管理通胀预期房价不该是盲区

张道航

管理通胀预期房价不该是盲区

张道航

近日，国家发改委公布的《关于市场价格异常波动时期价格违法行为处罚的特别规定》征求意见稿，不仅加大了对经营者不正当价格违法行为的处罚力度，还增加了对个人散布涨价信息扰乱市场行为的处罚规定。其处罚力度之大、涉及面之宽、程序之简捷，都是以往未曾有过的。不难看出，中央及有关部门管理通胀预期、稳定市场价格、保障民生安康的决心。但是，政府对于市场价格异常波动的监管，不能只盯住绿豆、大蒜等农副产品，这个《特别规定》也应当适用于房价的监管。而且，无论是从近年来的国内实践还是国外经验看，在当前和今后一个时期，政府对市场价格的监管都不可忽略了房价，包括住房的买卖价格和租赁价格。

这次《特别规定》征求意见稿的发布，主要是针对近期部分农产品价格异常上涨这一特殊情况，并企望通过采取某些特殊措施，实现管理通胀预期和稳定价格总水平的目标。但如果细究本轮通胀预期的形成背景，不能不看到，首先是由于房价的过快上涨才诱发了人们对于物价上涨的心理预期。与以往不同，本轮房价的异常波动并不仅限于少数城市，而是带有一定的普遍性。据国土资源部下属的中国土地勘测规划院全国城市地价勘测组发布的报告显示，2009年全国住宅均价上涨了25.1%，为1998年住房分配货币化改革以来的历年之最。如果只是几个少数城市出现房价异常上涨，房价断然不会冲高到“两位数、二打头”的历史高点。房价的这种涨势势必会让人们对未来物价的普遍上涨产生联想，从而成为引发新一轮通胀预期的导火索。如果不能从这个源头上采取有效措施，即使价格监管再严厉、涉及面再宽、处罚办法再有效，恐怕都难以达到管理通胀预期的目标。

要打造起长期稳定合理的房价形成机制，并促进其它商品和服务的价格趋向稳定合理，在实施宏观调控的同时必须借鉴国外经验，建立起房地产市场的房价监管制度及相关法律，对住房销售和租赁中的房价“超高”和“暴利”施以必要的处罚和打击，而不应仅仅停留在目前的《特别规定》上。

还应当看到，近期我国市场价格的异常波动尽管有多方面原因，但几乎所有价格异常波动的商品或服务的背后都存在着不同程度的市场炒作。这是当前打击哄抬价格和维护市场秩序，不能不引起高度关注的。而这种市场炒作的始作俑者，又正是某些开发商和“炒房团”，其炒作手段和规模都是我们这个市场上所罕见的。然而，房地产市场上推动房价上涨的各种炒作，至今也未能得到有效的监管和扼制。由此才引来了在农产品以及其它商品和服务市场上几近疯狂的价格炒作，而且许多炒作手法也与房价的炒作如出一辙。针对这种现状，只有严厉打击房价炒作，才能给其它商品和服务的价格炒作以强有力的震慑，市场炒作才能被禁绝，稳定价格总水平的目标才能实现。

对房价施以必要的监管，不仅对解决近期市场价格异常波动可以起到牵一发而动千钧的作用，也是防范金融风险和实现国民经济长期稳定发展的需要。房地产作为中间产业，其突出特点是产业链上下延伸较长，与之相关联的起码有50多个产业。它一方面是钢铁、水泥、玻璃等上游产业产品以及建筑业的主要消费产业，另一方面又是下游的房屋装修、家用电器等一系列消费品的带动产业。房价异常波动在引发上下游产业供求波动的同时，也会引发相关产业产品和服务价格的波动。不仅如此，房地产业还与金融业有着千丝万缕的联系，近些年来国外某些国家和地区发生的区域性金融危机乃至国际金融危机，几乎都有房地产泡沫的背景。管住了房价，遏制了房价的异常波动，就可以稳定相当部分关联产业的市场价格，从而让人们对市场价格的整体走势产生一个稳定的预期。所以，不仅是眼下这样一个特殊时期，即使从长期看，政府对通胀预期的管理也应当抓住房价这个关键。

如果我们再把眼光投向世界，那么房价监管的重要性就会看得更清楚了。在当今经济全球化和贸易自由化的背景下，某个国家的某种商品如果价格上涨过快，并超出国际市场的均价水平，则会导致国际市场上此种商品的大量涌入，从而对其价格产生一种“封顶”效应。尤其是粮食等大宗商品的贸易更是如此。但是，房价却不会出现国际市场价格进来“封顶”的情况，就现有的技术和国际贸易框架来说，没有哪个国家可能从他国进口住房来平抑国内的房价。正因为如此，国外许多国家政府对农产品的价格可以弃之不管，但对房价却有着极为严厉的监管措施。譬如德国法律规定：房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任；如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为；如果地产商制定的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。至于什么样的价格才算“合理房价”，国外通行的标准是，房屋开发的全部成本再加上5%-10%的开发利润。

依据上述标准可以判定，目前我国房地产市场上的住房销售价格大都超出国外通行的“合理房价”水平。但是，开发商以及房地产投资投机者的暴利行为却并未得到应有的处罚，房地产泡沫成为不争的事实。这种局面如果不改变，不仅管理通胀预期的目标难以实现，也给国家经济带来风险隐患。因此，政府除了要通过增加市场供给和抑制投资投机等宏观调控手段挤出房地产泡沫，还必须对房价实施监管。与宏观调控通常是针对市场上出现的暂时失调而采取的临时措施不同，包括价格监管在内的市场监管，则是为了保证市场有序运行所实行的强制手段并具有长期性特征。近年来，我国的房地产市场之所以陷入了一种“调控—观望—反弹”的怪圈，而且这种怪圈每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新的高点。其中一个重要原因，就是缺少应有的房价监管，使得房价的形成既不稳定也不合理。要打造起长期稳定合理的房价形成机制，并促进其它商品和服务的价格趋向稳定合理，在实施宏观调控的同时必须借鉴国外经验，建立起房地产市场的房价监管制度及相关法律，对住房销售和租赁中的房价“超高”和“暴利”施以必要的处罚和打击，而不应仅仅停留在目前的《特别规定》上。(本文作者系中共大连市委党校教授)