基于实证的广州房地产业竞争力研究

丁孝智，王利伟，孙延艳

(1.肇庆学院经济与管理学院,广东肇庆526061；2.内蒙古工业大学管理学院,内蒙古呼和浩特010051)

基于实证的广州房地产业竞争力研究

丁孝智1，王利伟2，孙延艳2

(1.肇庆学院经济与管理学院,广东肇庆526061；2.内蒙古工业大学管理学院,内蒙古呼和浩特010051)

近年来，广州房地产业发展十分迅速，市场巨大、供需两旺，并出现了一批实力和资本雄厚的大企业，但投资政策不平衡，市场机制不完善，尤其是人才资源总量不足和配置不合理，即广州房地产业的规模能力、成长环境和人才资源三大要素深刻地影响着该行业的竞争力水平，并整体上影响了房地产业的竞争力，已经成为制约当地房地产业进一步发展的深层次问题。持续优化软硬环境建设，重视发挥人才资源优势，积极通过资源整合扩大房地产业规模能力等措施，对提升广州房地产业竞争力十分必要。

广州；房地产；竞争力；产业规模；成长环境；人才资源

一、引言

房地产业是我国国民经济重要的支柱产业，其发展状况直接关系到国民经济的健康发展，以及国家或地区的金融安全、社会的稳定和人民生活水平。目前，一些学者将房地业界定为房产和地产两大块，包括土地、建筑物和固着在土地之上不可分离的部分及其附带的各种权益，其范围有（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营，即土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，指房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，有信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，有家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，指信贷、保险和房地产金融资产投资等[1]。广州是珠江三角洲经济中心，近年来，房地产业发展十分迅速，市场巨大、供需两旺，并出现了一批实力和资本雄厚的大企业，但投资政策不平衡、市场机制不完善、尤其是人才资源总量不足和配置不合理，已经成为制约当地房地产业进一步发展的深层次问题，并整体上影响了房地产业的竞争力。为此，通过打造人才队伍和优化配置人才资源就成为提升广州房地产业竞争力的当务之急。本文基于可获取的资料，运用实证方法对广州房地产业人才资源配置进行研究，以期为该地区房地产业发展提供可资借鉴的理论依据。

二、相关研究综述

（一）关于房地产业概念和范畴研究

如前所述，房地产是房产和地产的统称。房产是在法律上明确了产权隶属关系的房屋财产；地产即土地财产，是指在一定土地所有制下作为财产的土地。在英语中，房地产通常表述为Real Estate或Real Property，即不动产。它指的是“土地以及附着在土地之上的改良物”。

学术界对房地产的定义有多种表述：(1)房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑和建筑地块的有机组成整体”[2]。(2)房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和土地两种财产的合称”[3]。(3)狭义房地产论。认为“狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利”[4]。(4)广义房地产论。认为“广义的房地产除上述(狭义房地产)内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源”[5]。(5)房地产即不动产。认为房地产是不动产的原称，不动产是房地产的别称；房地产是通俗概念，而不动产则是理论化的概念。本文研究的房地产指一般定义。此外，学术界对房地产范围也提出了以下多种说法。

一是强调房地产业的开发、经营、管理、服务四大职能[6]。二是锁定房地产的范围为投资、开发、经营、管理体制和服务[7]。三是认为房地产业包括开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门[8]。四是认为房地产业是指从事房地产业开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门，也包括房地产生产、经营、消费等各个领域的经济组织、经纪人以及各类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体[9]。这一说法除了包括从事房地产业经营活动外，还加上了从事房地产经营活动的各种法人单位。实际上，如果从产业划分来看，房地产业属于第三产业。参照联合国标准产业分类法和我国2003年起实施的《中国国民经济行业分类标准》(GB汀4754一2002)，全部国民经济分为从A到T20个门类，房地产业属于K类，而与之密切相关的建筑业则属于E类。也就是说，房地产业和建筑业分属于不同的行业门类。

