仙居新区建设从项目市场化运作中走出困境

仙居县新区开发管委会 陈华琨

仙居新区建设从项目市场化运作中走出困境

仙居县新区开发管委会 陈华琨

2010年9月仙居新区一期项目土地挂牌出让成功，10月仙居城市防洪裁弯取直工程动工建设，如今，仙居新区建设工地上尘土飞扬，凸显一期项目合作开发的矫健步伐，需要90亿投资的仙居县城市建设大舞台，演绎着新区绚丽多彩的未来。短短的2年时间，仙居新区建设从举步维艰中发生了天翻地覆的变化，这种变化的原因是来源于紧密联系仙居新区建设实际进行自主创新，不断解放思想、勇于实践，跳出了项目原由政府运作产生资金困难的圈子，摆脱了仙居新区建设困境。

解放思想从反思中产生

仙居新区建设起步于2003年，经过3年多时间奋战，建成了永安公园、1200多米防洪堤，完成了裁弯取直工程前期准备工作，包括部分土地征收政策处理等工作。随着项目建设的推进，缺乏建设资金卡住了脖子，这艘起航不久的巨舰却搁浅在滩头，给继续推进仙居新区建设蒙上了一层阴影。

仙居新区建设怎样能够继续推进，成了人们的热门话题。在县委、县政府的重视下，2008年第四季度组织了多层面多部门参加的关于如何推进仙居新区建设的调查研究，11个调查报告共同发出一个声音：建设仙居新区的大方向是正确的，仙居新区建设拖不得，也拖不起，只能上，不能下，坚持开发不动摇，必须继续推进。2009年伊始，县委常委（扩大）会议根据调研情况的反映，专题认真研究继续加快推进仙居新区建设问题，作出了“大招商招大商”的方针，指明了继续前进的方向。仙居新区开发管委会认真贯彻县委常委扩大会议精神，以“学习实践科学发展观，加快推进新区建设”为主题的解放思想大讨论，对制约发展的重大问题总结经验教训，进行认真反思，把破解建设资金难题作为突破口，以思想解放引领观念转变，以思想解放推进实践创新，提出既要开明，又要精明，借力发展的方略，为迈上走项目市场运作道路，大胆地进行理念创新，构建了勇于实践的平台。

合作开发在创新中搭建

在解放思想中形成的借力发展，走项目市场化运作的思路以后，以什么样的模式进行运作，需要大胆地创新。仙居新区开发委管会在做好一期项目建设投资测算的基础上，会同县发改局、财政局、国土局、建设局等部门经过反复论证，选择了招商引资，项目合作开发的模式。然后，在县政府组织下，赴外地考察，借鉴先进的运作和管理经验，结合一期项目的实际，以实现双赢为宗旨，制定《仙居新区一期项目合作开发方案》，开发商依法获取开发用地的同时，负责基础设施建设、拆迁安置费用等，这种合作开发的模式，开创了我县城市建设的先河，是一次具有重要意义的大胆创新。与此同时，走出家门，多方位地联系合作伙伴，为出台招商公告打下坚实的基础。经过一系列的运作，一个由投资商需投资90亿元的仙居新区一期项目合作开发，终于在2010年8月17日与投资方签订了协议书，使仙居新区建设走出融资难的困境，迎来了加快建设的新曙光。

这是仙居县经济建设上史无前例的大招商，充分体现吸引民营集团参与政府性项目合作开发投资体制的创新；是规范确认项目公共投入估算和设定建设标准，规范编制项目招商方案和规范制定项目合作开发协议的创新；是项目由政府运作转变为市场化运作，政府从建设管理型转变为监管服务型的创新。这种创新和它的项目运作模式得到了社会各界的认同，引起招商引资媒体的关注与重视，多家网络媒体予以报道，并在台州市第六次南北协作大会上得到了充分的肯定。

