房地产市场动态管理及预警预报——房地产企业综合管理信息系统

◎ 郑州市住房保障和房地产管理局 张五龙 易明月

随着房地产市场的快速发展，吸引了越来越多的政府领导、学者专家、以及百姓群体的高度关注，房价的快速增长，置业的酸甜苦辣，不仅引发了很多信访案件和社会矛盾，更是2009年“两会”上的热点之一，不管是中央政府还是地方主管部门，不管是房地产开发企业还是购房置业群众，也都期待着房地产市场出现规范、健康、持续发展的局面。要实现这一宏伟目标，依靠传统的管理模式是不能解决根本性问题的，必须借助于现代化的技术手段，树立先进的市场管理理念，建立科学的信息系统，实现房地产市场动态化管理，才是科学化的解决方法。然而，什么是动态管理？动态管理的内容是什么？动态管理的模式是什么？这些问题似乎并没有引起学术界的研究和业内专家的重视，因此，加强对房地产市场动态管理及科学预警，是摆在我们面前的一个重要而迫切的课题，实现动态管理和科学预警，对促进房地产市场健康、稳步、持续、快速发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。

一、房地产市场动态管理的概念

动态化管理就是以国家政策法规为支撑，以网络信息技术为保障，以市场动态数据为核心，对房地产市场实施动态化的研判、调控、管理的过程。特别要说明的是：第一，动态化管理的核心是市场动态化数据，没有基础、准确的数据，动态管理必然是“空中楼阁”；第二，动态化管理强调过程。就数据的积累，这个过程是长期的；就项目的建设，这个过程要持续几年；就企业而言，这个过程或许几年、上百年，所以动态管理绝对不是一时一招一式的举措。

二、房地产市场动态管理的意义

首先，剖析目前房地市场的矛盾关系。房地产既然是市场化管理，就必然要遵循市场运行规律，而这个市场中的主体是：开发企业和置业群体，政府部门为市场的第三方。作为房地产开发商必然要追求更高的利润；作为置业群体，无疑是要追求价格低、质量好、环境优的住房。很显然，供需双方本身就是一种矛盾关系，这也是市场经济的自然规律，有矛盾才会有竟争，有竟争才能推动市场发展。作为房地产市场的第三方——政府部门，需要不断地调节这种矛盾，而矛盾的焦点往往是多变的，就必须以动态化方式来应对。

其次，分析过去政策层面的调控作用。仔细回味近十年来的房地产市场调控政策，多多少少有点“头疼治头，脚痛医脚”的感觉，而真正要解决问题的根本方法应该是建立完善的动态监管手段，运用动态的管理模式，也许不能立竿见影，但它是治根治本的。

第三，思考未来服务型政府的深刻内涵。作为房地产行业的主管部门，改善服务态度，提高办事效率等举措是服务型政府不可缺少的部分，但服务的内涵仍需延伸和深化。以政府为龙头，应帮助企业建立企业自身的信息系统，提升房地产市场的整体信息化水平，才能达到政府及时、准确地掌握市场数据、发展动向、以及潜在问题，适时向社会发布市场动态和市场风险报告，这更是政府服务的重要组成部分。

因此，正确理解和着力实施房地产市场的动态管理，不仅有助于实现房地产市场规范、持续发展，而且能够帮助预测、预警、预防房地产市场风险，减少政府作为市场“灭火队”形象出现的几率。