（二）关于房地产业竞争力研究

学术界对房地产业竞争力的研究主要反映在以下几个方面。一是对房地产业竞争力含义的研究。美国哈佛大学教授迈克尔·波特将产业看作是为生产直接相互竞争的产品或服务的企业集合。产业竞争力则是指一个国家或地区能否创造良好商业环境使该企业获得竞争优势的能力。近年国内外学者对这一问题的研究基本上延续了迈克尔·波特的观点。二是基于资源与能力的观点。这种观点强调了可供企业利用的资源组合，把重心放在扩大企业的资产存量和能力上，并以此作为培育持久竞争优势的基础。其中，资源是体现企业优势与劣势的任何物质，是企业控制或拥有的要素存量，是企业生产过程的输入因素。而能力则是把一组资源整合在一起完成一项任务或活动的能力，是一组整合资源的结果，故刘训波[10]将资源与能力称作是房地产企业竞争力的致胜之源。他认为，以资源为基础的竞争优势观和以活动为基础的竞争优势观不应该是对立的,而应该是互补的。把作为有形资产的“资源”和作为无形资产的“能力”进行科学的、有效的配置和融合,才是企业核心竞争力之源。李晓春、颜爱民[11]则把房地产企业的核心竞争力看作是基于企业资源、技术、产品的一系列能力的组合，认为房地产企业只有明确竞争力的战略高度，准确把握，最大限度地培育和发展竞争力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。罗文进一步认为房地产企业的竞争力是其多方面技能与运行机制的有机融合,是房地产企业在开发、经营过程中形成的、不易被竞争对手效仿的、能带来超额利润的独特的资源、知识和能力[12]。由此可以说，房地产企业竞争力不仅表现为关键资源、关键设备、关键技术和企业的运行机制,更重要的是彼此之间的有机融合以及综合竞争力的提升。三是基于核心要素的观点。寻找和把握企业核心要素以建立竞争力管理体系比简单依赖资源和能力培育企业竞争力有更明确的针对性。喻华琳[13]认为，前期开发策划、规划设计、项目推广策划过程、战略预见与整合这四个要素非常重要，对房地产业的影响也非常关键，它们一起构成了房地产业的竞争力；张彤、宋洁强调了品牌、资本和专业化的影响力[14]，认为我国房地产业的竞争将是品牌的竞争、资本(规模优势)的竞争、专业化程度的竞争。这三个要素是企业核心竞争力的基础,是微利性的最终源泉，房地产企业必须构建以品牌、资本、专业化三要素为主的核心竞争力，才能实现其集约化经营。在上述学者研究基础上，王艳玲[15]进一步提出把人力资源作为房地产业第一位的战略性资源。她认为，人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素和资源整合能力是房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的关键。其中，人才是房地产企业生存发展的根本，是房地产企业前进的轴心。面对激烈的市场竞争，房地产企业应该积极培养和引进高素质的房地产专业人才，同时加强人力资源开发和培训，使更多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和正确的决策才能。

（三）关于房地产业人力资源配置问题研究

专门就房地产业人力资源配置问题的研究尚不多见。相关的研究也主要集中在人力资源配置指标和相应的统计指标设置上。林伟林等认为,人力资源指标的设置应该遵循指标设置的科学性、客观性、整体性、可比性、可行性和动态性原则。通过这些指标应该能做到：在宏观上，对我国的人力资源现状和未来进行把握、分析、预测；在微观上，对人力资源质量、投入产出的规模，以及人力资源的利用效果在各个区域和产业中存在的不平衡现象进行较为详细的分析。他设置了5个一级指标和18个二级指标，从人力资源数量特征、质量特征、投入产出、利用等构建其宏观统计指标体系[16]。贺秋硕提出，人力资源配置作为人力资源开发与管理系统中的一个子系统需要与内部各子系统协调，同时也需要通过人力资源开发与管理系统与外部系统产生一种互动和均衡。他将目标层设置为人力资源开发与管理绩效，并由此衍生出10个二级指标和41个三级指标[17]。

崔海燕认为，人力资源统计指标是相对人口资源而言的，既要考察量，也要考察质。她提出的指标体系包括3个一级指标和7个二级指标。其中，人力资源配置的一级指标由人力资源利用率和人力资源闲置率两个二级指标表示[18]。

此外，也有学者从人力资本角度建立人力资源统计指标体系，将人力资源总量、人力资源水平、人力资源变动、人力资源效益等综合列入指标体系之中。

综上，虽然近年有关房地产业竞争力研究受到人们较多的关注，但很不深入，一些涉及房地产业竞争力核心领域的研究如人力资源配置等几乎处于空白，而该领域的研究在房地产业竞争力研究中具有十分重要的意义,因此，本文拟以广州市为例做一些探讨。