项目运作在实践中前进

有钱搞建设了，人们的视线很自然地转向了如何搞好合作开发的问题上。党的十七届四中全会的强劲东风，鼓舞着仙居新区开发管委会、福应、南峰街道和相关部门的实践奋进。他们把全会提出的弘扬党的优良作风，保持党同人民群众的血肉联系，大兴密切联系群众之风，大兴求真务实之风，大兴艰苦之风的要求践行到实际工作中去。从一期项目合作开发协议签定以后，利用投资方向仙居新区开发管委会预付的1亿元前期费用，围绕着“争取出让土地早日挂牌、裁弯取直工程早日开工”这个目标，以昂扬的斗志、坚定的信心，克服了一个又一个的困难。完成了控规修编，提出了创建国家级生态节能居住示范区的目标；完成了项目土地政策处理和报批等工作，为项目开发用地公开挂牌奠定基础。同时，仙居新区开发管委会与合作开发商抓紧做好仙居城市防洪裁弯取直工程开工准备工作，完成了裁弯取直对下游影响的河模试验；完成了施工管理用房及场地建设，对施工临时道路、电力线杆进行建设与布置。

土地挂牌在阳光中操作

土地项目市场化运作中最关键的环节是土地出让环节，其政策性强，社会关注度高。为使项目土地挂牌做到合法、合规、合理，仙居新区开发管委会会同仙居县国土资源局从政策研讨、沟通对接、意见征求和借鉴外地做法等方面入手，依法依规制定土地挂牌方案，在阳光中实施仙居新区一期项目土地挂牌出让。

在土地挂牌方案制定过程中，始终坚持公开、公平、公正和尊重合作开发协议的原则。仙居新区一期项目土地采用挂牌方式出让，挂牌公告按照要求制订条款，没有设定任何针对某一家企业的特殊条件，所有投资商在同等条件下参与项目土地竞买。在方案初稿形成后，仙居新区开发管委会会同县国土资源局积极向省、市专业部门在沟通咨询方案的合法性，在此基础上，多次召开专题会议，征县政协、县委咨询组的意见和建议，同时，积极与签约开发商和在仙房地产开发企业进行沟通，进一步完善了项目土地挂牌方案。2010年8月8日，县委常委（扩大）会议顺利通过新区一期项目土地挂牌方案。

在土地挂牌实施过程中，始终坚持公开透明的原则，在阳光下操作。为使开发商对实施项目的复杂性和艰巨性有个全面的了解，仙居县新区开发管委会、国土资源局、建设规划局等单位共同组织召开了项目说明会，阐述了项目土地挂牌方案、建设内容与标准、监管措施、项目风险等内容。为保障项目开发的整体效果，又及时发布了项目开发思路评审公告，在土地挂牌前，对有意参与项目开发用地使用权摘牌的开发商进行了项目开发思路的评审。为使更多的人了解项目土地挂牌情况，仙居县国土资源局分别在《台州日报》、《仙居新闻》、《仙居县国土资源网占》、《仙居招投标网》等媒体发布挂牌公告，公告期为31天，挂牌期为11天。挂牌截止时间点前，该项目开发用地仍有5家开发商竞价，依据法律规定转为现场拍卖，经专业拍卖师现场多轮次叫价，最后浙江大卫房地产开发有限公司竞得项目开发用地使用权，同时负责项目城市防洪、市政等基础设施建设。

项目建设在保障中奋进

项目建设的快速推进，离不开政府部门的服务与保障，更离不开群众的理解与支持。仙居新区一期项目土地挂牌后，新区开发管委会立刻牵头成立了项目综合服务、政策处理保障、规划监管、建设监组及城市防洪工程监管等五个工作组，协调相关部门通力合作，保障项目无障碍施工，力求实现老百姓、政府、开发商三方共赢。为使项目建设和谐进场，仙居新区开发管委会会同相关单位认真做好项目后续政策处理工作中，依据有关政策法规，及时研究农民养老保险、村留用地处置、拆迁安置模式等问题，形成合理解决方案，切实保障群众利益。同时，耐心细致做好政策宣传工作，争取群众理解、支持新区工作。最近1000多亩土地进场请表中，由于工作到位，整个清表工作没有发生一起群众阻扰事件，真正做到了和谐进场。同时，仙居新区开发管委会与开发商建立每周一次对接会制度，倒排工作时间，及时落实工作措施，土地挂牌成功后短短一个月内，仙居县委、县政府就隆重举行仙居新区一期项目开工动员大会暨城市防洪裁弯取直工程开工仪式，鸣响仙居新区一期项目建设第一炮，仙居新区建设进入了高速运转的快车道。