房地产市场波动与银行风险控制

□文/史绍伟

房地产市场波动与银行风险控制

□文/史绍伟

一、我国房地产市场周期性波动理论分析

与宏观经济运行过程中的周期波动一样，房地产业在发展过程中也存在周期波动现象，具体表现为房地产业呈现出的有规律的扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。从我国情况看，房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动。改革开放以来中国房地产经济运行经历了五个短周期波动。前四个周期从1981年开始至1999年末，期间的每个周期均经历了从产业复苏到产业扩张再到衰退的曲线波动，直到1999年再次出现衰退。

自2000年开始至今的第五个周期，在经历了两年左右的艰难复苏之后，随着我国经济的持续高速发展，2003年房地产业增长保持了良好发展态势，一直持续到2007年底。由于国际金融危机影响的逐步扩展，2008年我国房地产业开始出现衰退。2008年末，国房景气指数为96，同比回落9个点，全国所有区域商品房销售面积同比负增长。

二、房地产市场波动与贷款风险内在关联性分析

房地产市场波动在一定程度上影响贷款风险，具体表现如下：

（一）灾难短视症。指过度乐观倾向于低估风险。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。在房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

（二）羊群效应。比喻人都有一种从众心理，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

（三）安全网引发的道德风险。在政府的隐性担保情况下，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。

（四）信息不充分。银行通常使用控制按揭贷款成数的方法，而实际上当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，或变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

（五）房价调整。房价上涨会提高包括自有房地产在内的银行资本的经济价值，因此，银行将会在房价上涨时增加房地产贷款的敞口。

由此可以看出，房地产业的兴衰对商业银行房地产贷款影响较大。房地产市场的周期波动通过房价的变化直接影响商业银行房地产贷款的质量、甚至商业银行的经营成果。

三、房地产周期波动与贷款风险实证分析

以河北为例，2000年以来，河北房地产开发投资总量占城镇固定资产投资的比重较低，2007年末的占比为10.3%，比全国低近11个百分点，还处于起步成长阶段，高增速、低占比的初期市场特征明显。但2008年之后，河北也受到了国际金融危机和国内经济形势的严重影响。

从2008年以来河北省房地产投资额增速的变化走势上看，进入2009年，增速出现一轮快速下滑，并且在2月份出现首次负增长。从商品房销售情况看，自2008年6月起，河北商品房以及住宅的销售额也出现一轮持续下滑的态势。

与房地产投资、销售增速下降相对应，2008年河北全省房地产贷款增长同比下滑。尤其是个人住房贷款，2005～2007年全省全部金融机构个人住房贷款增量分别为76亿元、112亿元和183.4亿元，增速分别为22.6%、47.4%和63.8%，呈逐年加速发展趋势。而2008年全省增量仅为127.2亿元，增速为-30.6%。与此同时，部分开发企业因销售原因导致银行开发贷款到期无力归还，个人住房贷款的违约率也有所上升。以上情况表明，房地产贷款与房地产市场波动呈现较强的正相关性。

四、商业银行房地产贷款风险状况分析

（一）我国房地产业总体将呈现快速发展态势。从长期看，随着我国社会经济的发展和人民生活水平的进一步提高，我国房地产业将在周期波动中总体保持向上的发展趋势，在今后相当长的时间内将处于良好的发展环境，并将为银行房地产贷款业务提供巨大的发展空间。

（二）银行业受房地产市场变化影响的风险仍然可控。首先，目前我国房地产信贷规模的风险仍处于可控范围。房地产贷款在银行业贷款总额中占比不高，加上我国房地产贷款的不良率仍处较低水平，商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的；其次，我国居民家庭的负债率只有17%，远低于美国、韩国等国家，居民偿债能力很强，风险相对可控。加上其他类型消费贷款的占比相当小，我国住房按揭贷款又有严格的首付占比规定。

总体看，目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。

五、商业银行房地产贷款风险控制策略

（一）从宏观上构建危机预警体系。银行危机的爆发，通常都是有先兆的，具体表现在一些金融指标的变化上。由于银行业与实体经济的密切关系，银行业的健康状况是和一个国家或地区的经济发展状况紧密联系在一起的。采用货币供应增长率、实际利率、通货膨胀率、国内信贷增长率、实际GDP增长率等宏观经济指标来预测银行危机，有助于提高预测的准确性。

（二）创建动态风险管理流程。需要创建动态风险管理流程，对房地产行业、房地产市场状况以及房地产贷款产品进行专人跟踪、定期调研报告，及时调整评级，对风险做出合理的动态评价。

（三）建立专门的抵押贷款风险评估与预警系统。将贷款风险的衡量与评估逐步完成从定性分析到定量分析，从模糊定量分析到精确定量分析的转变，并在建立全国性信用评估机构，完善信用评估体系基础上，不断引进新的风险管理方法，建立抵押贷款的预警系统，保证银行经营的安全。

（四）建立政府担保制度，创造良好的外部风险分散机制。建立住房贷款担保制度，对分散住房抵押贷款风险至关重要，政府一方面可提供优惠的相关政策；另一方面还应发挥其监督作用。

（五）加强住房抵押贷款业务创新。住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求，通过对贷款方式的改进和资产证券化，可以降低与分散住房抵押贷款风险，同时提高对抵押贷款的有效需求，从而促进住房抵押贷款市场的发展。如，实现住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。

（六）开发适合市场需求的房地产贷款保险品种。对房地产抵押贷款进行保险是转移分散抵押贷款风险的有效手段。像许多发达国家一样，个人住房抵押市场凭借其在一级市场上建立的完善保险、担保机制和二级市场上不断创新的多样化抵押贷款成功地将各种风险进行了转移，从而使本国个人住房抵押市场走上了规范、健康的发展道路。我国保险公司也应开发适合市场需要的新险种，既是对金融机构利益的保险，又能保证贷款的安全。

（七）严格房地产项目贷款准入，加强抵押物管理。要采取严格的贷前检查，按照监管机构的要求和各商业银行的内控制度，实施严格的房地产贷款的客户准入和项目准入；加强贷款风险控制，重点防范可能出现资金链危机的客户，同时重视客户的资信审核。对抵押物加强管理，对房地产市场波动较大的地区，缩短抵押物评估价值的有效期，关注抵押物价值变化情况，并根据需要要求借款人补充抵押物以使抵押物足值有效。

（八）适应房地产周期性变化调整房地产贷款比重。在经济上行周期，房地产处于稳步发展阶段，房价保持稳步上涨，此时商业银行可以加大对房地产相关行业的信贷支持，提高房地产贷款在全部资产中的比重。反之，经济运行不景气，房价存在较大的调整压力或出现下滑势头，商业银行就应高度重视，逐步退出或减少对房地产相关行业的贷款支持，降低房地产贷款在全部资产中的比重。同时，要严格控制按揭贷款成数和房地产信贷增长速度，加强抵押物管理，严格防范抵押物价值贬损等系统性风险。

总之，在我国市场经济发展背景下，房地产市场周期性波动明显增强，且房地产市场波动与银行贷款风险具有密切的关联性，要进一步对商业银行如何防范房地产贷款风险这一问题展开系统性研究，尤其是在金融危机背景下，更要借鉴国际房地产市场发展及银行贷款风险防范经验教训，结合我国实际，以创新性和前瞻性的眼光研究房地产健康发展和商业银行风险防控，探索符合我国商业银行控制房地产贷款风险的对策思路，促进房地产行业和银行业的共同发展。

中国工商银行河北省分行）