三、研究假设和实证分析

（一）研究假设

包括土地规模、资金规模、开发规模、技术能力和融资能力等在内的产业规模能力，在任何产业的形成和发展中都是必不可少的要素，房地产业也不例外，其竞争力来源于它的发展规模能力。基于房地产业的自身特点和马斯洛的“需求层次”理论，房地产业属于物质层面的需求，只有规模能力达到一定程度才会得到发展和提升。为此，提出如下假设：

假设H0：房地产业规模能力是影响广州房地产业竞争力的最主要因素。

房地产业也是资金密集型、技术密集型和产业关联度较高的产业，其发展需要资本、技术、土地，以及政府政策的支持，尤其是人才资源更是发挥着十分重要的作用。由此，上述诸要素形成的发展环境对该市房地产业的发展也会产生强烈的影响和制约。因此，改善发展环境，构建人才队伍体系就成为广州房地产业的主要任务。由此提出如下假设：

假设H1：房地产业成长环境影响广州房地产业的竞争力水平。

假设H2：人才资源和人才资源的配置对广州房地产业竞争力有重要影响。

（二）模型建立

1.数据来源：文中用到的数据主要来自广东统计年鉴（2002—2009年）、广东省各市统计公报（2002—2009），部分数据则是根据以上资料计算得到。

2.模型描述：设Y=（Y1，Y2，…，Yp）为p个文化产业竞争力评价指标向量，F=（F1，F2，…，Fp）为不可测指标向量，则有

即：Y=AF+ε。其中，ε=(ε1,ε2,…,εp)为特殊因子，Fi为第i个公共因子，为因子载荷矩阵，且满足：(1)m＜p；(2)cov(F,ε)=0；(3) E(F)=0，cov(F)=I。

综合学者对房地产业竞争力指标体系的研究，本文主要从反映房地产业竞争力的五大模块构建其竞争力评价指标体系。用房地产业企业数、房地产业产值、房地产业从业人员年平均人数、房地产业总产值占当地总产值比重和房地产业经营总收入反映房地产业发展的总体规模；用房地产业资产利税率和房地产业收入利润率反映房地产业的经济绩效；用房地产业利润增长率，房地产业产值增长率和房地产业从业人员增长率反映房地产业的发展速度；用广州全社会固定资产投资额、房地产业开发资金来源和土地供应总量反映房地产业发展环境；用房地产业人均增加值和专业技术人员占从业人员比重反映人才资源状况等。（见表1）

表1 竞争力评价指标

（三）模型分析

将上述指标体系进行因子分析，具体步骤是：收集2001—2008年的指标样本，将原始数据标准化，建立变量的相关系数矩阵，实行方差最大旋转，计算相关系数矩阵的特征值和方差贡献率；建立因子载荷阵，使因子变量更具可解释性。同时，计算因子得分作为回归分析的因变量。上述计算步骤均采用统计分析软件SPSS V16.0完成。

使用SPSS 16进行模型检验与分析，将原始数据进行标准化处理后，对其进行度量共同度检验（见表2）。结果显示，共同度均较为明显，故因子分析效果显著。

表2 共同度表

由表3初始“特征值”一项可以看出，只有可能抽取三个因子作为主成分因子，从初始特征值的另一项累计贡献率中可以看出，当抽取三个因子作为主成分时，它们的累积贡献率几乎达到100%，故使用三个主成分的解释率是相当高的。

结合表3的方差贡献率和旋转后的因子载荷矩阵可知：F1在Y1、Y2、Y3、Y4、Y5、Y6、Y7有较高的载荷量，Y1、Y2、Y3、Y4、Y5反映了房地产业的规模情况；Y6、Y7反映了房地产业的营运能力。因此，称F1为规模能力因子，它综合反映了全部指标体系的69.109%的信息。对原始指标的代表性最强，故可以认为房地产业规模能力是目前影响广州房地产业竞争力的最主要因素。F2在Y8、Y9、Y10、Y11、Y12、Y13具有较高的载荷量，Y8、Y9、Y10这三个指标反映了房地产业的成长性；Y11、Y12、Y13反映了房地产业的发展环境。因此，称F2为成长环境因子，它综合了整个指标体系的15.474%的信息。说明房地产业成长环境也是决定广州房地产业竞争力的重要因素之一。F3在Y14、Y15有较高的载荷量，这些指标从不同角度反映了房地产业人力资源的能力，因此，将F3定义为人才资源因子，它综合了全部指标体系9.123%的信息，表明人才资源极其配置水平对广州房地产业竞争力也产生较为重要的影响。

