低收入家庭住房需求特征与住房保障研究——来自广州的实证分析

陈 琳,丁烈云,谭建辉,周耀旭,吴开泽

(1.华中科技大学 土木工程与力学学院,湖北武汉 430074;

2.广州大学 商学院,广东 广州 510006)

低收入家庭住房需求特征与住房保障研究
——来自广州的实证分析

陈 琳1,2,丁烈云1,谭建辉2,周耀旭2,吴开泽2

(1.华中科技大学 土木工程与力学学院,湖北武汉 430074;

2.广州大学 商学院,广东 广州 510006)

采取定性分析与定量研究相结合、理论研究与实证研究相结合的研究方法,以广州低收入住房困难家庭住房普查作为研究的切入点,运用问卷调查、入户访问等方法收集数据,并应用 SPSS软件对相关数据进行了分析。通过深度的数据挖掘,获得了对城市低收入住房困难家庭住房状况与需求特征的清晰认识,同时在此基础上,提出了解决低收入家庭住房问题的相关建议。

低收入家庭;住房现状;住房需求;住房保障

一、问题的提出

(一 )研究背景

随着人类文明的进步,“住房作为人类生存不可替代的必需品,人人都应享有合适的居所”的观点已经得到普遍的认可。然而由于住房本身所具有的特性及住房市场所存在的缺陷,以低收入者为主体的特殊阶层仅依赖市场机制难以解决自身的住房问题。政府作为社会公平与正义的维护者,理应担负起促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责。如何在政府的主导下,构建起覆盖全社会的、完善的住房保障体制,通过有效的支付转移方式实现社会收入的再分配,使广大中低收入人群也能够享受经济发展的成果,从而保持分配公平和社会的和谐与稳定,意义重大。

在这样的背景下,广州市政府决定从 2007年 12月至 2008年 3月在全市范围内开展城市低收入住房困难家庭住房状况调查。目的是希望通过调查,建立低收入住房困难家庭住房档案,摸清广州市城市低收入住房困难家庭的住房状况、收入现状及住房需求,为科学制订解决广州市城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划提供量化指标;为广州市城市低收入住房困难家庭实施动态管理提供数据支持;同时,为进一步完善广州市住房保障政策体系提供可靠依据。本论文正是以本次调查所获得的相关资料为基础展开实证研究。

(二)国内外相关研究评述

住房问题是一个世界性的难题,无论哪个国家在经济发展和城市化进程中都曾遭遇或者正在经历这一难题,国内外的学者也通过实践对此进行了广泛与深入的研究。Rachelle(2000)在解决低收入人群住房问题上提出“财政资源最大化原则”,即:必须努力发掘更多的资金资源,并且寻找出更有效使用这些资金的方式;同时必须寻找一些方法来精简和简化低收入住宅的融资程序,以提高系统的运行效率[1];Colman(2003)则提出对低收入人群在“物质与社会服务方面的支持问题”,认为如果只单纯考虑建设而没有支持性的服务和更新计划,则难以真正提高贫困家庭的生活水平,因此建议除提供住房之外,还需要重视一些相关问题,例如收入不足、教育、就业训练、戒毒指导、安全、医疗以及其他相关社会服务等[2];Miles(2003)特别提出要注意到低收入阶层中的特殊人群需要,包括老人、残疾人、单亲家庭、农村家庭、外来移民家庭以及无家可归者的一些特殊需要[3];Burnham(1998)则较早时就提出在低收入住宅的生产与分配过程中,要有效地平衡“公平与效率之间的关系”[4]。

