是否取消商品房预售的争论和总结

2010-09-07包宗华

中国建设信息化 2010年9期

◎ 包宗华

2005年8月15日，中央人民银行房地产金融分析小组（以下简称《小组》）发表了他们撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出，当前房地产市场上很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，因此可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。《小组》报告的内容传出后，引起了不少人参加的争论，并一直延续至2010年初。主要的争论内容有：

一、关于商品销售发展趋势的争论

一种意见是：现货交易看得见、摸得着，是真正的阳光交易，是最终的发展趋势。

辨析意见是：在人类社会出现商品经济以后的漫长岁月里，曾经有很长一段时间的商品销售，主要是现货交易。随着社会经济的现代化发展，商品销售形式也逐步向多样化发展。诸如预售交易、期货交易、分期付款交易、抵押贷款交易等多种销售形式也陆续产生和发展。目前在世界各国（也包括我国）的市场交易中，不仅生产周期长价格高的飞机、轮船和房地产等商品较大比重地实行预售交易，而且许多大宗的工业产品和农业产品，也正在广泛地推行期货预售交易。在广大群众的日常生活中，也经常地、大量地应用商品预售交易。例如，预订一年的报刊杂志，预订一个月的牛奶等，都是人们经常采用的商品预售形式。因此，商品交易形式的多样化，即现货交易与其它各种销售形式同时并存，是商品经济现代化繁荣发展的重要成果，是必然的发展趋势。

二、关于外国是否推行商品房预售的争论

一种意见是，外国很少推行商品房预售，例如美国就很少推行商品房预售。

针对这一言论，有一位专家专门列出一张从1963年至2004年的美国住宅销售情况表（资料来自美国联邦统计署）。美国在这41年里，商品房预售比重最低的年份为54%，最高的年份为78%。事实证明，有人讲美国很少推行商品房预售与事实不符。

这位专家还用丰富的资料说明，不仅在美国，而且在英国、日本、韩国、马来西亚、新加坡等许多国家，都在推行住房预售制度，从而证明住房预售在国外是很普遍的。

三、关于推行商品房预售是否“一无是处”的争论

针对有的文章把商品房预售说成“一无是处”，许多文章提出要全面地看待商品房预售，要看到它的积极方面。

（一）许多国家长期地、较大比重地推行商品房预售，证明它绝不是一无是处，而是符合市场经济发展的需要，具有很强的生命力。

（二）在我国实行商品房预售等住房销售形式的多样化，有利于培育和发展住房市场，加快住房商品化改革的前进步伐。为此，我国许多城市都把推行商品房预售作为房改的一项内容予以积极推行。

（三）实行商品房预售可以降低平均售房价格。据2003至2007年对一些住宅小区调查的事例可以佐证。例如某个小区每平方米住宅的预售价为1万元，预售房占住房总数的70%。一年后小区建成再现售剩余的30%未预售的住房，每平方米售价大都要涨到1.2万元以上。如果取消了预售，这个小区住宅的平均售价将增加百分之十几以上。

（四）可以减少居民的购房支出。就按上面的例子计算，某居民买了一套预售的套型为100平方米的住房，支出为100万元，以及早付款一年应获得的银行利息两万多元。另一居民决定买现房而把钱存在银行里。一年后买现房时，虽然可以获得银行利息两万多元，但买房款却要多付出二十几万元。

（五）实行商品房预售交易，是一种房地产金融的融资形式。据了解，许多发达国家的房地产金融，已经形成了融资形式的多元化。有了形式多元化，就能更好地发挥房地产金融对房地产建设和消费的支撑作用；就能在激烈的市场竞争中，优胜劣汰，促进房地产金融的进步和公平合理。如果房地产金融形式过于单一甚至出现垄断，其可能产生的诸多弊端，是人所共知的。

四、关于金融学ABC的争论

一种意见是，由于房地产商已具有一定的实力，就不需要再保留商品房预售这一融资渠道。

辨析意见是，这是属于金融学ABC的问题。学过金融学ABC的人都知道这样一个例子。一个实业家拥有一个年利润在10%以上的工厂，在没有金融融资支持的条件下，他要建第二个工厂，必须积累建厂所需全部资金和建成后投入生产的流动资金，按每年积累资金10%以上计算，开工建厂时间约需十几年。在现代金融出现后，只需积累20%的资金，并以现有工厂为抵押品，通过各种渠道去贷得80%的资金就可以开始建第二个工厂（投产后所需流动资金也能通过贷款取得），开工建厂时间只需两年多。这个例子生动地说明，有了现代金融的融资支持，可以把生产建设的速度提高好几倍。这是现代金融为加快社会经济发展发挥的重大作用。如果有人主张实业家应靠自己积累资金而摒弃现代金融的融资支持，应是一种忽视现代金融重大作用、让历史倒退的主张。

五、关于谁是“最大”受益者的争论

一种意见是，推行商品房预售，会使房地产商获取更多的利润。房地产商是最大的受益者。

来自房地产商的辨析意见是：实行商品房预售，房地产商的“得”，是省去了一笔向银行贷款要付的5%左右的贷款利息。房地产商的“失”，则是预售价比现售价低十几个百分点。按此计算。是“失”大于“得”。这里要指出，以上辨析意见，缺了一个重要因素。就是提前取得预售款的“时间差”。时间就是金钱，不应忽视“时间差”产生的综合效益。遗憾的是，我们目前还无法把这个“时间差”产生的效益具体地换算成人民币，也就暂时无法让“它”直接参与上述“得”与“失”的计算。

辨析意见还指出，取消商品房预售，就取消了这一条房地产金融的融资渠道。当住宅小区达到现行规定的可以预售的进度时，本可以通过预售来取得下一步建设所需资金，却因取消商品房预售而无法获得，只得转而向银行贷款。可见，如果取消商品房预售，就会使银行多贷款，多赚钱，从而使银行成为“最大”的受益者。这一辨析，对银行人士为什么要提出取消商品房预售的原因，多了一种思考。

六、对商品房预售中出现许多问题应持何种态度的争论

有人列举了许多问题（注：所列问题有一多半与商品房预售无直接关系，曾有一篇文章中进行过分析）后指出，商品房预售问题太多，应予取消。

辨析的意见是：在一定意义上说，商品经济就是一个问题多的经济。特别是在我国最初推行商品经济时，确实是各种纰漏“五花八门”，问题成堆。我国政府的态度是，绝不能因为问题多而取消商品经济，而应在积极发展商品经济中去解决不断出现的问题。对待商品房预售，也应采取这一正确态度。

这种正确的态度也已反映在我国商品房预售的工作中。例如，在1994年公布的《城市房地产管理法》中，就要求商品房预售要把好4关，即：必须已交付全部土地出让金；必须持有建设工程许可证；已完成工程的投资额必须超过总投资额的25%；必须取得县以上人民政府颁发的商品房预售许可证。这些年来，各地在规范商品房预售方面，又做了大量有效的工作和取得许多新的进展。例如，许多城市对商品房开发达到什么程度才能预售，预售款最多占住房总售价多大比重，如何确保住房质量和预售时应做出那些承诺，在违约时如何处罚等，都做出了进一步的规定。这些年的实践也证明，通过不断地改善办法和加强管理，许多城市商品房预售工作的水平得到了不断的提高。