管理办法〉、〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知〉（国税发[2006]31号文）有关规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产，交纳企业所得税。

（四）虚列、多提、挤占成本，减少利润。房地产开发企业同建筑商合谋，采用签订虚假合同的手法，有计划、有目的、有步骤的虚开沙子、水泥、砖、瓦等建筑材料，虚列成本，人为提高工程造价，减少利润空间，偷逃企业所得税。

（五）不按规定列支或超标准列支费用。一种情况是，不按[2006]31号文的有关规定：对公共设施配套费、前期工程费、基础设施建设费、安装费、开发间接费等成本，在已完工和未完工产品中分摊列支，而是在已完工产品中集中列支。另一种情况是把购买的汽车、办公用品、修理费、招待费等全部列入已完工产品中。致使企业亏损或者微利，从而达到少缴或者不缴的目的。

（六）财务管理混乱，核算不规范。主观上，房地产开发企业不重视财务管理或有意搞乱财务管理。一是账薄设置不规范，凭证管理混乱，聘用无证会计人员；二是私自建立账外账，一套应付税务机关，一套用于内部核算；三是私设小金库，用于偷税、私分和“公关”。客观上，会计核算不统一、不规范，房屋产品开发周期长、各期产品滚动开发且每期产品经营成果不尽相同，为掩盖其在经营、核算和应税上的不法行为找到了借口。

三、防范和治理房地产开发企业逃税的对策

针对当前房地产开发企业监管能力不足，甚至出现断层，税务机关要积极应对，加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度。税务机关工作人员应该加强自身业务学习，认真、仔细、深入了解和掌握房地产开发企业的情况，及时，准确采取严厉措施。对偷税行为进行严厉打击，加大对房地产企业涉税违法行为的处罚力度。

（一）加大宣传力度。通过新闻媒体广泛宣传“纳税光荣，偷税可耻”，还可以发放宣传册或定期举办房地产开发企业老板和财务人员培训班，讲解纳税知识和偷税的惩罚措施，使他们认识到纳税是每一个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源，也是国家稳定、经济建设发展的决定因素。通过案例分析对欠税、偷税的房地产开发企业依法采取强制措施。

（二）加强房地产开发过程的监控，从征管环节防止房地产税收流失。从当前房地产开发企业偷税的现状看，每个环节都有偷税现象发生。因此，一方面，税务机关要加强稽查力度，对房地产开发纳税人登记、申报管理各个环节进行跟踪，经常分析税源，发现问题及时检查；另一方面，要加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核力度，增加开发企业成本的真实性和准确性，尽量防止利用假合同、假信息虚增成本现象，强化对房地产开发的全程监控。

（三）做好部门之间“横向协调”，相互配合，加强源泉控制。房地产税收是一个多部门联合办公过程，从立项、规划、施工、销售到产权审批要到20多个部门办理手续，要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程多个部门。税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度。同时，地方政府应该成立综合治税办公室，统一协调有关部门。通过信息交换分析比较，最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料，建立档案，努力获取企业建筑成本信息，加强票据管理，掌握企业收入情况，从程序上规范纳税人纳税行为，建立一个规范、管理、检查的长效机制。

（四）公平税负，简化和完善税制。我国现行税收政策繁杂，内外有别，税种多，结构不合理，各个税种征收环节和计税依据不同，造成内行记不住，外行看不懂，税源控管漏洞多，流失严重。一是开发阶段税负轻，流通环节税负重，这种税制结构进一步鼓励了房地产开发企业逃税现象；二是房地产开发税费并存，负担重，增加了建设成本，企业偷税“理直气壮”。三是土地使用税计税依据不合理，不按价值征收而按面积征收，不能随课税对象价值上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷，同时造成房地产企业圈地、囤地现象，纵容了房地产企业投机和偷漏税款；四是内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内外资房地产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。

（五）强化稽查，加大惩处力度。税务机关除加强监管外，还应该针对性的采取措施，加大对房地产开发企业偷逃税款行为的处罚力度，对偷逃税行为的纳税人起到一种威慑作用。《中华人民共和国税收征收管理法》63条，（国税发2006[31]号文）明文规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，或者在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，……是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其少缴或者不缴的税款、滞纳金，并处以50%以上五倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

[1]中华人民共和国税收征收管理法

[2]国税发,2006;31