国内学者针对中低收入人群的住房保障问题的实践也进行了相关研究。贾康、刘军民 (2007)认为从福利分房向市场机制下住房条件分化的迅速转化,导致中低收入群体产生买不起房的社会焦虑,而发展尚不健全的我国住房保障制度,无法有效弥补住房市场下的社会不公[5];陆学艺(2006)认为当前我国的住房问题,主要集中在以下几类人群,包括:(1)新旧体制转换过程中各类企业人群,如国企下岗职工,登记失业人口等;(2)城市新增人口中的中低收入人群,例如年轻产业工人、商业服务业人员等;(3)低文化素质和缺乏技能的外来群体,例如农民工等,而目前的住房保障政策对这些人群尚未完全覆盖[6];清华大学社会学系(2007)认为中低收入者的住房保障问题主要表现为缺乏主动性住房改善渠道,包括提高购买力、申请住房保障和住房的更新维护等以及在旧城拆迁改造等被动性住房改善中被边缘化[7];魏立华、李志刚 (2006)从规划角度提出了“互惠—多样—混居”的居住模式,以期各阶层人群共享公共资源,避免贫民窟的出现与过大的社会阶层的对立[8];陈劲松 (2005)在比较了国内外公共住房保障的模式和效果后,结合我国经济适用房的实践经验,指出了我国经济适用房存在选址不和谐、住房面积过大、缺乏法律的规范、住房被中高收入居民享有等问题,进而提出加强立法、注重选址、完善申请审查程序等相关实施建议等[9]。

上述学者们的研究成果值得学习与借鉴,同时也为后续的研究奠定了较坚实的基础。但目前对住房保障问题的研究也存在一些尚待深化与完善之处,这其中既有制度设计上的欠缺,也有实践中的不足,主要包括:(1)研究多以定性或小样本量的定量分析为主,缺乏以大样本量数据为支持的实证研究;(2)住房保障模式较为单一,对各类夹心阶层缺乏相应的支持,住房保障体系设计尚未真正做到“无缝对接”;(3)享有保障型住房人群的准入与退出机制设计有待进一步深入研究与完善;(4)目前保障性住房在规划与建设方面普遍存在布点偏远、配套设施建设滞后、开发建设的强度过低,设计的紧凑性与实用性有待提高等问题,亟待理论上的指导与政策上的规范;(5)特殊人群、外来人口、农村家庭等的住房问题尚未引起足够重视,住房保障与社会保障相结合方面尚显不足[10-12]。

二、研究过程与重要研究发现

(一 )研究过程

本次住房调查采用自行申报和入户调查核实相结合的方法,调查对象是广州市辖 10区具有城镇户籍且自有产权住房人均居住面积低于 10平方米 (人均建筑面积 15平方米)、上一年度人均可支配收入低于 18287元的低收入住房困难家庭 (这也是本论文的研究对象)。据统计,市辖 10区共有 84377户居民家庭参加申报,接受入户调查核实79110户,符合低收入住房困难家庭条件的共计77177户。根据研究目标,本次调查的数据统计分析流程按图 1的逻辑结构展开。

图 1 数据统计分析流程

(二)主要研究发现

本次调查,除获得了广州市低收入住房困难家庭的一系列相关基本数据外,还取得了许多有意义的发现,主要包括如下。

1.关于低收入住房困难家庭特征的主要研究发现

(1)调查对象职业状况以打散工、无业、退休为主

本次调查的申报人职业基本上为打散工、无业、退休、国有或集体企业、私营企业等。在本选项有效填答的 72829份表中,打散工的比例最大,人数是 19029人,占有效比例为 26.1%;排在第二位的是无业,属于无业的人数是 16485人,占有效比例为 22.6%;第三位是退休,有 12048人,占有效比例为 16.5%。三者合计占 65.2%。从职业分布来看,弱势群体的特征明显。调查对象在行政机关或事业单位工作的很少,前者只占有效比例的 0.6%,后者也仅占 2.8%。

由于打散工、无业、退休、国有或集体企业、私营企业等构成了低收入住房困难家庭的主体,因此政府在出台解决低收入住房困难家庭的政策措施与保障性住房布点规划时,对低收入者的职业性质和区域分布应着重加以考虑,要尽量避免低收入家庭因获得保障性住房而失去工作或增加就业成本的情况。

(2)调查对象的文化程度以高中或中专以下的文化程度为主,受教育程度普遍偏低

调查对象文化程度一项共有 73702户家庭填答,统计显示本次调查对象总体文化程度偏低,高中或中专以下学历人员构成了低收入住房困难家庭的主体,占有效填报对象的 90.7%。另外,从调查对象全体家庭成员的文化程度分布来看,也基本符合上述分布。

