广州住房反向抵押贷款可行性分析

□文/肖 遥

一、引言

2010年2月5日，广州市政府为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，出台了《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》（以下简称《意见》）。《意见》称，广州将探索发展住房反向抵押养老保险。以期通过推行住房反向抵押贷款来辅助解决广州日趋严峻的社会养老问题。立即引起社会有关学者的广泛谈论。

住房反向抵押贷款又称为“倒按揭”，也称“以房养老”，是一种新型的养老模式。它是指达到一定年龄、拥有一定房产的老年人将自己的房产抵押给保险公司、银行等金融机构，这些机构对业主的年龄、房产的现值、将来增值及折损情况进行综合估值，根据评估值和老人的平均寿命将估值折算成养老金标准作为老人的生活费补贴，按时发放，一直到业主去世为止。住房反向抵押贷款最先出现在荷兰，在国外已经有30多年的历史，其中美国最为发达，目前已经形成了一个初具规模的市场。但是，在国内目前还处于起步阶段，南京和上海曾经做过小范围的试点，但是并没有完全成功。

按照国际上通用的人口老龄化衡量标准，广州在2005年底就已步入了人口老龄化阶段。截至2008年底，广州60岁以上的人群达到107.5万，占全市总人口的13.8%，其中有14万是独居、空巢老人；而且每百名老人仅拥有2.3张养老院床位。这个数量还在以每年4%的速度增长，也就是说，广州每年都会增加4万以上60岁老人。在“国未富，民先老”的情况下，巨大的养老资金缺口，使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求，而住房反向抵押贷款将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。

国家发改委、劳动社会保障部、财政部、建设部等十个部门联合在2006年下发了《关于加快发展养老服务业的意见》，再加上广州市政府的《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，“倒按揭”在广州推行有了国家政策和地方政府上对于创新做法的支持和鼓励。目前，“倒按揭”还处于探索和可行性调研阶段。

二、广州推行住房反向抵押贷款的现实意义

从现阶段广州市市情出发，广州推行住房反向抵押贷款的现实意义主要体现在以下几个方面：

（一）可以有效解决养老资金来源，同时促进金融业多元化发展。随着广州市老年人口数量的日益严峻，现行养老制度中养老资金越来越紧张，而通过推行住房反向抵押贷款，一方面老年人借助这种新型养老产品，增加养老收入，提高老年人的生活质量，大大减轻了广州市财政在社会养老保障方面的压力；另一方面住房反向抵押贷款还促进了银行、保险公司的业务拓展。

（二）减轻子女的养老负担，提高老年人生活质量。在我国，“养儿防老”大行其道，广州也不例外。许多老年人将绝大部分积蓄用在了为子女购置住房上，依靠子女的收入养老。在目前养老保障体系远未健全的情况下，未来一段时期“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位，一对夫妇很难同时赡养4位老年父母和养儿育女。住房反向抵押贷款可以在很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力，使老年人在经济上更加独立，进而有效地提高老年人的生活质量。这无疑是老年人和子女们都愿意看到的。

（三）可以促进社会消费，推动经济发展。近年来，出口和投资作为拉动经济发展的两大动力出现了障碍，经济发展的重担不得不落在了促进社会消费身上。而消费需求不足一直是困扰我国经济发展的一个非常显著的问题。恰恰住房反向抵押贷款使存钱养老的传统观念受到很大的冲击，有助于培养健康的消费观念。买房不仅是一种消费，也是一种投资，也够在居民养老时，将住房这种不动产的价值得以提前变现，为老年人带来持续稳定的现金流入，由此刺激消费潜力，推动经济的发展。

三、广州推行住房反向抵押贷款的可行性分析

随着居民收入水平的提高，人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，这种在西方国家日益被证明的补充养老保险的可行模式，在广州也已具备了实施的可行性。

（一）广州市居民住房自有率日趋提高。据国家统计局广州调查队课题组最近发布的《广州城市居民消费结构变动与扩大内需研究》显示，截至2008年末，广州市城市居民自有房屋率达89.9%；其中，二居室占 54.0%，三居室占 35.9%。房屋来源方面，商品房占48.6%，房改私房占35.1%。也就是说，90%广州居民家庭已经拥有二居室以上住房，远远高于我国城市住房自有率82%。而且广州市居民住房自有率会越来越高，拥有充足的房源进行反向抵押贷款。

（二）广州市房地产二级市场交易日益活跃。住房反向抵押贷款的推行离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后，贷款机构获得了住房的所有权，它要实现收益，收回贷款本息，必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场，将大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。

广州的房屋二级市场在1979年开始萌芽并发展起来，伴随着房改的进一步深化以及房地产一级市场的发展与繁荣，房地产二级市场日趋壮大，信息公开化的培育以及中介机构、市场监管和法律制度的完善，使得住宅二级市场逐渐走向成熟。交易的手续随着二级市场的成熟而简化，交易费用也随着交易的活跃和交易量的扩大而降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件，让贷款机构在获得住房产权之后便于在市场上交易，而从中获取收益，为推行住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。

（三）广州金融保险市场发展日趋完善。广州市作为珠三角洲地区的金融中心，其金融保险业的发展已经走在我国的前列。金融市场参与主体日益多元化，包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司，保险公司以及企业和个人等众多投资者或融资者，这都对广州金融市场的发展起了重要作用。2008年12月，国务院批准实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，广州在金融保险领域科学发展、先行先试。随着商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长，金融机构闲置资金规模急剧扩大，发展住房反向抵押贷款是金融机构拓展业务范围，充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押贷款的开展提供了市场和技术支持。

（四）相关法规制度不断健全。各项相关法规制度的不断健全，为反向抵押贷款的推出提供了法律保障，如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖，为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出，为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人提供了合法避税的可行性，从而刺激了老年人借用反向抵押贷款来实现合法避税，减轻交纳税费的负担。物业税的推出，将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金，改为业主在居住期间分年度交纳物业税，这实际上就宣告了住宅土地使用权70年政策的变相消失。使得我国实施反向抵押贷款的可行性进一步增强。

总之，反向抵押贷款模式在广州推出，不仅具有极强的现实意义，还具有非常强的可行性。而广州面临着日趋严重的养老压力，引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力，是一种可行的方法，故住房反向抵押贷款将在广州有着广阔的发展空间。

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