房地产开发中的工程量清单快速招标模式

○王素芳

（上海电力学院经济与管理学院 上海 200090）

房地产开发中的工程量清单快速招标模式

○王素芳

（上海电力学院经济与管理学院 上海 200090）

以工程量清单计价的招标模式在国有投资的工程项目管理中的应用越来越广泛，而如何在要求快速开发、注重效率的私营房地产开发项目中发挥作用则更显重要。本文结合目前房地产开发项目工程管理的实际情况，探索了三种创新的工程量清单快速招标模式，以期在兼顾效率的条件下实现较好的投资控制效果。

工程量清单 招标 房地产开发

工程量清单计价的招标模式就是采用工程量清单计价方式编制报价清单、招标控制价以及合同价款支付和竣工结算的招标模式。与传统的按定额计价的招标模式相比，工程量清单计价的招标模式由于具有竞争的充分性、计价的直接性和合同价款管理的简洁性等特点，逐渐被业内人士所认识和接受，其应用的领域也逐渐从国家投资领域扩展到私营投资领域，特别是房地产开发领域。但目前在房地产开发中，应用工程量清单招标模式还存在着一些亟待解决的问题。房地产开发由于特别重视开发的速度，尤其是在银根紧缩的今天，缩短开发周期，可以提高资金周转速度，降低财务和经营的风险。这就要求在整个开发流程中，各环节应尽量压缩，时间紧密衔接，减少等待停顿时间损耗，从而提高工作效率。目前通常操作的情况是，施工图一旦出齐，就要确定施工单位进场施工，不能有丝毫的等待时间，而推行工程量清单招标则需要图纸出齐后有一个月左右的招投标周期来确定施工单位，这是一个不可调和的矛盾。如何解决这一矛盾，本文提出了一些有创新性的招标解决模式，区别于不同的招标条件，共有三种类型。

一、工程量暂定的固定单价模式

此种模式主要针对招标周期较紧张、施工图纸设计质量较差，或以扩初图招标、同时前期或施工时招标时不确定因素较多、预计施工后变更较多等问题，故在招标时，工程量由招标方暂定，投标方无需对工程量进行复核，按总价确定中标单位后，在单价承包合同中固定清单中子项的综合单价即可。施工当中的中期支付以及竣工结算都按照实际工程量计算。该模式的招标流程如图1所示。

图1 工程量暂定的固定单价模式流程图

虽然此种模式能够实现快速施工要求下的快速招标，但其缺点也是显而易见的。首先，由于工程量是暂定的，不能确定准确的合同总价，难于确定造价控制目标。其次，由于招标时间紧张以及图纸不完整等原因，难以对措施费用进行投标报价。最后，工程施工期间的合同价款的中期支付与竣工结算的核对，牵扯较多精力和时间，且容易发生分歧与争执。

二、工程量暂定的单价计价总价包干模式

此种模式适用于招标时间较紧，但施工图设计质量较好的单位。例如已实现设计标准化的产品，后期施工中变更较少，在招标时施工图虽未完成，但参照扩初图纸或前期已施工完的工程，可以较准确地编制清单子项和工程量。投标单位在报价时不需要复核工程量，按暂定工程量填报单价并形成投标总价，在按照投标总价确定中标单位后，签订固定单价的承包合同。在施工图纸完成后，双方按施工图重新计算工程量，结合合同单价计算合同总价，并签订总价包干的补充协议，同时在协议中按工程施工进度明确各施工节点的付款额度，而对于竣工后的结算则仅依据变更签证计算增减账。该模式的招标流程如图2所示。

图2 工程量暂定的单价计价总价包干模式流程图

这种方式是在实践中应用较多的一种方式，其优点在于既达到了快速开发的快速招标要求，又保证了在施工前期就能签订总价包干合同，明确了造价控制目标，同时，对于中期支付也设定了节点付款额，工程款的支付操作简单明了，减少了审核核对等过程。竣工结算时，计算量较少，双方分歧较少，结算周期较短，造价也易于控制。

三、工程量固定的单价计价总价包干模式

此种招标模式的前提条件是施工图已经完成，且设计质量较好，预计后期变更较少，前期对于现场实际情况较明确，不确定因素少。

在招标时，招标方先进行清单列项以及编制清单说明，然后与其他招标文件一同发给投标单位，之后招标方在计算工程量时，投标方也同时进行计算。招标方工程量计算完成后，发出正式的工程量清单。这样，施工单位在核对后几天内就可以迅速回标，招标方也就能够及早地进行评定标，并签订总价包干固定总价合同。该模式的招标流程如图3所示。

这种招标模式的优点除了总价包干易于造价控制、中期支付按施工进度节点设置付款额、竣工时仅计算增减账以外，还有利于措施费的投报，同时在招标时留给投标单位复核工程量的时间较长，更能保证合同包干总价的准确性。

图3 工程量固定的单价计价总价包干模式流程图

四、结束语

为了节省招标时间，以达到快速招标的目的，房地产开发工程除需要满足上述模式中的条件以外还需注意一些细节问题。首先，招标单位的付款方式对于施工单位要有吸引力，这样才能吸引施工单位，使其愿意按照工程量清单招标方式竞标。其次，在招标时，常规材料尽量要求施工单位按确定的材料品牌报价，增加投标竞争性，反之应对部分清单项目（如装饰些材料中某一品牌的面砖）进行价格暂定，避免投标单位之间的报价差异过大，延长询标和评标的时间。最后，即使招标图纸比较详细，招标时间较短，清单的工程量还应使用暂定数量，这样既节省了工程量清单的编制时间，也节省了评标时间。

[1]中华人民共和国建设部：GB50500-2003建设工程工程量清单计价规范[Z]．北京：中国计划出版社，2003．

[2]中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议：中华人民共和国招标投标法[Z]．北京：中国民主法制出版社，2001．

[3]张建荣：房地产项目工程量清单招标的清单编制[J]．建设监理，2009（8）．

[4]向维：工程招标中的工程量清单报价[J]．铁道运输与经济，2007（9）．

（责任编辑：张琼芳）

book=60,ebook=113