这些数据印证了由于文化程度低、谋生手段缺乏导致收入低下,低收入又使得其无法通过市场解决住房困难,最终成为低收入住房困难家庭这一逻辑路线。因此,要从根本上解决这类家庭的困难,需要政府全方位的帮助与扶持,需要在对其提供保障性住房的同时辅以技能提高的培训与就业的引导,同时还需要在全社会实施更广泛意义上的教育公平。

2.关于低收入住房困难家庭住房需求的主要研究发现

(1)低收入住房困难家庭就近居住的愿望非常迫切

本次调查中发现,低收入住房困难家庭的住房区域选择和户籍地高度相近,尤其是老城区的居民,更为明显,其原因有以下几方面:第一,原居住地的商业、学校、医院等设施配套完善、交通便利,居住在这里的居民生活和出行以及子女上学都很方便,低收入家庭对此尤其依赖;第二,原居住地的商业气氛相对浓厚与成熟,就业机会相对较多,同时,调查对象及家人原就业点也多在附近,因此希望就近居住;第三,人际交往圈也是一个重要的影响因素,由于长期以来低收入家庭在原居住地形成了相对固定的人际交往圈,对熟悉地点与人群的依赖和感情难以割舍。这一现象,在选择租赁的人群中比选择购买的人群更为明显。

以下是低收入住房困难家庭的现住区域与购房区域及租房区域的交叉分析表与对应分析图。从表 1可以看出,调查对象对现住区域的认同感、归属感非常高,都希望能够在原居住区域购房,就近解决住房问题。在租房区域意向的选择上,几乎呈现“一对一”的选择,体现出他们对现住区域的认同感和归属感更高,强烈要求就近解决住房问题,如图 2所示。

图 2 现住区域与租房区域选择意向的对应分析

表 1 调查对象现住址与购房区域交叉分析表

这一研究发现,对于保障性住房的规划与选址,也具有重要的启示意义。

(2)超过一半以上的低收入住房困难家庭希望政府提供租赁型住房保障方式

本次调查发现,在希望政府提供的住房保障方式方面,低收入住房困难家庭选择销售型经济适用住房的有 30567户,占总体调查对象的39.61%;选择租赁型经济适用住房的有 23799户,占总体调查对象的 30.84%;选择廉租住房的有20801户,占符合条件调查对象的 26.95%,两者合计,共有 44600户调查对象选择租赁型住房,超过一半以上 (见图 3)。而目前现行住房保障政策只有销售型经济适用住房与廉租住房这两种方式,远远不能满足处于夹心层的低收入住房困难家庭的需求。因此,如何采取多元化的住房保障产品,以满足不同层次的低收入家庭的住房需求,值得在保障性住房的政策设计时研究。

(3)低收入住房困难家庭对实物配租的选择远高于租赁补贴

图 3 调查对象希望政府提供的住房保障方式

租赁补贴和实物配租是廉租住房保障的两种方式,从政府管理的角度讲,租赁补贴这种保障形式的退出比较容易,便于政府的高效管理,但在调查中发现,调查对象对实物配租的选择远高于租赁补贴。在有效填写了该选项的 23586户调查对象(包括其中部分选择了租赁型经济适用房的调查对象)中,有 20026户调查对象选择了实物配租,所占比例为 84.9%;选择租赁补贴的仅有 3560户,所占比例为 15.1%(见图 4),这也与我们在访谈调研中所了解到的大部分低收入住房困难家庭都希望选择实物配租的情况相吻合。

图 4 调查对象希望政府提供的廉租住房保障方式

同时,根据调查资料还发现,在已经享受过政府保障的家庭中,如果其原来享受的方式是租赁补贴,这其中有 78.8%的家庭希望重新获得实物配租,仅有 21.2%的家庭希望继续享受租赁补贴(见表 2)。这说明受保障人群对实物配租与租赁补贴这两种方式的感受是不同的。