表3 特征值和方差贡献率

表4 旋转后的因子载荷矩阵

根据因子得分系数矩阵，并用回归分析法计算各因子得分，以此来分析各时期房地产业竞争力的具体特征。因子得分系数矩阵，如表4-7所示，它是分析变量的相关系数矩阵，因子模型将变量表示成公共因子的线性组合，自然也可以将公共因子表示成原始变量的线性组合，由表可得：

代入各原始变量的标准值，可计算出因子得分。由于以上三个主因子对房地产业竞争力所能解释的变异能力(即对房地产业竞争力的贡献率)不同，因此,本文以各主因子的贡献率为权数，来确定综合因子得分，这样就可以得到广州区域房地产业竞争力的综合得分。确定综合因子得分的计算式为：

由表6反映的总体情况来看，除了2003年广州房地产业因国家政策因素出现短暂低迷，竞争力下降外，其他年份该市的房地产业竞争力始终呈现逐年提升的态势。发展规模从2001年到2008年基本上逐年扩大，2003年出现波动；成长环境则呈现大幅波动状态，在2004年，房地产业一度成长最快，但随后就开始下降，到2007年降至最低；人才资源在2003年之前表现为波动状态，随后上涨趋势一直比较明显，这为提升该地区房地产业的竞争力奠定了坚实基础。

表5 因子得分系数矩阵

表6 广州房地产业竞争力综合评价指数

发生上述变动的主要原因如下：

1.规模能力因素的影响。进行房地产开发，不可再生资源的土地是一切的根本。在人多地少的今天，土地越发显得稀缺。随着国家对土地管理的规范化，获得土地的难度越来越大。能否拿到大规模的土地，是否拥有丰富的土地储备，成为房地产发展商成败的关键，也成为衡量发展商实力的标准。而大规模的土地，需要进行大规模的开发，需要更雄厚的资金实力、融资能力，并且销售的门槛也越来越高。规模小的、实力不强的发展商，将逐步被逐出市场，被激烈的竞争无情的淘汰。

2.成长环境因素的作用

（1）房地产业结构失衡。目前，广州大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。进而导致广州房地产业竞争力变动。

（2）土地供应幅度变动。企业储备土地按我国现行政策是不允许的，但却在事实上大量存在。因为不论是企业的历史用地还是通过各种出让方式获得的土地，凡企业依合法途径获得土地使用权后，应有权自主地从市场的角度去考虑项目的开发进度，以获取最大收益，这是正常的市场行为，因此企业经常依据市场的变化作出决策。

（3）人民币币值及预期的变动对广州房地产竞争力也造成了影响。

3.人才资源的影响。当今社会各行业的竞争归根结底是人才的竞争，房地产业也不例外。拥有人才资源和优化配置人才资源是影响广州房地产业的主要因素。一方面，对人才拥有而不能合理利用是对人才的浪费；另一方面优化配置人才是提升竞争力的关键。

四、结论及建议

基于上述分析，竞争力处于逐步提升阶段的广州房地产业，其规模能力、成长环境和人才资源三大要素深刻地影响着该行业的竞争力水平。因此，针对性地从上述三个方面采取相应的措施对提升广州房地产业竞争力十分重要。

首先，将持续优化软硬环境建设放在重要地位。成长环境包括自然环境、政治环境、政策法规环境、企业文化环境，以及相关的环境。通过加大基础设施建设和深化政务服务改革，鼓励和引导企业开展企业文化建设，为房地产及其各产业协调发展创造更为有利的发展环境。

其次，重视发挥人才资源优势。加快制定相关配套政策，充分利用好企业现有人才，加大培养和引进高精尖的专门人才，优化人才资源配置，为当地房地产业发展构建完善的人才保障体系。

再次，积极通过资源整合扩大房地产业规模能力。通过企业并购、合资或合股组建新公司、资金和土地资源整合、扩张收购、拓宽新融资渠道等方式整合资源，扩大房地产发展规模，降低该行业经营风险。具体需要开展的工作有：（1）开展调查研究工作，充分了解和掌握自身拥有资源的能力，做好资源整合工作，有计划有顺序的充分调动各方资源，同时注重资源的可持续利用，保证企业长期发展。(2)结合企业长期发展和短期项目进展进行分析，明确哪些核心资源缺乏，哪些资源自身不具备需要整合，通过什么途径进行整合等。(3)充分利用多种手段、多种方法进行资源整合。

[1]关于发展城市房地产的报告[R].北京：原城乡建设环境保护部,1987.11.20.