三、房地产市场动态管理内容

动态化管理房地产市场，就企业而言，要从企业工商注册开始到企业消失；就项目而言，要从取得土地开始到小区的物业服务。且企业和项目是相互交融不可分割的。

图1给出了市场主体与动态管理的内容。图中园形框为分析的对象，方形框暂不作讨论。

图中椭圆框内的各项情况正是动态管理主要内容，如果能准确地把握其中信息，就能为市场的动态管理奠定基础。

图1

图2

【企业规模】包括企业的各种注册证书、资质等级、注册资本、股东组成、专业骨干、员工组成、历史业绩、企业实力和信用评价等。

【土地使用】包括闲置土地、建设土地以及相关情况等。

【经营状况】包括资金情况、市场能力、发展潜力等。

【项目状态】包括设计规模、建设状态、完成比例等。

【工程进度】划分为开工、基础建设（地下部分）、楼体、封顶、竣工、交付使用（入住）。

显然，作为市场的主管部门，有必要也必须能够及时、准确地掌握上述数据，否则管理是空洞的，调控也是科学的。

四、房地产市场动态管理模式

郑州市住房保障和房地产管理局经过几年对房地产市场动态管理的摸索、探讨和分析，初步形成了自身的管理模式，并通过系统实施，对动态管理具有较好的效果。

图2中以交易登记业务系统和企业综合管理信息系统为核心，形成业务数据库和企业、项目及相关信息数据库。动态化的管理应该从企业工商营业证注册起，将整体过程划分为企业规模实力、土地规划、预售之前、预售之后、项目竣工、交付使用五个阶段。从而实现以开发项目为主线，以房地产企业为对象，全程化的动态管理过程。

需要强调的是为了达到全过程的动态化管理，一是动态数据采集必须与相关业务挂勾（比如：年度动态考核、资质申请与变更、信用档案、开发规模审批等）；二是市场信息与业务数据相互共享（比如：楼盘表、预售信息）。管理与业务整体化，管理与主体融合化，最终达到房地产市场一体化。

五、基于动态管理的房地产市场风险预警

房地产市场化，就必然遵循市场发展规律，就必然存在风险与陷井，这种风险与陷井也许来源于周边经济环境，也许来源于政策变化，也许来源于市场主体或客体，重要的是如何事先发现、提前预警和妥善解决。这个问题比较复杂，在这里以郑州市住房保障和管理局开发建设的“房地产企业综合管理信息系统”为例，介绍系统所能提交的风险要素：

● 管辖区内房地产开发企业拥有建设开发土地信息；

● 房地产开发企业拥有开发项目信息；

● 项目开工及基础建设信息；

● 接近或超过预售标准的工程项目预知信息；

● 建设项目的工程进度信息（特别是预售后）；

● 按期或非按期竣工项目信息；

● 按期或非按期交付的项目信息；

● 小区物业服务相关信息；

● 企业资金概要信息；

● 企业中高层人员变动信息。

如果在市场管理过程中，能准确、及时掌握上述数据，纵、横交叉集合分析，就能为市场动态化管理提供依据，就能为市场风险预警提供要素。

六、房地产企业综合信息系统的特点

要提升房地产市场的信息化水平，采集市场变化的动态数据，实现市场的动态化管理，房地市场的主体之一—— 开发企业是重点更是难点，单纯地通过强制手段是达不到理想效果的，必须了解企业，尊重企业，从信息系统自身特点考虑，从企业自身利益考虑，才能让系统发挥应有的作用。郑州市房地产企业综合管理信息系统有以下主要特点：

1、系统建设方面

通过对业内和业外一些信息系统考察分析，主要问题是数据指标不科学，合计累计数据过多，给企业填报造成困难，导致数据不及时、不准确、不一致，自相矛盾等，数据利用价值不高。针对这些问题，郑州市房地产企业综合管理信息系统在系统建设方案上集中体现以下特点：

一是数据指标的科学性。企业填写的数据是最基础、最基本的数据，尽可能地避免填写合计、累计数据，从而确保数据简单化、直观化和准确化。

二是数据的重复性利用。因为是基础数据，所以企业一次性填写，永久利用和多途利用。

三是引入楼盘表机制，使数据细到户，可以满足所有方式分类汇总统计。

四是操作本身尽可能简单化。比如：工程进度只需要在事先建立好的楼盘表上点击相应的位置即可。

上述问题比较抽象，就采集什么样的数据问题，我们用下图说明之。

在图3中正是很多传统的系统要求客气（企业）填报成形的数据，形象地比喻为成形成盘的菜（比如“炒”好的年度动态报告、资质申请资料等），为完成这样的信息报送，不仅给企业带来难度，甚至胡填乱填（比如：截止到当前月完成的总建筑面积等），而且上传到管理端后也只能是“一次性”的，没有更多的利用价值。