表 2 已享受廉租住房保障的家庭希望政府提供的廉租住房保障方式

根据我们进一步的访谈发现,选择实物配租比例高的原因在于低收入住房困难家庭普遍认为以目前的租赁补贴水平,很难在市场上获取到与实物配租同等水平的住房。同时,他们也认为租赁补贴的管理也较实物配租严格很多。另外,住在市场上找来的房子里总是没有住在政府提供的保障性住房里有安全感。而这种情形,在租金价格较高、合适房源有限的广州旧城区 (如荔湾、越秀、海珠区等)表现得比广州新城区 (如萝岗、南沙等)更为突出。

(4)保障对象希望政府提供类别多样的其他保障方式

调查中有 915户家庭选择了希望政府提供其他保障方式,主要类别统计清单如表 3所示。

从所占比例上看,“既想租也想买”、“先租后买”的比例明显高于其它组别,说明了调查对象中想在没有条件时候租,一旦有了条件就买的家庭占多数。值得注意的是,还有 85个家庭回答是“先买后租”,根据对这些家庭备注栏信息提取分析可以知道,这部分家庭主要担心贷款购房后,由于收入不稳定,无法按期还贷,希望政府能在其断供的时候给予灵活处理,改卖为租。无论是亦租亦买、先租后买,还是先买后租,都折射出相当部分低收入住房困难家庭存在着购房的意欲较强与支付能力欠缺之间的矛盾。

对回答“已分得廉租住房但放弃”的 10个家庭信息作进一步分析发现,这十个家庭都因分得大塘新社区与金沙洲新社区,离原有生活圈子太远,因生活不便而放弃,这对未来保障住房建设布点是一个重要的启示。

表 3 调查对象希望政府提供的其他保障方式

以上希望政府提供保障方式的其他类别,也进一步说明了群众对保障方式多样化与个性化的期盼。

(5)调查对象所需的最小户型以两房为主

如图 5所示,无论是购房还是租房,调查对象所需要的最小住房户型都是以两房为主。最小户型需求情况为政府推出的保障性住房户型配比设计提供了参考。本次调查中同住成员平均人数为3.9人,家庭组合 (家庭成员)为 2.71人,从人性化角度出发理解三口之家的住房需求,无论从私密性还是生活方便等角度讲,两居室都是必要的。这一研究发现,对于保障性住房产品的设计,具有启发意义。

(6)低收入住房困难家庭对住房的售价承受能力普遍不强,融资能力也十分有限

图 5 调查对象购房所需的最小户型

本次调查对象的购房单价承受能力集中在3500元 /平方米以下,共有 17534户,占有效填报比例的 55.9%;承受的最高总价集中在 30万元以内的,占有效比例为 87.5%;最高首付款以 9万元以下为主,最高月供款大多低于 1100元 /月 (见图6)。以调查对象目前的价格承受能力,确实很难从市场上获得合适的住房。

图 6 调查对象购房所能承受的最高总价

低收入住房困难家庭对购房价格承受能力不强是一个普遍的现实,但这也反过来提示我们,将保障性住房以远远低过市场的价格出售并不合适。解决低收入家庭的住房困难的目标是要达到“人人享有合适的居所”而不是“人人享有一套产权房”。毕竟,住房除了具有满足基本需求的功能外还兼具有投资功能,如果以远低于市场的价格出售经济适用房,对购买者吸引力太大,一方面会使政府很难监控想以此获利的虚报瞒报资产与收入的家庭,另一方面对于其他不符条件、无资格购买保障性住房的家庭而言会带来更大的不公平。

另外,调查中也发现,由于收入偏低,或者没有固定的收入来源,很少有金融机构愿意为保障对象提供贷款,使得他们在购房时的融资能力十分有限。因此,在定价合适的情况下,建议政府从金融、税收等方面给予支持,最大程度地挖掘与发挥低收入家庭解决住房困难的自身潜力。

3.关于重病残疾等特殊家庭的特征分析

(1)重病、残疾等特殊情况家庭的特征分析

通过对调查表格备注栏的整理得出本次调查中家庭成员的特殊情况,如图 7所示。家庭成员中有残疾的为 875户,重症的为 836户,因离婚或丧偶导致的单亲家庭有 610户,患精神病的有 348户,智障的 141户,劳改判刑的有 123户。这些调查对象不仅缺乏谋生的能力,而且因治疗护理等产生的负担很严重,应该成为住房保障与社会保障的重点关注对象。

