后工业时代主题产业园的开发与营运

○万克俊 苏向学

后工业时代主题产业园的开发与营运

○万克俊 苏向学

伴随着国内经济的发展，在不同的历史时期，工业地产的开发和建设也呈现出不同形态。工业跃进时期，全国大干快上，工业厂房遍地开花，烟囱是那个时代工业文明的象征；随后，在开放过程中，国际加工制造业转移之下，花园式的工厂开始在全国特别是沿海城市出现，宽敞的城市道路和美丽的工业厂房，成为城市的名片，粗放型城市化带来的道路和工厂显然还不能称之为完整的城市，“睡城”和“鬼城”现象不断涌现。

21世纪的今天，后工业时代已然来临。在世界竞争格局围绕科技和人才而展开时，工业地产再次出现新的变化。一方面，在新的时期，日趋紧张的城市建设用地矛盾，以及节能减排的产业转型要求、低碳经济的潮流引导和新型工业或产业对建筑空间的需求，都将使工业地产的开发与营运再次升级，主题产业园无疑是解决这一矛盾和新型产业的最佳空间载体。另一方面，对于从事主题产业园的开发和营运的发展商而言，研究区域经济发展、新的产业特点、空间需求规律、建设解决方案、低碳节能和营运服务模式，都是必做的功课。

一、工业地产的演变

中国工业化的快速发展，与日本在战后所走过的历程基本相似，并在时间上呈一定的递承关系。上世纪五十年代初到六十年代初，是日本工业园建设的探索时期，主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，工业园主要分布在沿海地区。在六十年代初至八十年代初，随着日本国内的经济发展和城市基础设施配套的健全，以及产业机构的升级，工业园开始向内地和高速公路两侧转移。上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，工业园区开始从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演变。

中国的工业园区伴随经济发展和改革开发的总体节奏而展开。第一批工业园区和项目基本上是围绕资源开发进行，冠以“煤都”、“铜都”、“油城”、“服装城”的城市，见证了这个时代，姑且可以将其成为基础工业。随着改革开放的进行，制造业开始在沿海开放城市迅速发展，以国际分工和制造业转移为契机，实现创造就业、出口创汇的目标，为国家的经济发展奠定了坚实的基础。

与基础工业和制造业不同，主题产业园瞄准的是全球产业链升级的方向，是制造业凤凰涅的华丽转身，它既有高度产业集聚的特性，更有科技含量的提升，是内源经济与外源经济合力推动的结果，如聚集在上海浦东地区和天津滨海新区等区域的主题产业园。可以说，新型工业地产承载了国家产业机构升级和在国际竞争格局中向高层次发展的重要任务，也是实现节能减排的重要战略步骤。

工业地产的迅速演变，甚至已经倒逼政府在用地政策上发生转变，显然，工业地产用地性质的过于简单化，已不足以概括工业地产用地的所有方面。研发用地、科研用地、培训用地等新的土地形态，已经在部分地方政府的土地供应文件中用到。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化，以更广泛、更细腻的用地属性来适应新兴工业和产业发展、升级的需要。

二、后工业时代来临

后工业时代的概念提出者是丹尼尔·贝尔，他以人类在发展过程对不同类型生产要素的依赖程度作为划分的依据，大抵划分为前工业社会、工业社会和后工业社会三个阶段。在他的概念界定中，前工业社会中主要依赖土地资源，其核心是与自然界竞争，在前工业社会中占主导的是土地资源的控制者和拥有者，在竞争中具有统治地位的是国王和地主。在工业社会，经济增长是核心，蒸汽机出现所引导的工业革命带来的对自然资源改造能力的提升，改变了人类社会进步的历程，在此阶段，机器是核心资源，企业主处于主导地位。后工业社会，大抵从20世纪中后期的电子信息技术广泛应用开始，在此阶段，社会竞争的核心是科学技术，也就是人才的竞争，科技精英成为社会的权利阶层。