[2]汤树华.中国房地产业实务全书[M].北京：新时代出版社，1992.11：2-3.

[3]包亚钧.房地产经济论∶房地产业可持续发展研究[M].上海：同济大学出版社，1998：3.

[4]王克忠.房地产经济及其周期研究—王克忠文选[M].上海：上海财经大学出版社,2005：10-12.

[5]周诚.土地经济学原理[M].北京：商务印书馆，2003：2-4.

[6]周诚.土地经济学原理[M].北京：商务印书馆，2003：5-6.

[7]王克忠.房地产经济及其周期研究—王克忠文选[M].上海：上海财经大学出版社,2005：15.

[8]张永岳.房地产经济学[M].北京：高等教育出版社,2005：3-6.

[9]包亚钧.房地产经济论：房地产业可持续发展研究[M].上海：同济大学出版社，1998：6.

[10]刘训波.房地产开发企业核心竞争力研究[J].盐城师范学院学报：人文社会科学版,2004(8)：108-111.

[11]李晓春，颜爱民.房地产企业核心竞争力分析[J].国土资源导刊,2006(4)：29-31.

[12]罗文,马卫,薛华.我国房地产开发企业核心竞争力研究[J].科技和产业,2006(2)：41-43.

[13]喻华琳.试分析影响房地产企业核心能力的构成因素[J].国外建材科技,2006(1)：121-123.

[14]张彤,宋洁.构建房地产企业的核心竞争力[J].哈尔滨商业大学学报：社会科学版,2007(2)：42-45.

[15]王艳玲,张洁梅,李博文.房地产企业核心竞争力分析[J].天中学刊,2006(10)：70-72.

[16]林伟林，林有.人力资源宏观统计指标体系的设置[J].统计与决策,2005（1）：8-9.

[17]贺秋硕.区域人力资源开发与管理的评价指标体系[J].统计与决策，2005（12）：50-51.

[18]崔海燕.人力资源统计指标体系研究[J].当代经济, 2005(1)：53-54.

[19]蒋晓岚.房地产竞争力及未来竞争格局分析[J].安徽大学学报，2002(2)：36-39.

[20]郭文琴.房地产企业竞争力分析与评价研究[D].广州：暨南大学硕士学位论文,2006：46-48.

[21]UNCTAD.Environment,InternationalCompetitiveness and Development：Lessons from Empirical Studies[R]. Geneva：UNCTAD Secretariat,TD/B/WG.6/10.

[22]MAC D.Human Resource and Manufacturing Performance：Organizational Logic and Flexible Production Systems in the World Auto Industry[J].Indus trial and Labor Relations Re-view.1995,48(2)：197-221.

[23]MICHAEL E.The Competitive Advantage of Nations[M]. New York：The Free Press.1990：230-234.

[24]张超.提升产业竞争力的理论与对策探微[J].宏观经济研究,2002(5)：51-54.

An Empirical Study on Real Estate Competitive Capability in Guangzhou

DING Xiaozhi1，WANG Liwei2，SUN Yanyan3
(1.College of Economics and Management,Zhaoqing University,Zhaoqing,Guangdong,526061,China; 2.Management College,Inner Mongolia University of Technology,Huhhot,Inner Mongolia,010051,China)

In recent years,the real estate industry is developing very rapidly in Guangzhou.The market supply and demand are huge.Hence a group of large enterprises which is strong in power and rich in capitals have arisen.But because of the unbalanced investment policies,imperfect market mechanism,especially the shortage and improper positioning of human resources,namely，the developing force,environment for growth and human resources seriously affect the competitive strength of the real estate industry,and have become a deeply-rooted problem hindering the local real estate industry from further advancement.It is imperative to take measures of optimizing continuously the soft and hard environment,attaching importance to the use of human resources,actively integrating resources,and empowering the real estate industry,in order to increase its competitive capability.

Guangzhou;real estate;competitive capability;industry scale;environment for growth;human resource

F062.9

A

1009－8445（2010）03－0047－08

（责任编辑：禤展图）

2010－04－01

广东省哲学社会科学“十一五”规划课题（06007）

丁孝智(1962－)，男，甘肃武威人，肇庆学院经济与管理学院教授，博士。