图 7 调查家庭特殊情况统计

(2)现住房为危房等特殊情况家庭的特征分析

本次调查中还发现一些低收入住房困难家庭的现住房状况堪忧。如图 8所示,在现住房有特殊情况的家庭中,有 206户家庭居住在危房里面、有115户家庭现住房严重破旧和破损、居无定所的有147户、过度拥挤的有 698户,另外,整理备注时还发现被房东逼迁的有 8户。

图 8 调查家庭现住房特殊情况

三、相关政策建议

针对以上的实证研究发现,我们对解决城市低收入家庭的住房困难提出如下相关建议。

(一)推行差异化的住房供应策略,建立健全住房保障体系,实现不同收入层次居民住房的无缝对接

从长远的角度讲,解决居民的住房需求需对不同的人群推行住房差异供应政策。具有对于城市高收入及中高收入人群,不仅完全可以通过商品房市场解决住房问题,必要时还应通过相关的金融与税收等政策对其过度的投资与消费行为进行限制;对于中等收入人群,可通过相关的信贷与税收政策,支持其购买普通商品住房;对于城市中低收入人群,政府应该完善住房保障体系,采取各种优惠政策确保廉租房和经济适用房的建设;对于不符合廉租房申请条件,又没有能力购买经济适用房的“夹心阶层”居民,还可推出根据家庭收入水平的一定比例 (一般说来以不超过 1/3为限)决定租金标准的“租赁型经济适用房”(或曰“公共租赁房”)(这也是我们在调查中发现的大多数低收入家庭的愿望),结合实物配租与租赁补贴,以此形成覆盖全社会的完善的住房保障体系。建设住房保障体系的资金来源可以有多种渠道,包括财政、税收等,另外,还可从土地使用权出让金中强制性提取一定比例作为保障性住房的建设资金等。当然,在这一过程中,对该类保障性住房的准入与退出机制以及产品本身都需要进行规范的设计与严格的管理,以避免“不当受益”。

(二)保障性住房的供应方式与供应数量应与房地产市场状况相协调

由于房地产市场的波动性,住房供应体系中的各类住房之间可能出现重迭的现象,引起不良竞争,这样不利于市场的正常发展,也不利于住房建设目标的实现。香港在推行长远房屋目标时的政策和措施值得我们学习,即对长期目标实行动态化管理,配合短期的措施与之协调。当市场上商品房价居高不下,远远高出保障性质房屋的价格时,就适当多推出一些保障性质的房屋供应;反之,当市场商品房屋价格回调时,就紧缩一些保障性质的房屋供应,以减小对正常房地产市场的冲击。同时,住房供求关系也会影响到住房保障具体方式的选择。例如,在住房供应不足,供需矛盾较大时,采用最有利于刺激住宅供给、加快住房建设的政府直接建房方式,即实物配租方式相对有效;而在住房供求关系比较缓和的时期,采取租赁补贴的方式,则效率更高,同时也更有利于减少对房地产市场的干扰。因此,住房保障产品的供应量与供应方式实际上并非一成不变,而是应当根据不同的社会经济发展水平、不同的房地产发展阶段以及不同的房地产市场供求状况进行动态控制与相应调整。其目的都是一个,那就是不管在任何情况下,保障人人都能以适当的方式,享有适当的住房。

(三)保障性住房的规划选址应做到分散化布局,并尽量贴近城市中心区或次中心区等生活配套完善的区域

从前面的相关实证研究发现,绝大部分中低收入阶层的人群都希望就近获得安置、解决住房困难。他们尤其担心离开城市中心区,到新的小区居住后,会带来生活诸多不便。因此,建议改变大面积集中建设保障性住房的思路,在项目规划用地选址上做到分散化。每个项目地块面积不需要很大,甚至可以结合城市公房清理、危房改造、城中村改造、闲置土地回收等方式,化整为零,腾出房源。这样一来能就近安置,方便低收入家庭生活和工作,不但解决了他们的居住问题,还便于解决他们的就业和收入问题;二来可使安置对象去标签化,实现真正意义上的混居模式,增进社会和谐。