后工业时代，并不是反工业，而是工业的升级，这与后现代之“后”并不是一个意思。虽然人类社会发展的每一个阶段和地区，并不一定有那么明显的时间和界域区分，但丹尼尔·贝尔的提法无疑为我们提供了一种思路。放眼全球，发达国家、中等发达国家、发展中国家和欠发展国家的竞争序列已然形成，当今社会，人才和科技致胜是城市发展乃至国家战略中不可忽视的重要因素。

全球化过程中，国家和地区之间的竞争，表现为资源要素、地缘因素和科技人才的不断优化配置，并开始出现大规模的产业集群，表现比较突出的有美国硅谷、华尔街、印度班加罗尔、及中国的北京中关村等，这些地区的共同点都不同程度表现为相关企业能最先捕捉该领域最新的科技信息，找到最理想的雇员与最有效的销售途径，集群产业链和成员之间的互补性和竞争动力，使得该地区总体水平达到引领时代、执行业牛耳的高度，并且更具竞争力，达到可持续发展的良性循环，这也进一步印证了强者恒强的竞争法则。

可以说，后工业时代，是经济全球化竞争的必然结果，体现出全球人才和智力竞争的基本格局。

三、主题产业园的发展趋势

自2003年以来，工业地产的用地政策开始强调市场的配置作用，以促进工业地产价格回归到真实价值。可以预见的是，随着中国改革开放的深入，以政策为主导的资源调配方式也将逐渐被市场化的资源调配方式所取代。与此同时，国内全面产业转移，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得更多的发展机遇，主题产业园以用地节约、发展高新科技及现代服务业和产业集聚的重要特征，势必将成为第三代工业地产的重要突破方向。

“切实走新型工业化道路，坚持节约发展，清洁发展，安全发展，实现可持续发展”“按照产业集聚，规模发展和扩大国际合作的要求”──党的16大五中全会决议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确指出了未来中国工业的发展方向，而作为现代工业最基本的物质基础──工业地产，也将必须符合宏观上的方向。

开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地、引进外资、产业升级等角色，在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，其中主题产业园的出现，更加强化了这一优势，可以说建设主题产业园是推动城市产业升级和城市建设的最佳选择。

在过去，开发区对于工业园区的评价往往是针对其规模的大小，或者是面积、投资总额、工业生产总值等等指标，这种思路导致后来很多工业园区只见围墙不见企业，那种“人有多大胆园区就可以有多大规模”的方式已经受到城市建设用地和社会的广泛质疑。正如广告所说的，合适的才是最好的，对有着明确产业发展主题的工业园区，必须坚决从行业发展的需要来确定园区规模和面积、基础设施的配套水平，这样，才能真正做到合理有效地利用每一寸土地。

四、主题产业园运营商的新定位：综合型服务机构

主题产业园相比传统工业园区对运营商有着更高的要求，可将其定位于综合型服务机构，其存在的价值不仅仅满足各类客户的空间需求，还需要相应提供全程产业链式的服务体系，或称其为服务平台，就是园区为企业提供的除了满足企业生产环节以外的内容的配套服务。在小的工业园区，表现出来的主要是物业管理，在大的工业园区，服务平台的内容相当广泛。

工业园区的产品通过广告宣传以及种种促销手段进行销售或者租赁以后，只是完成了营运工作的第一步，更关键的是园区的服务平台搭建和持续运营。作为国内外的大型企业机构，投资选址也不再仅仅看重招商引资中的优惠条件和房产价格，更多地开始关注企业入驻后的持续经营环境，具体表现为园区的基础配套设施如水、电、通信，员工生活环境如住宿、餐饮、消费、文化娱乐、子女就学、医疗、交通保障，以及经营成本如建筑节能、能源供应和人力资源成本等等。

新阶段的主题产业园运营商，不能只停留在与客户建立的简单租售关系上，园区管理企业要对园区产业业态有足够认识，在招商对象筛选上有所搭配，以聚集效应逐渐形成完整的产业链，带动园区整体经济的发展。管理企业需要以全新的综合型服务打造园区品牌，为招商引资带来便利。综合型服务包括了高质量物业管理，融资渠道寻找，税收优惠政策解读，企业产品专利申请，辅助基金申请，信息交流平台打造等等。