图4则不同，需要企业准备好做菜所需要的原始配料，上传后由软件平台根据不同的层次、不同的管理自动“配菜炒菜”，“炒”出各种不同“口味”菜系，大大提升了数据的利用价值，变“死”数据为“活”数据。

图3

图4

图5

在系统的数据结构方面也需要科学、合理的规划。如图5：

上图描述了系统的整体数据结构。以小区为数据顶点，小区中包含项目，项目包含单体、单体包含房，土地随小区或项目。以此将数据关联为一整体。

2、企业实惠方面

在这里，我们必须先明确一个问题，房地产企业综合管理信息系统的目的是什么？就是及时、准确地采集房地产市场的动态数据，以达到对房地产市场的动态化管理。那么如果系统的建立不能给企业带来一定的实惠，企业能够很好的配合吗？仅仅依靠行政手段能解决问题吗？所以，除了在系统自身上下功夫（比如数据和科学性等），还需要其它的手段来完成数据的归集。系统为企业带来一定的实惠是其中的一个方面。

郑州市住房保障和房地产管理局建设的“房地产企业综合管理信息系统”，从企业的方来说，有以下主要的特点：

第一，为企业建立完整的电子档案。中国的房地产开发企业大部分都不是老牌企业，所以在企业的信息化建设方面较为欠缺，特别在企业运行档案方面不够系统和完整，那么，作为行业的主管部门，有责任也有义务帮助和带动企业提升信息化水平，本系统特点之一就是为企业建立详细的企业发展、人员、项目、投资等档案，在系统运行后，不管是几年、几十年、甚至几百年后，主管部门都将为企业保存有一套完整的企业发展档案。

第二，减少企业数据填报的工作压力。作为一个企业，往往要面对很政府部门的“多头”管理，不同的政府主管机构要求上所不同的数据，给企业增加了很大的负担，特别是同一个主管机构的不同部门，要求企业不同时间的、重复性的上报数据，事实上除税务部门之外，在不涉及企业利益的情况下，大部分的企业是在应付，所以得到的数据也是不可信的。因此，在本系统建立之初，领导就明确指示：企业数据统一一个入口，多个出口，数据相互共享的原则。所以，同一数据在没有变化的情况下，从横向说，应用于所有的报表。如年度动态考核、资质变更等。从纵向说；历史数据只填写一次，永久利用。从而至少在主管机构内部大大降低了企业的数据上报压力。

第三，减少企业路途奔波。本系统融行政审批等业务为一体，不用来往于路途，前期通过网上提交，审核通过后一次性上报。更重要的是审批资料中的很多内容正是动态管理所需要的数据，如此一举多得。“门难进、脸难看、事难办”，最彻底最根本的办法是不进门、不见面而事情照办，何乐而不为呢？

3、主管部门方面

系统为政府主管部门的优越性不再详细描述，在此只说明两点：

第一，通过系统的应用，可以将业务专长的人员从简单、重复性的工作中解脱出来。比如不用整日浸泡在复杂、零乱的纸质资料中，通过网络对制式的资料进行深度审核，而纸质资料的审核仅仅是内容一致性的形式审核，说的过一点，中学生都可以干的事情。

第二，通过系统的应用，可以为专家型的业务人员提供必要的市场分析数据。在此基础上提出具有建设性、科学性的战略性意见与建议，真正把握市场发展的脉搏。

七、结束语

房地产市场规范、健康、持续的发展，离不开市场动态数据，离不开动态化的管理，郑州市住房保障和房地产管理局建设“房地产企业综合管理信息系统”有效地解决了这一问题，该系统的使用，必将为房地产市场的繁荣发展起到重要的作用。