(四)提高土地使用效率,建设紧凑型保障性住房

“珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地”是我国的基本国策,保障性住房使用的是公共资源,更应节约、集约利用土地,实现效用最大化。为实现这一目标,可适当提高新建保障性住房小区的开发建设强度 (包括提高容积率与建设密度),多建高层住宅和小高层住宅。尽管看上去高层住宅建造成本将有所增加,但与土地集约利用带来的效益增加相比就显得微不足道了。再者,通过提高开发强度,建设紧凑型保障性住房,还能将节约下来的部分土地用于配套设施建设或者开辟为休憩空间,可方便住户生活、提高居住质量,同时解决部分家庭就业问题。最后,从我们实证研究也非常清楚地看到,在低收入住房困难家庭中,残疾、重症等人士所占比例较普通人群显著偏高,而带电梯的高层住宅在满足这类特殊人群需要方面会显得更加人性化。

(五)保障性住房建设标准既要做到基本适宜,又要使户型设计满足需求

在提倡节约、集约利用土地的同时,保障性住房建设还应遵循基本适宜的原则。这是因为尽管设立了保障性住房申请人的收入审核机制,但在现阶段我国的个人信用体系与金融税收机制尚不完善的情况下,审核难度较大,仅仅通过对申请人的收入与资产情况设置门坎加以限制的做法是远远不够的,更重要的是通过控制建设标准,打消不符合资格的申请人的侵占动机,抑制需求的外溢,才能从源头上杜绝不必要的占用,提高公共资源的使用效率。同时,缩小户型面积,也可以在一定程度上降低保障性住房的售价 (或租金),从而能为更多的低收入家庭所承受。从前面的实证调查也发现,真正的低收入家庭对实际上保障性住房的面积要求并不大(普遍不超过 60平方米),但对户型的要求相对较高 (普遍要求两房及以上)。因此如何提高有限空间的紧凑性与实用性,值得研究。

具体来说,就是需要在前期规划设计期间,以基本适宜、满足基本住房需求为标准,对保障性住房的建筑面积、户型、质量、设施配套等方面提出限制性要求。在为低收入住房困难家庭提供基本住房保障的同时,应适当拉开保障性住房与商品住房的差距,从另一个角度体现社会公平。可借鉴欧洲、日本、香港等地的经验,通过细致的产品设计,建设低成本、小户型 (以 30-40平方米为主)、实用的保障性住房;同时,还可以通过巧妙的空间布局设计,压缩私人空间,集中配置公共活动空间,既节地省材,又使得入住者增进交流,有利于营造邻里互助、积极向上的居住氛围。

(六)保障性住房小区应注意同步建设配套设施,便利群众生活

在未来的保障性住房小区建设中,对于那些偏离城市中心区的项目,要特别注意配套设施的同步建设,一是便利群众生活,方便出行;同时及时、完善的配套设施建设还能起到解决低收入住房困难家庭就业、提高家庭收入的效果;另外,对保障性住房的建设者——政府而言,也能从住宅区配建的商业设施经营中获得收入,弥补小区的运营成本支出,甚至起到为保障性住房建设筹集资金的功效。特别值得一提的是,对于那些已经入住,但由于配套设施建设滞后而生活受到影响的住户,还可以考虑通过发放一定数额的交通补贴或减免交通费等方式,弥补其生活成本的增加。

同时,前面的研究也提到,低收入住房困难家庭中,老弱病残者较多,在保障性住房规划与建设中,应充分考虑这部分人群的实际需要,在小区道路、学校、医疗设施、电梯配备等方面给予充分重视。比如小区中均应设置盲人导行径、配套无障碍设施、配套残疾人康复锻炼设施、配备电梯以方便老弱病残人员的通行等。另外,还应辟出足够场地留给住户停放残疾人车与自行车,而普通的机动车停车位则应尽量缩减,以过滤不当需求。

