廉租房制度存在的问题及对策

刘海燕

(安徽大学经济学院,安徽合肥 230039)

·经济管理·

廉租房制度存在的问题及对策

刘海燕

(安徽大学经济学院,安徽合肥 230039)

我国廉租房制度在运行方面存在着许多问题,研究解决对策,是政府在住房领域中面临的核心内容,也是各地区当前亟待解决的问题。文章通过提出完善我国廉租房建设的新思路,希望为解决城镇低收入家庭住房难问题提供一些建议。

廉租房制度;对策;住房保障

廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。我国廉租房制度思路的提出最早出现在1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》中。经过数年的发展,我国廉租房制度建设取得了一定的成果,但是,廉租房制度在运作中也存在一些问题,需要我们去反思和完善。

一、廉租房制度在运作中存在的问题

(一)资金来源存在的问题

我国用于廉租住房的资金安排主要包括三种渠道:首先,以土地出让金净收益的5%作为廉租房建设资金;其次,以各地方政府的财政资金作为支持;最后,以住房公积金增值收益用于低收入家庭的住房保障。这三种渠道从运作情况来看,都存在现实上的问题。作为中西部解决发展差别比较大的国家,各地方政府能够安排的财政资金不仅差别较大,数目也非常有限,而我国低收入家庭在这些地区占的比重却更大。另外,土地出让金是受地方商品房市场发展状况制约的,稳定性很差。再加上公积金的增值收益是否应该不分对象地普遍用于低收入家庭的住房保障,目前社会上对此存在较大的争议。

在现阶段,由于地方上资金的稳定性和充足性难以保障,使得我国廉租房制度在实际运作中收效并不理想。

(二)保障面狭窄造成廉租房制度运作困境

保障面过于狭窄是现阶段廉租住房保障面临的最大困境,根据目前的规定和各地的做法,廉租住房分配的对象主要是具有城市户口的“双困”家庭。从目前低收入群体的定义所覆盖的范围来看,随着社会的转型,城市打工者、进城民工、城乡结合部土地被征后的农民是一个不可忽略的新住房弱势群体。按照彼得“水桶定律”的理解,社会问题是否出现,最终取决于这个社会中承受能力最差的群体。所以,住房问题的解决,也是社会保障制度的重要组成部分,需要从政府到社会各阶层的普遍关注,这对维护一个稳定和谐的社会环境有着现实的重要意义。

可是,从落实的情况来看,廉租房制度不仅对城镇“双困”家庭的保障尚不到位,对农民工的居住权利的保障更无从谈起,这是一个需要各地区积极主动去完善现有廉租房制度的问题。

二、完善廉租房制度新思路的探讨

(一)在国家住房保障制度的框架下,建立地方性廉租房制度

我国从1998年开始建立住房保障制度,在一定程度上缓解了城市低收入家庭住房困难的矛盾。但与发达国家相比,我国住房保障制度由于起步晚,起点低,尚有很多不完善的地方,又由于我国地区经济发展不平衡,难以制定统一标准和统一的政策。因此,国务院新闻办公室在2004年9月发表的《中国的社会保障状况和政策》白皮书,对我国住房保障制度只提出一个大体框架,缺乏应对住房保障制度运作中问题解决的系统性、原则性和稳定性。

在国家已经出台的住房保障政策指导下,作为国家住房保障制度的补充,不同省、市往往根据本地区在廉租房建设中面临的困难和问题,着眼地方特色,因地制宜,提出解决方案和对策,因而建立更具体、详细的地方性廉租房制度是一个可行的方案。

在建立地方性廉租房制度时,要从以下几个方面入手:

(1)住房保障的目的与原则;(2)住房保障的对象和方式;(3)住房保障责任的归属;(4)住房保障的监督;(5)住房保障的房源;(6)住房保障的管理机构和权限。

(二)鼓励大型国有企业参与建设,作为资金来源的补充

我国国有大企业包括:军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运、金融等行业,这些企业实力强资金雄厚,遍布各省市地区。在地方政府资金匮乏的情况下,可以将这些企业的参与纳入地方廉租房制度建设中来。并且,这种对资金来源的补充方式经过一些地区的实践检验,已经取得了很好的效果,极大的减轻了政府负担。

例如,位于安徽省北部的淮北地区,矿产资源得天独厚,为中国的五大煤炭基地之一。该市的淮北矿业集团,拥有24对大型现代化矿井,在全市经济社会发展中占有举足轻重的地位。自2008年以来,淮北市便积极搭建政府与企业平台,探索和推进共建廉租住房模式,并且取得了很好的成效。该市根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)精神和省建设厅的要求,结合能源城市特点,由相关单位和部门统一协调运作,制定实施方案和措施,着力推进矿区廉租房建设。在筹集廉租房建设资金方面建成了三项渠道,不仅积极争取中央预算内资金,及时筹集地方配套资金,只在矿业集团公司自筹资金上,就从公司利润中自筹以及银行贷款方式筹集廉租住房建设配套资金31996万元,在08年第四季度和09年第一季度,通过多渠道资金筹集,该市便建造廉租住房总建筑面积达42.66万平方米,总套数8532套,在淮北市廉租房保障方面维护了该市的社会和谐稳定和经济可持续发展。