(七)住房保障与社会保障相结合,做好孤寡老人、残疾人等特殊人群的住房保障工作

实证研究一再表明,孤寡老人、残疾人、重大疾病患者、下岗失业者、老年“空巢”家庭、离婚、丧偶或单亲家庭、劳改释放人员等在低收入住房困难家庭中占据了较大比例,他们往往是这个社会最弱势的群体,不仅没有或很少收入,难以独立生活,而且容易被边缘化。建议根据保障对象的特点,因人而异开展住房保障工作。在现行审核标准的基础上,增加对于这些特殊的社会弱势群体的优先关注;将住房保障与社会保障、就业保障、医疗保障等结合起来,与民政等相关部门一起,全面、系统地做好相关保障工作。

总之,解决居民的住房问题需要市场和政府的共同配合和分工。中低收入居民的住房问题不能完全依赖市场得到解决,还应该通过完善的公共住房政策设计,由政府逐步提供相应的住房保障。社会经济与城市发展的终极目的,是要让发展的成果为最广大的人民群众所分享,要使广大中低收入阶层的住房条件得到最大程度的改善。当然,在这一过程中,政府或许会面临互为对立的两种角色,即作为土地供应主体的经济人政府,与作为解决中低收入人群住房问题的公共福利政府,因此,如何通过完善的政策设计与制度创新,抑制政府的经济人理性,强化其公共理性,将追求土地收益最大化转变为追求公共利益最大化,健全和完善全社会住房保障体系,实现住有所居的目标,实现“让人民生活得更加幸福、更有尊严”的理想,毫无疑问,应成为我们制定所有相关住房政策时的出发点与立足点。

[1]Rachelle A.Private Supply of Public Services:Evaluation of Real Estate Exactions,Linkage,and Alternative Land Policies[M].New York:New York Univ.Press,2000.

[2]Colman W G.State and Local Government and Public-Private Partnerships[M].New York:Greenwood Press,2003.

[3]Miles M E.Real Estate Development:Principle and process[M].UL I Press.2003.

[4]Burnham,Richard.Housing Ourselves:Creating Affordable,Sustainable Shelter[M].New York:McGraw-Hill,1998

[5]贾 康,刘军民.我国住房改革与住房保障问题研究[J].财政研究,2007(4):8-23.

[6]陆学艺.当代中国社会流动 [M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[7]清华大学社会学系课题组.城市低收入群体住房保障[R].2007.

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[9]陈劲松.公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究[M].北京:机械工业出版社,2005.

[10]陈 琳.完善的住房政策比调控房价更重要 [N].南方日报,2006-11-16(A12).

[11]陈 琳.完整的住房体系应有多层次 [N].南方日报,2007-03-14(A12).

[12]陈 琳.中低收入人群住房问题实证研究——以广州市为例[J].广州大学学报 (社科版)2007(12):53-58.

[13]Anton T J.American Federalis m and Public Policy:How the System Works[M]. Philadelphia: TempleUniv.Press,1999.

[14]Lerman D L,ReederW J.The Affordability of Adequate Housing[J].The Journal of American Real Estate and Urban EconomicsAssociation.2004(4):389-404.

(本文责编:留 钟)

Analysis of Housing Demands and Housing Security for Low-income Groups——Empirical Study from Guangzhou

CHEN Lin1,2,D ING Lie-yun1,TAN Jian-hui2,ZHOU Yao-xu2,WU Kai-ze2
(1.School of Civil Engineering&M echanics,Huazhong University of Science&Technology,W uhan430074,China;
2.Business School,Guangzhou University,Guangzhou510006,China)

Aimed to study the housing problems of low income groups,the qualitative and quantitative analysis,aswell as the theory and empirical research methodologies are used in this paper.Based on questionnaire investigation and depth interview to the large samplesof low income groups in Guangzhou,used the SPSS sof tware to analyses the statistical data,the current housing conditions and housing demands of the low income groups are found in this paper.Finally,focused on above analysis,the relevant suggestions and security policies to resolve the housing problem of low income group are proposed in this paper.

low income groups;housing conditions;housing demands;housing security

F293.31

A

1002-9753(2010)10-0133-10

2010-04-25

2010-09-15

陈 琳 (1968-),女,山西朔州人,华中科技大学土木工程与力学学院博士研究生,广州大学商学院教授,研究方向:房地产经济与管理。