事实证明,如果地方政府能够把构建廉租房制度放到工作日程上来,落实政府职能,积极鼓励大型国有企业参与廉租房建设,完全可以进一步拓宽筹资渠道,解决廉租房建设中“缺钱”的棘手问题。

(三)借鉴国际经验,完善城镇低收入家庭住房福利政策

住房保障是社会保障制度重要的一个环节,世界上许多国家的政府都对这个问题予以了足够多的重视,并为解决中低收入家庭住房问题制定了专门的政策和规划。这些国家在城市化进程中积累的丰富的经验和历史教训是值得我们借鉴的。

(1)公平与效率兼顾的原则是廉租房制度发展中必须确立的理念

公平与效率永远是住房保障中存在的矛盾。市场经济国家实行住房商品化、市场化,这体现了市场机制的效率性。但是,住房首先是一个社会问题,只考虑效率是不行的,住房保障制度的确立就是为了保障公民的“居住权”。公平与效率之间,不是一个简单的替代问题,通过国家住房保障政策的制定,通过解决问题的侧重点不同,可以看出该国住房保障制度的发展程度。西方发达国家从控租到公共住房、再到租金补贴模式的演变,就体现了从公平到追求效率,再到兼顾公平与效率的发展轨迹。在市场经济发展初期,为体现社会公平,国家往往选择政府直接参与提供公共住房的模式,以解决中低收入家庭住房难的问题。当市场经济逐渐成熟,效率问题便与公平共同存在,两者兼顾体现住房保障制度的成熟度。例如美国,对中等收入的家庭只给与金融与税收方面的优惠,而对于低收入家庭这给与直接的租金补贴。

(2)建立在法律基础上的廉租房制度才具有长远发展的目标和实施的依据

西方国家在建立住房保障制度时,往往通过立法形式来推进政策的执行。美国在上世纪30年代颁布实施《住房法》,旨在解决中、低收入家庭住房问题。又随着《住房贷款法》、《住房再贷款法》的颁布,逐步完善了住房法律体系。英国也在1919年出台《住房法和城镇规划法》,该法律成为英国建立住房保障制度和推行有关政策的依据。而新加坡的《新加坡建屋与发展法令》,以及日本的《公营住宅法》、《城市住宅计划法》和《住房金融公库法》等,都从法律的角度为本国低收入家庭的住房保障提供强有力的支持,并成为住房保障制度目标长远发展的保障。

(3)运作成熟的金融机构是廉租住房保障的制度基础

西方国家对居民的住房保障主要面向中低收入阶层,这个阶层占全国人口的比例往往在60%左右,属于在短期内很难完全用自有资金购房或建房的群体。所以,发达的房地产金融就成了住房保障的制度基础,为居民购房提供各种金融服务。

以美国为例,“美国的各类金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款,特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行,房地产抵押贷款证券化趋势突出,私人金融机构中的非银行储蓄机构,如储蓄放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构,如政府全国抵押贷款协会、联邦住宅借贷抵押公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场,为买房提供抵押贷款保险与资金。”

(四)取消户籍歧视,为农民工城镇居住提供基本住房保障

随着我国城市化进程加快,越来越多的农民工选择了在城镇长期居住,但是令人尴尬的是,在城市住房设计住房改革政策时,并没有把日益增多的农民工作为城市“居民”计算在内。现在这种基于户籍制度上的歧视现象需要迫切得到改变。

如何为农民工在城镇居住期间提供必要的住房保障可以从以下几点考虑:

(1)由政府提供周转房

地方政府应该在廉租房建造中预留出一定比例的住房以供周转,作为农民工在城镇的短期或长期居住需求,这种住房宜以“小面积,单独成套”为特点。以满足农民工家庭居住和子女学习生活需求。作为周转住房,可以随时退租,从而保证了政府对廉租住房分配的主导权。

(2)向农民工提供限价商品房

在考虑农民工家庭在城市发展的需要时,可以向农民工提供限价商品房。这种住房以“限价”“限户型”“限购买对象”为特点,支持农民工增加购买城镇住房的能力。

廉租住房保障,涉及到一个社会的公正、公平、安定与安全,“安居”方能“乐业”,由于我国房地产经济的持续升温,房价增长的速度远远超出城镇低收入家庭可承受的能力,对这一部分弱势群体住房问题的关注是我国廉租房建设上“以人为本”的核心思想,而构建出较为完善的廉租房保障制度,是实现社会的和谐稳定,也是给进一步深化改革开放提供稳定祥和的社会环境的基石。

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F293.35

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1671-8275(2010)01-0070-02

2009-11-11

刘海燕(1974-),女,安徽淮北人,安徽大学经济学院政治经济学专业2007级硕士研究生,淮北职业技术学院财经系讲师。研究方向:经济学。

责任编辑:石柏胜